SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Bonjour,

Voici un article datant de fin 2009 qui me semble intéressant.
Qu’en pensez vous? La situation a t elle changée entre fin 2009
et octobre 2010?

« Endettement : les SIIC ont limité les risques au premier semestre 2009 » - Immobilier

Vos analyses sont les bienvenues.

Mes deux foncières, Paref et FDL ne font pas les soldes. EIFF entamme les soldes, je vais p’tre songer à un arbitrage. Je ne suis plus trop les autres mais je suis prenneur d’infos.

stephane a écrit :

Je relance cette file, car je constate que les soldes sont peut-être pour bientôt sur les foncières cotées.

Pour remplacer les foncières vendues dans mon portefeuille, je pense reprendre les mêmes foncières en solde, tout simplement….

Avez-vous déjà déterminé un cours d’entrée "correct" pour ces foncières ?

stephane a écrit :

J’ai une petite idée là dessus, mais je vous en parlerai après mon achat, et non avant.

je vous comprends, si tous les forumeurs achètent le même titre ensemble, çà va faire désordre

Bonjour
il y a quelques foncieres de la cote qui ne semblent pas retenir vos discussions mais ne me semblent pas dénuées d’intérêt:

-pour leur patrimoine de 1ere catégorie: SFL et Fonciere des 6et 7 arrondissement. Cette dernière avait un rendement tres faible mais j’ai cru qu’il pourrait augmenter au regard des nouvelles surface louées.

-ANF notamment pour son exposition à la province et aux logement d’habitation ( outre rendement correct et distribution gratuite d’action périodique)

les experts es foncières de ce site peuvent ils nous donner leur analyse et leur sentiment sur ces sociétés?

merci

zParisien a écrit :

Quelques points à vérifier non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit  et non droit inclus du patrimoine immobilier

Bonjour à tous,
content d’être finalement tombé sur un forum où ça ne part pas en insultes dès le 3e post !

Personnellement, cela fait à peu près deux ans que j’investis dans les SIIC (en complément de mon activité d’investissement/gestion immo en direct)
et pour moi aussi la seule approche valable est de comparer les cours de marché aux valeurs réelles des sociétés.

Une fois qu’on a relevé cette évidence… reste à élaborer la méthode d’évaluation de la valeur réelle… pas si simple qu’il n’y parait, n’est-ce pas.
Quoi qu’il en soit, vous serez d’accord avec moi si j’affirme qu’il faut arrêter de présenter la bourse, ainsi que l’immobilier, comme des martingales, où l’investisseur gagne à tout les coups.
Pas de bénéfice sans réel effort ! (saut si on veut continuer d’engraisser les courtiers de bourse ou les agents immobiliers).

Pour moi l’investissement immobilier via la bourse ne reste qu’un complément. Pourquoi ?
Car je pense que pour évaluer la situation d’une sté cotée, il faut de solides connaissances dans le secteur immobilier.
Vous serez d’accord avec moi si je dis qu’appréhenter la relation issue d’un bail commercial 3/6/9 ce n’est pas si simple que ça.

Dans ma famille nous avons quelques murs de boutiques (fruit du travail de longue haleine de mes parents, artisans commerçants ; donc nous mesurons la valeur du moindre parpaing en place).
Ce qui m’a permis de me frotter très tôt à la "réalité" du terrain.

Derrière chacun des lignes des patrimoines publiés par les sociétés, derrière chacune des lignes du bilan, il y a des situations réelles, avec toutes les complexités que cela engendre.
Donc il faut arrêter de réver et penser qu’on peut appréhender cette réalité tranquillement assis dans son salon en relevant deux trois chiffres (ANR, LTV, CAF etc) gracieusement jetés en pature par les gérant 1 ou 2 fois par an.

C’est pourquoi je m’inscris à 100% dans la démarche de zParisien : il faut creuser chaque ligne publiée.

Aussi, ma moste expérience m’a permis de m’améliorer dans le  suivi de l’activité des SIIC, et inversement (je m’inspire régulièrement des rapports d’activité pour optimiser la gestion de notre modeste SCI) ; bref, c’est gagnant-gagnant.

Pour en revenir à l’excellente présentation de zParisien,
cela fait 2 ans que je me demande s’il faut prendre en compte l’ANR di ou hd…
Et je serai moins catégorique que zParisien, pour moi les deux notions ont leur raison d’être.

Certes l’ANR hd est toujours le moins élevé. S’y fier est donc preuve de prudence, ce qui est toujours souhaitable. Mais le pire n’est jamais certain non ?

Prenons d’abord l’ANR hors droits, autrement appelé l’ANR de liquidation.
Son utilité est d’évaluer la valeur qui resterait aux actionnaire si la Sté liquidait tous ses actifs… C’est toujours intéressant de garder ça en tête mais c’est peu probable (quoique). Et puis si on part dans cette optique, inutile d’investir.

Ensuite l’ANR droits inclus, autrement appelé ANR de remplacement.
Quelle est sa fonction ?
Il permet d’évaluer combien il faudrait investir pour acheter les biens de la Société, donc en incluant les DROITS de mutation (déduction faite des dettes).
Pour moi, en tant qu’investisseur immobilier, cette notion est plus utile car elle permet de comparer la décote/surcote d’un achat via une SIIC par rapport à si j’achetais ces biens en direct.

Quoiqu’il en soit ces deux concepts ont leur utilité et ce n’est pas pour rien s’ils existent.

Dans l’attente de lire vos commentaires.
Paul

BONJOUR,
Mon portefeuille est plutot orienté vers le rendement en essayant de concilier sécurité, rendement et croissance:
- quelques valeurs de fonds (AL/VIV/DG/GSZ/TOTAL );
- mais aussi un peu de PJ ,de CA du nord de la France,AXA, BN,

J’ai vendu au bon moment mes Cegereal avec une bonne PV achetées 21/vendues 27) que j’ai remplacées par des ANF immobilier il y a quelques mois et constate qu’elle font du surplace.
Je ne comprends pas très bien pourquoi car elles avaient  tout de même pas mal de raisons de monter.ANF distribue habituellement un dividende correct (4.5%) et des actions gratuites, a assaini son parc immobilier en vendant en ligne avec les valeurs d’expertise du bilan , le cash flow recurrent progresse …
Est-ce que quelqu’un a une opinion sur cette valeur et un début d’explication ?
Selon vous est-ce une valeur à conserver en portefeuille ou a remplacer? Et si,oui par quoi?
Votre expertise de l’immobilier me serait utile
Merci d’avance.

Pour ceux qui suivent ARGAN : Annonce d’une augmentation de capital de 30 millions avec maintien du DPS :

Argan lance une augmentation de capital de 30 M? - Business Immo

Je ne suis pas étonné de cette annonce.

Le LTV est devenu tellement haut que les nouvelles marges pour l’investissement sont inexistantes, alors que de nombreux projets sont dans les cartons.

En outre, avec un cours de bourse arrivé, grosso modo, à l’ANR, c’est le bon moment pour faire une augmentation de capital qui aura pour conséquence d’augmenter d’environ 27% le nombre de titres existant (3 nouvelles pour 11 anciennes).

La forte décote encourage à souscrire, sous peine de subir une légère dilution.

J’attends de voir comment le cours de bourse va se comporter, après détachement du DPS, avant de prendre position.

Dernière modification par stephane (22/03/2011 17h36)

Merci pour les calculs, que je n’avais pas eu le temps de faire.

Depuis quelques jours, KLEMURS redevient un peu plus abordable.

bonjour
la nouvelle du jour: le changement de contrôle d EUROSIC:

"BPCE, Banque Palatine, Nexity et Nexity Participations sont entrés en discussions exclusives en vue d’une cession des participations respectives de Nexity Participations et Banque Palatine au capital de Eurosic (32,1% pour Nexity Participations et 20,1% pour Banque Palatine) à Batipart ainsi qu’à plusieurs investisseurs institutionnels français. Les parties ont fixé une date-butoir au 30 juin prochain.
Batipart a transmis une offre valorisant Eurosic 34,30 Euros par action, ce qui équivaut à l’Actif net réévalué triple net au 31 décembre 2010 de la société, retraité du coupon 2010 (1,80 Euro) détaché le 19 avril 2011. "Dès lors que les conditions seront levées, notamment au titre de la clause de changement de contrôle des financements bancaires d’Eurosic, les cessions de blocs seront réalisées", expliquent les parties, qui précisent que Batipart déposera par la suite une offre publique d’achat volontaire au même prix sur les actions Eurosic."

j’attends les commentaires et analyses des grands spécialistes des foncieres, habitués du forum.

pour ma part, une remarque: BATIPART s’était désengagé de FDR, pour reprendre au final ….une autre fonciere orientée bureaux….peu de diversification…il faudrait interroger M. RUGGIERI.

Notons que le rachat se fait à l ANR triple net au 31.12 de 36,11eur - le coupon détaché de 1,80…

ca peut être considéré comme généreux mais les actionnaires qui sont rentrés en 2008 vont y perdre des plumes ….qu’en pensez vous?

Pas d’avis specifique pour le moment. J’attends le demarrage de l’operation. Mon PRU est d’un peu plus de 18€, car ligne constituée en 2009, donc pas d’inquietude majeure.

Si toutefois il y a une offre de rachat des actions des particuliers, je pense que je les garderais. J’ai fait la même chose sur Fonc dev logt, et je m’en felicite, car l’action cote toujours au dessus de l’offre, et en plus je touche le dividende.

Bonjour,

Je connais plutôt bien la société CBO Territoria avec:
- Une bonne équipe de direction avec des valeurs éthiques,
- un actionnaire de référence ( de Chateauvieux),
- des terrains bien localisés,
- une communication de bon niveau pour une société de cette taille
- l’avantage d’avoir des terrains en propre au contraire de beaucoup de foncières
- un potentiel de développement prévu conséquent avec un doublement de taille à horizon 2015.

Je ne peux donc que recommander cette action dont je suis actionnaire depuis l’introduction en bourse et que je suis régulièrement

méticuleux a écrit :

Bonjour
J’apprécie vos analyses pour leur qualité technique associée à leur bon sens .
Aussi votre opinion m’intérsserait quant à CBO TERRITORIA, une petite fonciere avec une espèce de monopole à LA REUNION.
merci d’avance pour vos commentaires

zParisien a écrit :

stephane a écrit :

Pour votre information, je vends également Klemurs. Le cours est maintenant presque au niveau de l’ANR hors droits. Pour moi c’est exagéré … pour un tel dossier !

Stephane,

Que faites-vous du produit de la vente de vos foncières? Trouvez-vous encore d’autres foncières moins chères, ou placez-vous cet argent autrement?

Il serait dommage en tout cas de trop baisser le poids de l’immobilier coté dans votre portefeuille, car il allie:
- rendement récurrent et prévisible (en tout cas plus que chez une société industrielle),
- protection partielle contre l’inflation
- liquidité
- et obligation légale de distribuer une partie du cash flow en dividende et donc pas de risque de voir tout le cash flow vous échapper en investissements moins rentables pour les minoritaires