Baltis Capital : investissement immobilier participatif

Bonjour,

Pour répondre à vos remarques/questions :

- éligible au PEA mais les taux de frais d’entrée/sortie et de gestion ne sont pas indiqués  : les frais d’entrée sont de 5% (payés par la structure d’investissement), les frais de gestion sont de 5% des loyers (payés par la structure d’investissement) et il n’y a pas de frais de sortie. En résumé une personne qui investit 5 000€ est rémunérée sur 5 000€.

- ils proposent de vous créer une SCI clef en main et de la gérer mais sans aucune précision quant aux clauses juridiques utilisées et leurs conséquences inévitables sur la fiscalité, la transmission patrimoniale, la gestion des désaccords : l’un des associés de Baltis Capital est ingénieur fiscal en banque privée et commissaire aux comptes dans un cabinet comptable. De plus, Baltis Capital est bien sur accompagné par un avocat-fiscaliste sur la création des SCI sur-mesure. Nous proposons également une offre de démembrement.

- possibilité de trouver des partenaires pour co investir mais les clauses juridiques de l’accord ne sont pas précisées : toutes les clauses sont précisées dans les statuts et les pactes d’actionnaires

Ce site affiche des TRI prévisionnels ou des rendements prévisionnels, or pour une personne peu attentive ou peu familiarisée avec ces notions cela peu induire en erreur : nous proposons systématiquement des rdv personnalisés pour comprendre les problématiques des investisseurs et les orienter vers la meilleurs structuration juridique et fiscale. Nous sommes transparents et pédagogues.

- D’autant plus que leur calcul de TRI prenant en compte "le prix de revente du bien dans 15 ans" ce dernier n’étant jamais précisé il y a de forte chance qu’il se base sur une hypothèse un peu trop optimiste et comme il n’est pas indiqué vous ne pouvez faire votre calcul selon vos hypothèses.: le calcul du TRI inclus : frais de création de la SCI/SAS, comptabilité, frais bancaires, honoraires de gestion, vacance locative, travaux, imprévus… et effectivement l’imposition à la revente. Le prix de revente est généralement celui du prix d’acquisition car notre approche est prudente.

Lorsque les taux indiqués sont des rendements, il n’est pas précisé si il s’agit de rendements bruts mais  c’est certainement le cas : ce sont des rendements net de frais (frais de création de la SCI/SAS, comptabilité, frais bancaires, honoraires de gestion, vacance locative, travaux, imprévus…) et avant impôt personnel des investisseurs (direct, PEA, personne morale…).

Ce site vraisemblablement sert principalement a afficher des données invérifiables pour appâter le chaland et le pousser à s’inscrire en divulguant ses informations personnelles si il veut recevoir un prétendu "dossier" contenant les informations sur le projet : Pour recevoir un "dossier" il suffit d’une adresse mail et d’un numéro de téléphone. Toutes les données affichées sur notre site sont vérifiables. Nous travaillons de manière transparente.

A titre personnel j’ai tendance à mépriser ce type de démarche et espère voir les mauvais produits de ce type vite disparaître  : notre démarche est uniquement de permettre à des particuliers d’investir dans l’immobilier commercial et hôtelier. Nous les accompagnons sur une structuration sur-mesure mais les SCI/SAS sont 100% détenues par les investisseurs. Elles n’appartiennent pas à Baltis Capital et nous avons aucun pouvoir de décision. Nous avons juste un rôle de conseil et nous sommes rémunérés uniquement à la réussite du projet.

faire le moins de victimes possibles que ce soit avec de mauvais investissements : encore une fois, ce sont les investisseurs qui décident de l’investissement (bien immobilier), et ce dernier reste leur propriété.

ou l’extorsion des données personnelles : les donnais personnelles (fiche d’impôts, feuilles de paies, patrimoine…) sont envoyées par les investissements directement aux banques. Rien ne transitent par Baltis Capital pour respecter la confidentialité.

Je suis à votre disposition si vous avez d’autres points à soulever.

Cdlt.

Oui je suis le fondateur de Baltis Capital

Merci pour votre retour et vos explications.

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur le fait d’afficher les rendements prévisionnels et ceux réels. Néanmoins, nous avons tout juste 12 mois d’activité, donc il est encore compliqué pour nous d’avoir du recul et un track record. Nous allons essayer de le faire apparaitre sur notre site pour plus de transparence, merci pour ce point.

De plus, notre formulaire est très "light" pour le moment. Il va se durcir et être plus exigeant dans les semaines qui arrivent. C’est une demande de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : salaires, patrimoine immobilier, patrimoine financier, connaissances des risques…

Enfin, vous avez tout à fait d’être méfiant, bien au contraire il faut l’être pour toute nouvelle activité.

Merci

Personnellement pas fan de leurs opérations Balticap.
Sur Balticap 43, il y a beaucoup de frais (près de 200 K€ HT de frais prévisionnels Baltis par exemple à comparer avec la marge espérée sur l’opération) et la valorisation à terme (6 ans) par un taux de capitalisation est beaucoup trop incertaine.
Il y a d’autres bons projets mais l’incertitude actuelle impose d’être très sélectif.