Locataire qui n'a pas souscrit d'assurance habitation : que faire ?

xazh a écrit :

Franc23 a écrit :

Mais en réalité la parade est assez simple : vous souscrivez une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
Celle-ci a justement pour but de vous couvrir en cas de défaut ou d’insuffisance de garantie du locataire.

Il va falloir soit relire vos contrats PNO soit nous les présenter, parce que la PNO couvre habituellement les périodes d’inoccupation du bien et la RC du bailleur dans le cas  où un dommage infligé à un tiers serait le fait  "du bien" (donc du bailleur) et non de l’occupant. Ex : le bac de fleurs du balcon est une responsabilité de l’occupant, tant qu’il y a un occupant. Le garde corps, c’est une responsabilité du bien qui peut être commune à la copropriété (assurance copro) ou spéciqifue au bien (bailleur du coup).

Je pense que c’est vous qui faites erreur.
La PNO couvre votre bien en cas de dommages dû à un d’incendie, de dégâts des eaux…même causé par votre locataire.
De la même manière si votre bien est considéré comme à l’origine d’un dommage (fuite, incendie…) votre assurance interviendra.
Et même en l’absence d’assurance du locataire bien entendu.
Et heureusement que tout ce que je viens d’écrire est exact car sinon vous ne seriez jamais sûr d’être assuré car le locataire n’est pas dans l’obligation de payer toute sa prime annuelle quand il vous remet son attestation d’assurance. Et s’il ne paye pas ses mensualités il sera résilié pr sa compagnie, même en milieu d’année.
A mon sens prendre une assurance pour compte est une perte de temps et ne fait que reculer le problème qui est l’incurie du locataire dont vous palliez les insuffisances et qui un jour finira peut être par ne plus payer le loyer.

Encore une fois je ne comprends pas l’intérêt pour un bailleur de s’engager dans une procédure d’assurance pour compte d’autrui chaque année avec un potentiel contentieux avec le locataire pour le recouvrement de la prime quand une PNO complète (Responsabilité Civile et propres Dommages) permet pour une centaine d’euros (T1 en IDF) d’aboutir au même résultat. Cotisation qui en plus est déductible de vos revenus fonciers donc en réalité vous ne payez que 55 EUR par an avec un TMI à 30% (30%+17,2% de cotisations)  ce qui n’est pas excessif comme prix de la tranquillité.
En outre pour les raisons déjà évoquées précédemment (absence d’assurance du locataire) il faut toujours s’assurer en PNO même avec un locataire vous ayant adressé son attestation d’assurance.
La vie de bailleur est déjà suffisamment complexe et fastidieuse pour ne pas avoir à se rajouter du tracas supplémentaire.

S’agissant de l’obligation de souscrire une PNO en copropriété qui ne couvre que la Responsabilité Civile du propriétaire et non pas ses dommages propres, je suis entièrement d’accord avec vous. Toutefois vous évoquez "mes contrats" pour dire qu’ils sont plus protecteurs que les garanties obligatoires et ne correspondent pas à la majorité des contrats.
Là encore xazh je m’inscris en faux : la plupart des contrats PNO couvrent les dégâts des eaux et l’incendie, les catastrophes naturelles et pas seulement la RC…A mon humble avis c’est votre contrat qui est lui exceptionnel en termes de garanties. Où êtes-vous assuré car j’ai regardé les principaux contrats de la place et tous ont du Dommages ?

xazh a écrit :

Si vous estimez que prendre une assurance pour compte, assurance qui pour le coup assure à titre certain l’occupation et dont vous choisissez le niveau de garantie, parce que vous craignez que le locataire cesse de payer son loyer … mais c’est très exactement le problème de non assurance : un locataire qui refuse de payer son assurance est-il fiable par rapport à son loyer ?

Désolé je ne comprends pas ce que vous voulez dire .

Enfin pour finir, je voudrais dire exactement ce que j’ai déjà dit pour les assurances de  loyers impayés : assurez vous (en RC et en Dommages mais la majorité des contrats prévoient les 2). Votre tranquillité n’a pas de prix et il est ici très modeste

Désolé, mais là, c’est moi qui ne comprend plus du tout votre fonctionnement en tant que bailleur …

Sur la couverture de la PNO, assumons que nous ne sommes pas d’accord. J’estime pour ma part que la plupart des bailleurs non professionnels surestiment la couverture d’une PNO, qui reste nécessaire dans tous les cas et proposée par les professionnels depuis bien avant la loi Alur … Vous semblez certain que la PNO couvre non seulement les cas spécifiques du propriétaire mais aussi de l’occupant, j’espère que c’est effectivement le cas et qu’en cas de sinitre, votre assureur ne contestera pas la prise en charge.

Sur le conflit récurrent avec le locataire …

J’en déduis que vous considérez qu’un locataire qui refuse une obligation légale sera plus fiable pour une obligation contractuelle … qu’un locataire qui refuse de s’assurer, ce qui est un coût très inférieur au loyer, acceptera sans soucis de payer le loyer mensuellement, puis les régularisations de charge. C’est un raisonnement que je ne peux pas comprendre.

Personnellement, un locataire qui ne remplit pas ses obligations légales et conventionnelles, c’est un locataire qui mérite une surveillance pointilleuse, pour ne pas se mettre en défaut par la suite vis à vis de la loi si l’on devait aller à la résiliation du bail. Donc un refus d’assurance induit des conséquences, conformément à la loi du 6 juillet + les clauses légales du bail.

EDIT : CF la citation de Bernard2k (CG d’une PNO)

De votre côté, si je file le raisonnement que je crains de comprendre ainsi. Vu que vous estimez que la PNO couvre le bailleur mais aussi le locataire, vous ne vérifiez pas l’assurance du locataire. Donc vous n’exigez pas qu’il prenne cette assurance ni ne notifiez le locataire de cette obligation en cas de refus de présentation. De fait, vous renoncez à la résolution du bail pour motif de non assurance, vu que vous êtes en défaut sur votre vigilance de bailleur sur ce point.

1. Bien sûr qu’au delà des obligations légales du locataire et propriétaire, une assurance pno est avant tout indispensable comme le souligne Franck 23 . Non seulement, la pno peut intervenir en cas de défaut d’assurance du locataire ( Evidemment dans le cadre de la lecture stricte du contrat PNO souscrit, comme le souligne Bernard2K) , en pratique une pno est aussi utile, en cas de mauvaise déclaration du risque à l’assureur par le LOCATAIRE : Exemple, un locataire déclare et assure un t2,  ( il paie moins cher son assurance) , alors qu’il s’agit d’un t3. Tous les gestionnaires de sinistres MRH, savent que c’est un point essentiel : En effet en cas de mauvaise déclaration du risque et cela même en cas de bonne foi, présumée de l’assuré, il y a application de la règle proportionnelle en cas de sinistre.
L’assurance pno peut ainsi permettre de combler les vides de non assurance ET de mauvaises assurances du locataire ( Selon les conditions dudit contrat PNO à bien lire / A ce titre, l’assureur à une obligation de conseil écrit. A ce titre, demandez et vérifiez que l’expression de "votre besoin d’assurance" apparaissent par écrit dans la fiche conseil de l’assureur, dont un double doit vous être remis)

2. Assurance pour compte . En respectant le formalisme, cela peut-être une solution SUPPLEMENTAIRE , comme le souligne Xazh. A mon sens, en ce cas, une autre problématique pourrait apparaitre. Si un locataire ne paie plus ses loyers, il ne paiera probablement pas non plus, cette nouvelle assurance. Elle resterait alors à charge du propriétaire  (Dans l’attente d’un recours en recouvrement éventuel …)

Bien à vous

Bernardo

Je ne pense pas avoir écrit une seule fois que la PNO ne sert à rien, mais qu’une PNO n’est pas une assurance sensée remplacer l’assurance obligatoire du locataire, et donc qu’il faut être attentif aux conditions de cette assurance pour en déterminer l’étendue précise. Manifestement Franc23 ne pense pas ainsi ni ne semble comprendre qu’une phrase comme "Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré" porte plus qu’un risque théorique vu la jurisprudence en matière de résiliation de bail.

Dans le même ordre, une MRH couvre fonction de ses garanties, ce qui impose parfois de prendre des assurances complémentaires pour certains usages. idem pour l’assurance liée à une carte haut de gamme, qui parfois ne couvre pas aussi bien que le vieil adage le prétend. Toujours en revenir aux conditions de votre contrat et les lire complètement, à chaque mise à jour.

L’assurance prise pour compte demandée par Alsa est une assurance occupant tout ce qu’il y a de plus classique, prise par le bailleur et imputable au locataire. c’est tout, ni plus ni moins. Cette assurance répond de fait à l’obligation d’assurance du locataire, et donc coche toutes les cases "obligation du bailleur". Et il ne s’agit pas de prendre une assurance pour compte en imaginant qu’elle pourrait, la non plus, remplacer nécessairement une PNO.t.

C’est une réponse possible pour forcer l’assurance occupant lorsque l’on ne veut pas choisir l’autre voie, c’est à dire la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Je suppose que c’est justement le but recherché par Alsa lorsqu’il demande comment mettre en place une telle assurance.

Sur l’imputation en charges et éventuellement fiscale, cf article 7g cité plus haut. Fiscalement, c’est exactement comme les charges non récupérées au départ du locataire mais non abandonnés tacitement ou par accord.

Manifestement vous ne comprenez pas la portée de vos propos.

Vous annoncez que la PNO suffit, donc qu’il est inutile de procéder à la vérification d’assurance du locataire, donc que suivre la procédure prévue en cette matière n’est qu’une perte de temps, donc que la clause résolutoire qui nécessite de suivre cette procédure pour être utilisée ……..

La clause résolutoire qui est d’application stricte (CA Metz 14 mai 98). Faute de respecter la procédure, la clause résolutoire n’est plus valide. Il faut vraiment citer toutes les décisions cassant une procédure de résiliation ou d’expulsion pour défaut de procédure de la part du bailleur ?

Franc23 a écrit :

Il faut effectivement demander chaque année l’attestation d’assurance au locataire mais le fait qu’il ne vous l’adresse pas ne signifie même pas qu’il n’est pas assuré ! Il peut très bien l’être et ne pas vous répondre. De la même manière qu’il peut vous répondre et vous l’adresser mais ne pas être assuré (cf supra précédent message).

Dès lors il faut demander l’attestation et si le locataire ne vous l’adresse pas malgré plusieurs relances et bien vous avisez. Attendre un peu pour voir s’il revient à de meilleurs sentiments ou bien résilier le bail avec la procédure qui va bien. Mais je ne vois pas un locataire qui règle régulièrement ses loyers s’entêter avec cette histoire d’attestation et ne jamais rien fournir. Quand bien même je ne me vois pas forcément résilier pour ce seul motif mais j’en ferai état s’il y a d’autres problèmes pour sortir le locataire indélicat.

Relisez vous …

Vous commencez par une inversion. Il peut être assuré même s’il ne fournit pas. Sauf qu’en Droit, on vous demande de vérifier qu’il est assuré, ce que vous ne pouvez pas vérifier s’il ne vous fournit pas de preuve …

Et vous continuez ensuite, pas utile de suivre la procédure prévue par la loi …

Franc23 a écrit :

une PNO vous dispense justement d’avoir à vous posez ces questions quant à l’assurance de votre locataire.

Et juste derrière, vous reconfirmez ce qui était sous entendu … la PNO dispense de se poser des questions sur le respect des obligations légales du locataire …

Ce sera un point de désaccord permanent, inutile de continuer à vous répondre.

Bien …

Histoire qu’un lecteur qui aurait suivi le fil jusqu’ici ne soit pas induit, à mon sens en erreur, reprenons depuis le début ce que j’ai soit disant dit et interpréter de travers.

Alsa pose une question en rapport avec l’article 7 de la loi, concernant la non justification d’assurance par le locataire. J’ai cité explicitement le texte, tout ce qui est important est dedans. Alsa demande comment mettre en place une assurance pour compte, ce qui est, là encore, prévu par la loi.

Donc je re-rappelle la base de la loi "De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.. cf ma première réponse à ce message, avec le texte complet, indiquant les obligations, et les bases procédurales pour agir en tant que bailleur.

Peu importe les digressions sur la validité de l’attestation remise par le locataire ou non, le paiement ou non de son assurance, la loi l’impose ! En tant que bailleur vous devez la demander, il doit vous la transmettre. Ce n’est pas une histoire d’envie, d’age du capitaine, de sens du vent, c’est la loi.

Dès qu’il fournit cette attestation, il répond à son obligation, peu importe la suite. Et dès que le bailleur demande et recoit cette attestation, la loi est respectée sur ce point. Le bailleur qui renonce à exiger, laisse passer, se met en défaut vis à vis de la loi.

Je laisse le lecteur se faire une idée sur ce point déjà. En tant que bailleur, en France, vaut-il mieux arriver devant un juge en respectant à la lettre la loi ou en la prenant pour excessive ?

Vous ne répondez pas à cette question. Cf votre première réponse, et toutes les suivantes. A aucun moment vous ne répondez comment mettre en place l’assurance demandée, ni quelle est la procédure à suivre selon vous avec un locataire qui refuse une obligation légale …

Vous répondez que la parade est de prendre une PNO … premier message de votre part. Et au final, sur toute la file, c’est votre seule position : la PNO, ne pas s’embêter avec la vérification complète de l’assurance (ne dites pas le contraire, à aucun moment vous ne dites qu’il faut envoyer un commandement, qu’il doit soit prévenir d’une résolution du bail soit prévenir de la mise en place d’une assurance pour compte, qui sont les deux solutions prévues par la loi pour non respect de cette obligation), que vous laisseriez courir avec un locataire qui refuse d’obéir non pas à une demande de son bailleur, personne privée, mais qui refuse d’obéir à la loi, une disposition votée par le parlement, d’ordre public.

Je laisse le lecteur futur bailleur se poser la question : un locataire qui refuse de respecter son obligation légale sera-t-il un locataire respectueux des règles de son bailleur ?

Je ne peux que répondre, cf mon premier message, et lui suivant sont sur le même principe.

J’ai tenté sur le contenu des contrats de rester distants en incitant chacun à vérifier ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas sans se limiter aux plaquettes commerciales souvent optimistes (seules les conditions du contrat et les conditions générales sont fiables), que chacun se fasse sa propre idée, sans se limiter à la version agréable de deux lignes sur un forum qui prétendent que toute PNO compensera le défaut d’assurance du locataire. Rappel : la PNO limitée à la RC existe … son existence seule vient contredire l’argument "il suffit de prendre une PNO".

Lecteur : avant de croire que vous êtes assuré, lisez vos contrats. C’est valable pour l’assurance de votre carte bancaire, qui ne couvre pas nécessairement le ski et les sorties sur le lac dans ma région, contrairement à une idée courante.

J’ai tenté ensuite de ramener le lecteur à la procédure applicable, spécifiquement pour Alsa en précisant la procédure d’assurance pour compte via mon premier post, mais aussi les autres sur le fait que vérifier ne se limite pas à demander une justification, mais à l’obtenir, et à tirer les conséquences de sa non obtention. J’ai tenté de rester distant, subliminal peut être … j’aurai peut être dû être plus frontal dès le départ.

Lecteur : votre locataire refuse de respecter une obligation légale minime. Danger. Un locataire qui refuse de fournir une simple attestation que son assureur lui fournit chaque année … ou pire qui ne s’assure pas pour économiser une petite fraction du loyer …. c’est un locataire qui risque fort de présenter un problème. Traitez ce cas sans perdre de temps. Vous avez une assurance GRL, vérifiez aussi les impacts de ce côté là. 

et dans l’ensemble, lecteurs, je vous laisse choisir votre chemin entre une certaine rigidité juridique et une certaine permissivité. In fine, ce sera à vous d’assumer, tout comme j’assume à chaque évènement mes positions sur les biens que je gère.

Merci à tous.
Je précise j’ai une assurance pno et mon locataire ne veut me fournir son attestation d’assurance. J’ai adressé un courrier AR au locataire pour obtenir cette attestation et là après 30 jours toujours rien donc je souhaite souscrire une assurance pour compte conformément à l’article 7 justement. Mon assurance matmut ne le fait pas. Donc ma question est de savoir si quelqu’un a souscrit ce type d’assurance et chez quelle compagnie?

Alsa

ipom a communiqué en message ci-dessous, la solution de l’assureur Luko. J’ai testé à l’instant: Parfait, rapide. Leur solution correspond à votre demande. Avis: Ne pas oublier d’ajouter l’option vol/ détérioration immobilière. NB: La garantie responsabilité civile ( vie privée) du locataire est incluse comme dans un contrat classique…
D’un point de vue juridique, vous en êtes le "souscripteur" donc le responsable du paiement ( Que vous tenterez de refacturer au locataire, conformément à la loi)
Il me parait assez normal que des conseillers ( ou la société d’assurance ? ) puissent  avoir quelques réticences à assurer ce risque, s’agissant de la souscription d’une assurance pour le compte d’autrui, sur un marché étroit, et ce quand bien même la loi le prévoit.

Bien à vous

Luko ne peut me souscrire l’assurance car je n’ai pas l’adresse e mail du locataire