Doubletrouble [29] : étude de cas immobilier (congé pour reprise qui s'annonce délicat)

Je relance cette file car un évènement nouveau est survenu. Le locataire exhibitionniste m’a fait le "cadeau" de ne pas payer son loyer en Juin et Juillet. J’ai bien sûr prévenu la CAF, qui lui verse toujours les APL en direct. Il m’a ensuite payé Août (?!).

Je me demande toutefois si le fait qu’il n’ait pas payé deux mois d’affilé peut être suffisant pour faire un commandement de payer, et, s’il ne parvient pas à s’acquitter de sa dette à temps, faire jouer la clause résolutoire ?

Détail ennuyeux : le bail est signé, mais n’est pas paraphé. Il semble que cela puisse parfois poser problème (le locataire prétendant ne pas connaître la clause résolutoire)…

Bonjour @mimizoe1 et merci d’avoir pris le temps de relire toute la file et rédiger cette réponse intéressante.

À vrai dire, je n’ai eu aucune communication avec le locataire depuis très longtemps. J’ai du le croiser une seule fois en compagnie des artisans après l’incident bizarre, mais j’ai simplement été poli et fait comme si de rien n’était. J’ai toujours du mal à déterminer quoi dire ou faire face à une partie qui fait quelque chose qui me semble irrationnel (même si comme vous le soulignez, il a certainement ses raisons).

Pour le coup, je ne pense pas avoir omis quoi que ce soit dans ce que j’ai raconté ici. Par exemple, je n’ai pas réussi à contacter le locataire entre la vente (on avait eu un long coup de fil où il s’était présenté, demandé mes intentions, j’avais été clair qu’après les travaux j’envisageais de vivre ici) et le jour où nous avons trouvé porte close, alors que j’avais besoin de faire son dossier CAF (au final je l’ai fait avec les informations glanées auprès du vendeur). L’échange ce jour là s’était limité à ce que j’ai décrit plus haut dans la file. Idem, rien entre cette visite (devis) et la suivante où il s’est exhibé (et les travaux n’avaient pas encore commencé). Il s’agit à chaque fois de faits où j’étais présent*, pas de racontars ou de ragots rapportés par des tiers.

Il y a donc eu une escalade bizarre de son côté sans provocation de ma part ni des artisans. Mais il est possible que ce soit quelque chose que je n’ai pas fait qui ait provoqué cela ? Je veux bien l’envisager mais je ne vois pas trop ce que cela pourrait être : j’ai essayé de le contacter, j’ai fait son dossier malgré sa non-coopération, et je ne l’ai pas dérangé ensuite. Les travaux ne peuvent pas en être la cause puisqu’ils n’avaient pas encore commencé.

Au niveau de sa jouissance des lieux, les deux ailes de la bâtisse étant séparée, il a pu certes ensuite être importuné par le bruit pendant la journée mais l’aurait été tout autant si un voisin faisait des travaux. Son aile n’a pas été touchée, hormis une visite des artisans pour se connecter à l’eau. Quand on voit que le bail prévoit qu’il doive laisser accès à son domicile deux heures par jour ouvré en cas de travaux, je ne crois pas que cette unique visite soit abusive

Rassurez-vous donc, objectivement je ne pense pas avoir persécuté ce locataire.

Il ne m’a pas non plus persécuté, puisqu’en effet en dehors des incidents relatés dans cette file il a toujours payé son loyer rubis sur l’ongle, sauf en Juin et Juillet cette année. Je ne l’ai pas encore contacté à ce sujet, juste signalé les impayés à la CAF, j’en ignore donc la raison.

Il n’y a donc pas vraiment de “tensions”. Toutefois, je reconnais volontiers n’être pas bien disposé à son égard depuis l’exhibition et si j’ai un moyen légal de rompre le bail avant échéance je n’hésiterais pas à l’utiliser.

Vous êtes fine psychologue : en effet, par défaut je suis sympa mais si en face on commence à en abuser ou vouloir jouer avec moi, je quitte la partie si l’enjeu est dérisoire, mais sinon je joue sans pitié. Par contre je ne fais pas dans la cruauté gratuite et je n’ai aucune intention de “lui faire payer” quoi que ce soit (même pas sa dette). Son départ est suffisant et de toute façon inéluctable.

* Une anecdote que j’avais omis car peu pertinente : lorsque j’ai visité avant l’achat, il y avait un chat que je croyais lui appartenir mais était peut-être un chat de gouttière. En tout cas, il lui avait donné un nom, disons “Minette”. Lorsque nous sommes revenus et avons trouvé porte close, Minette est passée dans le jardin, décharnée et blessée. J’ai directement été acheter une boîte de nourriture pour chat à l’épicerie du coin et versé son contenu sur une dalle de jardin pour nourrir la pauvre bête. Lorsqu’il est sorti, il l’a remarqué et a bredouillé que des voisins lui donnaient aussi, en pensant qu’il ne la nourrissait pas, mais qu’en vrai elle mangeait trop et ne grossissait pas. Bref, c’est la dernière fois que j’ai vu “Minette”.

@Bernard2k : Vous avez raison, le post de @gunday était prophétique. Un point qui me chiffonnait, après avoir discuté du problème avec un ami avocat, c’était que le bail ne soit pas paraphé (apparemment le paraphe sur la page où figure la clause est très important pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en référé). Les retours du forum sont rassurants, et il est probable que mon ami, habitué aux juges rouges de la banlieue parisienne, ait été trop prudent dans ses conseils.

En fait, j’attends maintenant que mes artisans sécurisent le chantier avant de réveiller le chien qui dort. Mon locataire n’étant pas solvable, il pourrait faire des dégâts considérables dans la partie en travaux s’il est de nature vindicative, sans risquer grand’chose en retour. C’est la nature asymétrique des risques qui me pousse à la prudence.

Je prévois d’envoyer un AR "amiable" la semaine prochaine (je vais en profiter pour lui demander une attestation d’assurance dans le même courrier, on ne sait jamais…), puis de passer au commandement de payer le 1er Septembre en l’absence de paiement.

Notez bien que dans mon cas je n’espère pas qu’il me paie, mais plutôt de pouvoir rompre le contrat de bail grâce à ces impayés "inespérés". J’étais donc presque contrarié qu’il me verse un loyer en Août, j’aurais préféré que la dette continue d’augmenter afin de porter l’estocade de façon plus certaine : 640€, ça se trouve un peu trop facilement à mon goût, et une fois échaudé il fera peut-être plus attention s’il envisage de rester le plus longtemps possible ?

@Iqce : Malheureusement, j’ai hérité de ce bail signé en 2006 lors de la vente… et mes efforts pour refaire un bail de location meublée devant le notaire à l’occasion de la vente ont échoué, car cela ne lui permettait pas de toucher les APL.

doubletrouble a écrit :

En fait, j’attends maintenant que mes artisans sécurisent le chantier avant de réveiller le chien qui dort. Mon locataire n’étant pas solvable, il pourrait faire des dégâts considérables dans la partie en travaux s’il est de nature vindicative, sans risquer grand’chose en retour. C’est la nature asymétrique des risques qui me pousse à la prudence.

Vidéosurveillance + gros panneau bien voyant "bâtiment sous vidéosurveillance" (à acheter séparément car ceux fournis avec les caméras sont souvent trop petits). Une seule caméra à un emplacement bien choisi peut suffire. La plainte pour dégradation volontaire (passible de 2 ans d’emprisonnement et 30000 € d’amende), avec preuve vidéo à l’appui, devrait dissuader ses conneries. Et celles des autres ! Avez-vous envie d’avoir un groupe de squatteurs qui s’installe chez vous quand les travaux seront finis à 99 % ? La vidéosurveillance avec alerte à distance, pour faire venir les forces de l’ordre avant l’écoulement des 48 heures, est le seul moyen de prévenir le squatt (sauf à être prévenu par un voisin, mais là le voisin le plus immédiat ne vous est pas favorable, au contraire il pourrait bien renseigner les candidats squatteurs).
Si vous croyez que la serrure est une protection ! 99,9 % des serrures s’ouvrent facilement. Et sur une maison, si on ne peut pas rentrer la porte car elle blindée avec une super serrure, on peut toujours rentrer par ailleurs.

Le bail non paraphé est un risque légal, mais il est peu probable que ça aille devant le juge. Pourvu que vous ayez l’air de croire à ce que vous faites, cela impressionnera le locataire et c’est ce qui compte. En ce moment, il est en train d’enregistrer "impayés depuis 3 mois et même pas une LRAR, je peux vraiment faire ce que je veux !". Même si vous envoyez la LRAR, il se dira quand même "3 mois pour réagir, ça va, j’ai affaire à un mou, je peux continuer à le mener en bateau".

Vous trouverez toujours des bonnes raisons d’être doux, mais vous êtes manifestement face à quelqu’un qui ne comprend pas la manière douce. Il faut vous décider à agir, quitte à ce que ça coûte financièrement (achat de caméra, LRAR, puis commandement de payer délivré par huissier), sous peine de vous trouver en position de faiblesse.

Bonjour @mimizoe1, la saignée de son côté était nécessaire pour le raccordement au tout-à-l’égout, et n’a finalement pas été faite puisqu’il s’y est opposé. Rassurez-vous, il ne paie pas l’eau utilisée par le chantier, j’avais repris l’abonnement à mon nom (l’aile où je fais les travaux avait un simple décompteur à l’origine, le compteur principal étant de son côté) et je ne me suis pas embêté à récupérer les faibles charges que cela représente.

Mes travaux ne sont pas encore finis, mais devraient l’être vers le printemps prochain.

Quoiqu’il en soit, je n’envisage pas d’emménager dans la partie rénovée tant qu’il résidera dans l’autre aile. D’une part, cela serait impossible, l’escalier en pierre reliant les deux étages se trouvant dans son aile [il y a un escalier temporaire dans ma partie qui sera déposé à la fin des travaux], et d’autre part comme vous le dites avec justesse il serait difficile de maintenir des relations de bon voisinage.

A priori, lorsqu’il travaille c’est plutôt sur Brest, ce qui est un argument supplémentaire pour son départ : ma datcha est à une bonne heure de route de son lieu de travail. Les loyers ne sont pas non plus très élevés à Brest, bien qu’il ne puisse évidemment pas retrouver un espace de 120+m2 à louer pour ~300 euros.

À la base, j’aimerais mieux pouvoir suivre la méthode plus douce que vous préconisez mais je ne crois pas qu’elle soit possible vu son attitude hostile. Je n’écarte toutefois pas cette possibilité s’il ouvre le dialogue de façon constructive après le LRAR que je vais envoyer sous peu.

J’ai choisi de garder le même tōn amical que j’avais lors de nos brefs échanges par e-mail de 2018, lui signaler les impayés en lui demandant un paiement rapide ou à défaut un échéancier, et lui indiquer noir sur blanc que je lui enverrais un congé avant le renouvellement de son bail car je désire reprendre le bien. On verra bien ce qu’il répond.

Si par malheur il conserve son attitude renfermée et hostile au point que nous devions en arriver à un jugement, vous marquez un point sur le possible discours du locataire ; mais en face je peux très bien contrer en le dépeignant comme une personne vivant seule dans 120m2 qui empêche une famille avec deux enfants en bas âge d’emménager dans leur bien situé juste à côté d’une école, alors qu’il travaille à une heure de là. Pour la coupure des APL, il s’agit d’une obligation du bailleur de notifier la CAF, à laquelle je me suis donc plié “à mon plus grand regret”.

DT,

Vous avez bien du courage, et votre aventure me renforce ma décision de vendre mon dernier bien immobilier en France pour au moins 3 raisons:

1 - En France, la surprotection du locataire est délirante. Ici on peut ejecter le locataire presque quand on veut car une fois passé la première année la location devient "by the month" par default dans la plupart des états. Vous pouvez donc augmenter le loyer ou demander au locataire de partir à votre convenance, ce qui parait la moindre des choses vu que c’est VOTRE bien. En Floride si le locataire ne paie pas le loyer pour pouvez demander à la police de l’evincer après seulement 7 jours de retard moyennant une décision de justice très rapide. Quelques info ici.

2- la rentabilité à Paris était modeste, avec l’encadrement des loyers, elle est ridicule. Mon loyer "maximum" autorisé depuis l’encadrement est de 30% inférieur à ce que je pratiquais avant l’encadrement, et je n’avais jamais de vacance locative. Je suis passé de 4.5% à moins de 3% de rentabilité brute (!).  Depuis l’encadrement, je prefère louer a vil prix a un ami, et maintenant qu’il a décidé de partir en province, je vends. 

3- les démarches administratives: la declaration LMNP est fastidieuse, je dois y ajouter la CFE, liquider le bien va me libérer de la paperasserie francaise jusqu’à ce que je fasse valoir mes droits à la retraite. De ce coté la une bonne nouvelle, je ne m’attendais à presque rien et la simulation montre environ 2000 euros par mois, ca sera toujours çà de récupéré.

L’immobilier à Paris est resté a des prix élevés malgré la mise en place de l’encadrement des loyers. Je vais en profiter et utiliser cet argent pour acheter un 80/100m2 a Miami Beach dans un immeuble art déco. En attendant la retraite, le logement sera loué pour le double du loyer de Paris pour un capital investi identique.

Bon courage par la suite de votre aventure, j’espère que vous aller dégager votre cafard dans les meilleurs délais.

Doubletrouble, je vous trouve bien gentil et patient avec votre locataire.  Je comprends très bien la situation et je compatis mais je vous conseillerai les points suivants :
- je n’ai pas bien compris si vous étiez dépendant du locataire pour accéder au chantier, mais si c’est le cas, trouvez une solution pour que ça ne le soit plus. Chacun chez soi. Et si vous avez un doute sur son honnêteté,  mettez les moyens adaptés (sans psychoter non plus car vos écrits ne laissent pas transparaître une malhonnêteté évidente de sa part).
- vous ne devriez pas attendre 2 mois pour reprocher le non-paiement d’un loyer. Si votre locataire ne vous paie pas le loyer de juin, relancez dès mi-juin gentiment. À partir d’un mois de retard, je passe à "l’offensive" officiellement.
- vous indiquez que votre locataire n’a pas payé juin et juillet, par contre il a payé août. Selon moi, il n’a pas payé août mais juin avec 2 mois de retard. Il est toujours en retard de 2 mois (juillet et août).

Il ne faut pas noircir le tableau, les locataires qui connaissent leurs droits connaissent aussi leurs devoirs. Donc communiquez gentiment avec lui pour résorber le litige des 2 mois de loyer en retard. Vous verrez bien sa bonne/mauvaise foi. J’ai réglé 95% de mes soucis locatifs de la sorte. On se fait parfois des films…

Concernant la CAF, vous avez eu raison, et c’est aussi obligatoire de leur signaler les non-paiements. Ce signalement suspend le versement des APL. C’est  une des raisons pour lesquelles je refuse de les toucher directement.

Pour récupérer votre logement, il vous faudra passer par la résiliation de bail 6 mois minimum avant la date anniversaire par huissier comme cela vous a été indiqué. Surtout ne pas louper la date.

Vous pouvez aussi être plus présent sur le site, vous arranger pour le croiser et faire passer vos messages. J’ai une de mes locataires qui était en retard de paiement,  elle me donnait des dates qu’elle ne respectait pas. Elle n’a pas eu de chance car j’avais un chantier qui se trouvait entre son logement et la porte d’entrée de la résidence. Elle m’a trouvé sur son chemin à chaque échéance promise… j’ai eu gain de cause très rapidement.

L’immobilier, c’est du relationnel et c’est parfois épuisant…

Je ne pense pas que le locataire de DT soit un cafard. Il s’agit plus probablement d’un être humain.

Essayons un instant de voir la situation de son point de vue. C’est un salarié, probablement modestement payé (sinon il aurait pu préempter la maison). Il paye un loyer dérisoire pour un vaste appartement,  sans doute assez inconfortable  qu’il loue depuis 16 ans. Il n’a probablement aucune envie de partir et pourrait tout faire pour rester.

Les lois sont effectivement très favorables aux locataires en France. Je n’avais pas vu passer cette disposition des 2 ans qui a piégé DT. Je pensais naïvement qu’il était facile de donner congé à un locataire pour y habiter soi-même, ce n’est pas le cas.

Si la loi est ce qu’elle est, il faut à mon avis en rechercher la raison dans les attitudes politiques en France qui ne sont pas les mêmes qu’aux USA. Imagine t’on l’Abbé Pierre américain?

Les autorités françaises veulent à tout prix éviter les trailer parks et limiter aux cas désespérés (épaves alcooliques, toxicomanes, communautés marginales)  le phénomène des  sans-abris dans la population présente régulièrement sur le territoire. Elles ne se sont jamais résolues à construire et gerer le parc ultra-social ultra-low-cost qui pourrait remplir le role des trailers parks aux USA. Une partie du parc privé joue ce rôle, mal entrenu, vétuste, passoire thermique. Le bien que vous louez, DT, est dans ce cas. Ça ne fait sens de les rénover que pour y habiter soi même.  Il est dans cet état  puisqu’il n’est pas vraiment possible de répercuter les coûts des travaux sur les locataires.  Les autorités sont au contraire très ambitieuses quant au confort du logement social (qui existe aux USA mais n’est pas l’objet de tant de sollicitude qu’en France).

Je ne ferai pas de conjecture sur leurs motifs, je me borne à constater.

Je pense que DT va arriver à ses fins mais il ne faudra pas faire d’erreur si ça va devant le juge, la méthode froide et impitoyable à la B2K est la seule possible.  Le locataire en a fait une en ne payant pas.

Les phénomènes que vous décrivez dans les classes pauvres ont leurs analogues dans les autres classes, y compris les riches, ou les moyens, ou les moyens supérieurs. 

Elles ne leur causent pas du tort sur les mêmes plans.

Pour reprendre l’exemple de l’Abbé Pierre,  si vous êtes un catholique profondément croyant,  et persuadé que le souverain bien est l’union mystique avec Dieu après votre mort, vous allez avoir un rapport très complexe voire hostile à la richesse.

St François d’Assise (qui est le modèle éthique de ce type chrétien) était né dans une famille riche, l’abbé Pierre dans une famille bourgeoise, Jorge Bergoglio dans une famille de classe moyenne.

Et puis il y a Matt. 19:24…..

Je ne vois pas comment interpreter cela autrement qu’un jugement comme quoi les riches se font du tort a eux-mêmes sur le plan spirituel.

Ce qui peut engendrer des figures éthiques comme fra Jerôme Savonarole (un autre rejeton des classes dominantes d’ailleurs). 

Il a vraiment fallu y aller très fort pour que l’éthique du capitalisme puisse émerger dans certains milieux chrétiens d’Europe du Nord. De plus ils avaient fini par s’aligner sur les juifs quant aux bienfaits spirituels de l’accès direct aux textes sacrés. Donc ils ne pouvaient ignorer cette histoire de riche, de chameau et d’aiguille.

Je suis personnellement agnostique, et ne suis pas du tout fan de Savonarole -ni de Lénine- mais j’ai un peu de mal avec la position de TL.

Quoi qu’il en soit il ne faut pas mélanger la morale et le business. Sinon on va dans le mur.

Ce constat a eu des effets sur mes opinions politiques, j’ai appris à rejeter tout discours  dans lequel je sens le parfum de l’éthique de conviction. La seule éthique politique que j’accepte maintenant est l’éthique de responsabilité. Mais ça n’a pas été simple. Au départ, quand on sort de l’oeuf, du cocon, on peut avoir des illusions… Si on commence à penser en termes de les gentils vs les méchants, ça peut aller très loin….

doubletrouble a écrit :

Voyez, c’est ce que j’aime ici : nous pouvons passer d’une sordide histoire d’impayés locatifs à des considérations éthiques voire théologiques

Et puis c’est tellement plus plaisant que de faire ce qu’il y a à faire !

Je vous reconnais bien là : de longues discussions dès que possible, mais la LRAR n’est toujours pas envoyée.

@Bernard2k : Hahaha, vous marquez un point

Rassurez-vous, j’envoie la LRAR dès que mon artisan me donne le feu vert, promis Je profite de ce temps mort pour faire relire ce que je prévois d’envoyer à mon ami avocat, au cas où.

Par ailleurs, je suis en train de regarder où acheter le moins cher possible la petite caméra que vous avez testé sur une autre file, je vais en poser une en plus de fermer les issues.

@lachignolecorse : En fait, il s’agit d’une grande bâtisse en L, dont les deux ailes sont séparées (les portes donnant sur la tourelle avec l’escalier en pierre sont actuellement condamnées de mon côté). Nous faisons des travaux dans la plus petite partie du L, le locataire résidant dans le corps principal. Nous ne dépendons donc pas de son bon vouloir pour accéder au chantier, mais sa présence va tôt ou tard devenir bloquante (je veux installer la chaufferie au RdC de son aile, par exemple ; et une fois les travaux terminés dans notre partie, il ne sera plus possible de passer d’un étage à l’autre sans rouvrir les portes donnant sur la tourelle - et donc donnant accès à son aile de la bâtisse).

Les moyens qui seront mis en œuvre pour sécuriser le chantier sont basiques : sous prétexte d’éviter que l’humidité puisse rentrer, car nous allons faire l’électricité, les issues seront condamnées lorsque les artisans ne sont pas sur le chantier. Je vais de plus poser la petite caméra conseillée par @Bernard2k. Il s’agit d’éviter que de rage, le locataire s’amuse à dégrader ce qui a été fait (il suffirait de tagger le nouvel empoutrement en chêne pour le défigurer durablement). Comme dit plus haut, je ne comprends pas son processus de pensée, donc je préfère me protéger et dissuader même s’il ne fera probablement rien.

@lachignolecorse et @joe75 : A tort ou à raison, j’interprète sa tendance à faire le mort comme une aversion au contact humain. Par ailleurs, il est très discret dans le bourg et a une attitude fuyante avec les artisans également. J’en déduis que si je l’appelais ou faisais en sorte de le croiser, pour une conversation nécessairement déplaisante même en l’enrobant avec beaucoup de sucre, il le vivrait probablement encore plus mal que par courrier. C’est pour cela que j’ai sauté cette étape, sans compter que, comme mentionné au dessus, je préfère sécuriser les lieux avant de le "réveiller". Je confesse également que la probabilité de manquer de prudence à l’oral dans un dossier qui risque de s’avérer technique me fait préférer les courriers. Au moins je sais ce qui ira dans le dossier adverse, et on ne pourra pas m’accuser de pressions psychologiques (appels fréquents…).

@Roupettes : Vous savez, pour une fois c’est sur ma file, donc n’hésitez pas à HS, cela ne me dérange pas (et les décideurs pressés peuvent utiliser la molette de leur souris, c’est fait pour). N’hésitez pas à partager les adresses de ces forums auto de qualité, si tout se passe bien j’aurais mon permis le mois prochain, ça m’intéresse !

Dernière modification par doubletrouble (20/08/2022 12h46)