Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

j’aurai également une autre question : est ce que vous vous fiez aux analyses et aux notes de clubfunding par exemple ?

Pour chaque risque, la société attribue une note de 0 à 10.

Est ce que vous en tenez compte dans votre décision ou vous passez une 1/2 journée à étudier le dossier ?

Pour ma part, comme Shagrath je fais un 1er tri rapide qui me permet d’éliminer très rapidement la majorité des projets.

Promoteur : je fais le nom du promoteur + hellocrowdfunding sur Google et on tombe sur la page avec l’ensemble des projets de crowdfunding menés par le promoteur
Exemple avec le dernier projet d’Homunity présenté ce jour
Uniti - Promoteur | HelloCrowdfunding France
--> en 3 secondes « d’analyse » c’est réglé !

Taux : >10% je passe (l’idéal pour moi : entre 8 et 9%), les projets à 11 ou 12% ont généralement ce niveau de rémunération pour une bonne raison

Taux de précommercialisation/ emplacement : si taux de précommercialisation bas, il faut vraiment que l’emplacement soit bon

Et ensuite je creuse les projets restant avec un a priori positif ou négatif selon la plateforme qui le propose.

C’est de la cavalerie, ils empruntent à plus de 10% pour rembourser les emprunts qui ont eu un "Retard non contractuel".

Ils ont 3,5Me de paiements à faire d’ici Mars et aucune banque n’a sans doute voulu leur prêter de l’argent.

Alhena - Homunity  | HelloCrowdfunding France
Villepinte - Homunity  | HelloCrowdfunding France

Intéressé par les taux assez élevés de ce type d’investissement, qui cumulent un ratio risque/performance particulièrement compétitif, et ce, avec une durée assez courte d’investissement de 1 à 3 ans, je me suis lancé il y a presque deux ans dans le crowdfunding immobilier.

Je souhaite juste donner un retour à la communauté sur cette expérience.

J’ai limité au départ par principe à 10% de mon patrimoine ce type d’investissement.

J’ai passé du temps à d’abord sélectionner des plateformes, puis des projets.
J’ai investi à ce jour sur 105 projets sur 6 plateformes de crowdfunding.

A ce jour, 11 projets sont totalement remboursés, et tous en avance ou dans les temps. 1 est partiellement remboursé en avance.

Aucun défaut. A ce jour ! Je croise les doigts. Mais le taux de défaut reste assez faible globalement dans cette activité (cf le barometre du crowdfunding immobilier 2021) et j’ai choisi une stratégie de diversification maximale, pour réduire au mieux ce risque. Id est : je préfère investir 10K dans 10 projets différents que dans un seul.

Le revers de la méthode est qu’il faut se rendre disponible pour chaque souscription à l’heure précise fixée par la plateforme. Et il faut être ponctuel, j’ai vu plusieurs projets souscrits en moins d’une minute. Le moindre retard, le moindre souci de connexion vous disqualifie. Cela m’est arrivé plusieurs fois et c’est un peu frustant mais c’est le jeu .

Cela augmente aussi votre temps d’analyse puisque vous multipliez les projets au lieu de vous concentrer sur un seul.

Du coup, j’ai affiné au fil du temps une méthode assez rapide de qualification avec trois points clés :
- je comprends le projet
- je connais le lieu où j’arrive à bien comprendre la localisation
- je m’assure des garanties offertes qui couvrent le montant recherché

Je passe ainsi environ 15 à 30 min à qualifier, puis parfois presque l’équivalent à souscrire, quelques minutes pour les infos de suivi quand il y en a et quelques minutes pour la clôture. Soit approximativement une heure par projet.

En termes de plateforme, 28% de mes projets sont chez clubfunding, 27% chez wiseed, 16% chez raizers, 13% chez fundimmo, 9% chez anaxago et 8% chez homunity.

La performance moyenne de ces 105 projets hors fiscalité est de 9,59% pour une durée moyenne de 24 mois.

Le délai de mise en œuvre (id est le temps entre le versement des fonds et la date de démarrage des intérêts obligataires) varie beaucoup selon les plateformes. La plus rapide est Clubfunding avec un délai moyen de 10 jours, raizers et fundimmo suivent avec 17 jours. Wiseed, homunity ont des scores assez faibles avec 25 jours. Anaxago se distingue avec presque 30 jours, mais c’est la plateforme qui n’a que des gros tickets et donc c’est très logiquement plus long à lever.

Plus de la moitié de ces projets sont remboursés infine (capital et intérêts) mais un quart donnent des intérêts mensuels (principalement chez clubfunding d’ailleurs) le reste sont des coupons annuels, voire trimestriels.

En termes de facilité d’utilisation, les plateformes Clubfunding, Wiseed et anaxago sont les meilleures selon mon expérience.

Raizers impose malheureusement depuis quelques mois une alimentation préalable du compte, ce qui est assez pénalisant. Comme le font fundimmo et homunity.

Wiseed a comme (principal) défaut d’être la seule plateforme à prélever upfront des frais de 0,9% sur l’investisseur.

Je suis à votre disposition pour plus d’informations si besoin était.

Bonne journée à vous.

Message édité par l’équipe de modération (03/07/2022 12h00) :
- suppression du lien de parrainage

@doubletrouble
Je ne le prends pas mal, bien au contraire.
C’est bien une centaine d’heures estimées, mais sur deux années
basé sur votre expérience, quel rendement moyen peut-on alors obtenir avec cette solution ? le même, mais avec plus de garanties selon vous ? c’est bien ce que vous voulez dire ?

Olivettes a écrit :

J’ai investi à ce jour sur 105 projets sur 6 plateformes de crowdfunding. A ce jour, 11 projets sont totalement remboursés, et tous en avance ou dans les temps. 1 est partiellement remboursé en avance.

Pouvez-vous détailler l’état actuel des 94 autres projets ?

Qu’est-ce qui a guidé votre choix de plateformes ?

doubletrouble a écrit :

une "performance moyenne […] hors fiscalité est de 9,59% pour une durée moyenne de 24 mois" c’est peu cher payé pour du junk

Il y a certes des sociétés fragiles qui ont recours au crowdfunding immobilier mais on ne peut pas dire que tout le crowdfunding immobilier est du junk ! Il est tout à faible possible de sélectionner des dossiers où l’emprunteur est peu endetté, bien capitalisé et rentable… C’est ce que je fais du reste.
Le taux de défaut reste très faible, <1% , et même s’il est probable qu’il augmente il ne sera en rien comparable à du junk…

AloneInKyoto, le 10/07/2022 a écrit :

Vous affichez un taux de projets en retard très bas. Une explication possible : vous avez beaucoup investi récemment et vos chiffres ne sont pas encore significatifs. Or, dans le monde du crédit, plus le temps passe et plus les difficultés de remboursement apparaissent. D’ailleurs, vous mentionnez une performance brute moyenne de "9,59% pour une durée moyenne de 24 mois". Il aurait été plus honnête d’indiquer qu’il s’agit à ce stade d’une rentabilité théorique : 93 de vos 105 projets ne sont pas débouclés aujourd’hui, c’est à dire la grande majorité. Beaucoup de dossiers étant in fine, il est possible que la rentabilité réelle soit plus faible, même si je ne vous le souhaite pas.

Des esprits chafouins pourraient également penser que vous avez développé dans votre long message l’ensemble des aspects positifs du CF immo, tout en minimisant les points potentiellement délicats, peut-être dans le but de trouver un maximum de filleuls et ainsi augmenter votre rendement. Mais je n’en fais pas partie.

Vous avez raison sur un point : j’ai investi récemment et n’ai que des remboursements en avance ou dans les temps. Pas encore vraiment significatif sur la globalité, complétement ok avec vous. Je ne l’ai d’ailleurs nullement caché, au contraire, et ne cherche pas, comme vous pensez avec votre esprit chafouin, à récupérer des parrainages car je m’en contrefiche royalement en fait.

Par contre, je suis prêt à parier avec vous, malgré votre état d’esprit chafouin, sur les résultats de mon portefeuille crowdfunding. Vous êtes joueur ou juste beau parleur ?

Bonjour,

Je viens témoigner également pour la plate-forme Wiseed car j’y suis depuis 2 ans. Ma seule et unique plate-forme… 
Et je suis très très loin de la majorité des membres en terme de mise d’investissement (on fait avec ses moyens). Ça reste cependant un secteur de diversification.

J’ai choisi Wiseed car la mise de départ est de 100 euros (je vous le répète, je suis une "petite joueuse").

A ce jour (et donc depuis 2 ans), j’en suis à  6 projets.
2 sorties positives (dont une avec du retard).
Les 4 autres sont en attente (les 2 dernières dates de cette année donc pour une sortie théorique prévue en 2024… c’est loin mais c’est le jeu).

Les taux d’intérêt sont entre 9 et 10% mais il est effectivement très important de préciser brut… car une fois que les prélèvements sociaux sont passés… il ne reste plus grand chose. Alors on me dira "que c’est mieux que rien" et que "le taux de rentabilité net reste bon".
Mais sur le fond, je suis quand même d’accord avec Franck059 sur le côté "mal rémunéré".
Cependant j’y retourne dans un soucis de diversification.

Je choisis mes projets exclusivement dans le domaine de l’immobilier (j’hésite à élargir car je trouve qu’il y a quand même plusieurs projets à sortie négative et je ne sais absolument pas les analyser en ne connaissant pas les secteurs -> manque de temps, pas d’intérêt particulier).

Pour les projets immo, si au départ j’ai validé des nouveaux chantiers de construction, aujourd’hui je me tourne plutôt sur des réhabilitations.

J’ai un objectif précis en terme d’investissement en crowdfunding.
Pour vous donner ma méthode de raisonnement, l’idée est d’avoir 12 projets à 100 euros (je mise un peu plus, c’est pour l’exemple) et donc max 1200 euros pour le 1er palier. Une fois que ces 12 projets seront atteints (soit 1200 de mise de fond), je souhaite repartir sur des lignes à 200 (sur 12 projets également). Je replace 100 euros récupérés d’un projet initial (je laisse l’argent sur le compte de Wiseed pour la suite) ainsi que les intérêts.
A ce stade de 2ème palier, il ne me restera plus "qu’à rajouter" la différence entre les 200 euros - les 100 euros déjà sur la plate-forme - les intérêts d’un des projets.
L’objectif est qu’à terme, je puisse prétendre à une sortie par mois. Et ça me permet de lisser les virements également car je ne suis pas présente qu’ici.

C’est ma technique qui n’engage que moi, mais ça me permet de ne pas trop sortir sur le long terme tout en réinjectant les intérêts initialement gagnés sur ce vecteur. Et oui j’ai un plafond initial avec mes 12 projets et ensuite, je ne sortirai "que" la différence.

Sur le long terme, je vais forcément avoir quelques sorties négatives, ce qui me chagrine un peu car contrairement à d’autres vecteurs comme la bourse ou l’immobilier par exemple, on ne peut pas se référer au crédo "tant que l’on ne vend pas, on ne perd pas". Et malgré une baisse théorique de l’investissement initial, des rentrées d’argent arrivent quand même (dividendes,  loyers…), ce qui n’est pas vraiment le cas en matière de crowdfunding.

Cependant, l’important reste la diversification.  C’est une autre méthode, je teste (on apprend d’eventuelles erreurs).  On verra bien la suite.

Mon témoignage n’aidera probablement les experts mais si ça peut aider des novices.

Je vous souhaite un bon week-end.

Toutes ces informations se trouvent gratuitement en quelques clics de souris sur :
- hellocrowdfunding.com avec par exemple Uniti
- societe.com
- le dossier de présentation sur la plateforme de crowdfunding qui porte le projet

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Si c’est le cas, votre prêt m’intéresse.