Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

J’ai un ami qui a vendu sa maison mais qui a du annuler l’achat de la prochaine pour un taux qui à pris 0,45% (1,75 à 2,2%) au moment de la signature. Cela c’est joué à une semaine près.

Bonjour,

Hélas les taux devraient continuer à monter sur les prochaines années que cela soit justifié par la montée taux d’usure ou le mouvement général de hausse qui semble se répandre à tout le système.

Par contre cela devrait entrainer mécaniquement une baisse de la valeur des biens. Mais le problème c’est que les vendeurs ne sont pas encore pret à intégrer cela car ils estiment que leur bien vaut autant que pendant le boom du Covid. Vous etes donc dans une situation d’entre deux qui peut paraitre défavorable.

Je vois quelques pistes:
- Tomber sur un vendeur qui a vu sa vente capotée à cause d’un refus de crédit du précédent acheteur. Votre dossier étant solide, mettez le en avant pour négocier, c’est ce qui fera la différence dans l’avenir.
- Négocier chez un courtier du type Magnolia ou meilleurtaux une assurance crédit bien moins chère. De preference à taux fixe si vous envisagez de la rénégocier dans quelques années ou vendre votre bien avant 10 ans (cela vous évitera de surpayer les premieres années de cotisations).
- Bien sur faire jouer la concurrence et mettre votre "bon dossier" en avant.

Bonne chance

Réjouissez vous, vous commencez à trouver des taux intéressant pour votre apport personnel, je commence à comprendre pourquoi, un temps, les chinois achetaient les habitations cash préférant emprunter dans la famille, l’immobilier étant, dans ce régime communiste, le meilleur placement où déposer son épargne.
Après, l’état, via les directives données aux banques, gèrent les prix de l’immobilier et comme les liquidités qu’il faut réduire via l’inflation et le resserrement monétaire, on réduit la bulle immobilière via la durée des emprunts, les taux et l’apport exigés, c’est un façon simple et efficace de réduire la demande.
On se trouvait dans une situation où on voyait des futurs acquéreurs qui n’avaient pas lieu d’être ; sans apport, taux ridiculement bas, avec des durées d’emprunt sur 30 même 35 ans !
La tendance me semble claire, la variable d’ajustement va devenir des prix à la baisse.

Outre le taux du crédit, on suivra de près l’évolution des taux des assurances.

La loi Lemoine, qui semble à priori une bonne idée, aura sûrement comme effet pervers de faire reporter le risque accru lié à la suppression des questionnaires médicaux sur les taux à la hausse, bien entendu. Bref, le fameux deuxième effet Kiss Cool.

gandolfi, le 03/07/2022 a écrit :

Bonjour,

Hélas les taux devraient continuer à monter sur les prochaines années que cela soit justifié par la montée taux d’usure ou le mouvement général de hausse qui semble se répandre à tout le système.

J’entrevois surtout un gros avantage pour les acquéreurs qui n’empruntent pas : renoncer à la clause suspensive pour octroi de  crédit en contrepartie d’un rabais substantiel sur le prix du bien !

Thejul a écrit :

Outre le taux du crédit, on suivra de près l’évolution des taux des assurances.

La loi Lemoine, qui semble à priori une bonne idée, aura sûrement comme effet pervers de faire reporter le risque accru lié à la suppression des questionnaires médicaux sur les taux à la hausse, bien entendu. Bref, le fameux deuxième effet Kiss Cool.

Je suis dans le secteur. Hausse de 15% minimum du coût des assurances en délégation. Pour le moment les banques n’ont, à priori, pas ajusté leurs tarifs (mais elles partent de tellement haut qu’elles ont bien de la marge pour conserver des marges confortables sur ce produit…).

Il se dit dans le milieu, que ça serait le lobbying du crédit mutuel qui aurait poussé les sénateurs à ajouter la suppression du questionnaire médical à la loi Lemoine pour surenchérir le coût des assurances en délégation.

Je suis acheteur et je ne sais que penser : attendre la baisse des prix ? Combien de temps va-t-il falloir attendre la capitulation des vendeurs ?

Dans ma ville, c’est du délire, le prix/m² moyen a fait +11% l’année dernière, sûrement autant les années précédentes. Un krach immobilier me serait salutaire.

Je pense que ça dépendra uniquement du type de biens et de la localisation .
Effectivement sur les biens avec des prix gonflés par les investisseurs et les credit à taux bas , les prix vont chuter .
Pour les biens premium avec une forte demande , il y aura toujours des bons dossier avec gros apport , ou capable de supporter des taux élevés pour maintenir les prix .
Les biens avec travaux risquent également de baisser plus vite .
Le concurrence sera par contre sans doute moins forte et la marge de négociation plus élevé .
Par contre avant qu’il y est un Krach global , les taux auront déjà eu le temps de repartir à la baisse .

Thejul a écrit :

Justement pour les renégo il n’y aura pas de QM et 200K c’est pour une personne seule, 400K pour un couple. Ca commence à faire beaucoup sachant que certaines professions sont à risques "jeunes" (ex: profs et dépression, aide soignante et lonbalgies) et que la société tend à favoriser le déclenchement de risques précoces (risques liés à l’obésité, l’inactivité). Au final cette limite de 60 ans est un pis aller.

Ce n’est pas grâce à  un questionnaire médical qu’on évalue les risque de dépressions ou de Lombalgie .
Je pense que les personnes qui vont avoir recours au dédommagement de l’assurance et qui aurait pu être filtré  avec un simple questionnaire sont vraiment à la marge .

Thejul a écrit :

Justement pour les renégo il n’y aura pas de QM et 200K c’est pour une personne seule, 400K pour un couple. Ca commence à faire beaucoup sachant que certaines professions sont à risques "jeunes" (ex: profs et dépression, aide soignante et lonbalgies) et que la société tend à favoriser le déclenchement de risques précoces (risques liés à l’obésité, l’inactivité). Au final cette limite de 60 ans est un pis aller.

Il me semble qu’en quotité 100/100 à 2, c’est bien une limite de 200ke au total.

J’ai fait une délégation d’assurance récemment après 3 ans de crédit en cours, clairement lors de la souscription, si on partait sur une absence de questionnaire (moins de 200ke d’emprunt en cours) il était annoncé un surcout et plus aucune garantie du tarif très intéressant proposé.

Etant en phase d’achat d’un bien pour investissement locatif, j’observe également une hausse des taux que ce soit via le courtier ou les banques en direct. On oscille pour un achat à 200 k€ autour des 1.65-2.2 %.
OK le crédit va coûter un peu plus cher. A l’acheteur d’arbitrer s’il préfère avoir son crédit ou reporter son achat. De mon côté j’ai presque envie de dire peu importe le taux, et ce pour plusieurs raisons :
- l’achat se fait à un instant T, si le calcul est bon à l’instant T alors j’y vais, l’investissement étant fait pour ne pas dépendre de 50€ de mensualité en plus
- se dire non et attendre n’est pas non plus la solution, vu que le marché évolue en permanence… et chaque mois qui passe pourrait être un mois supplémentaire à rentrer des loyers et à rembourser le prêt
- nul ne sait dire de quoi le futur sera fait. Les prochains mois seront certainement haussiers du point de vue du taux, ce qui veut dire qu’attendre ne peut que conduire à un taux plus haut (en attendant la stabilisation du marché)? Donc autant de temps et d’argent perdu pour un résultat moins bon.

Bref, pour moi si le taux d’usure le permet, je continue les investissements.
Par contre, la mise en concurrence doit permettre d’avoir des conditions avantageuses, comme du sans apport ou un différé plus grand. Ne pas hésiter non plus pour dépasser le taux d’usure s’il coince à sortir l’assurance du prêt, quitte à la prendre quand même auprès de la banque prêteuse en bon accord gagnant-gagnant. Mais au moins le TAEG pourra rester inférieur au taux d’usure.

Je ne suis pas très étonné par cette réponse.

Comme indiqué par IH, le taux de refinancement a augmenté fortement depuis le début de l’année : +1,80% si l’on prend le proxy, même si imparfait pour une banque, de l’OAT 10 ans.

D’un autre côté, les taux d’usure ont progressé seulement de +0,20% (source).

Sauf à ce que les marges des banques étaient colossales avant (et même si je n’ai pas de chiffres sous la main, je ne le crois pas), elles se retrouvent coincées entre un coût de fabrication du crédit qui explose et un prix de vente qui est contraint. Si une banque faisait quelques dizaines de bps de marge avant, elle se retrouve en marge négative de l’ordre de -1,00% à -1,50% sur chaque opération.

Donc chaque prêt immobilier coûte très cher et les banques deviennent naturellement très parcimonieuses sur l’octroi de crédit.

Est-ce que cette agence ou banque "attend" la prochaine hausse du taux d’usure (révisé trimestriellement sur la base des taux du dernier trimestre) pour se remettre à faire du crédit ?