Doubletrouble : étude de cas immobilier (monuments historiques)

zaser a écrit :

doubletrouble a écrit :

lorsque j’ai acheté ma RP, j’ai spécifiquement recherché un immeuble inscrit Monument Historique avec local commercial…
habiter dans une maison avec beaucoup de cachet, payée par le local commercial au RdC, et permettant de déduire les intérêts du prêt + les travaux (que je devrais dépenser de toute façon) de mon IR.

Très intéressant cette technique, avouez tout de même que ce n’est pas un coup pour un quidam lambda! Aux raisons que vous avez vous-même évoquées s’ajoutent au moins 2:
1- qui dit MH, dit entreprise certifiée, cad. tarif plus elevé
2- La possibilité d’une telle opération est limitée - car nombre de communes soit ne possèdent tout simplement pas de MH, soit ces dernier sont la propriété de la commune elle-même (mairie, tribunal, château, bains municipaux etc…) ,

alors que la defisc en Pinel - en voulez vous (charte) en voila!

Vous serait-il possible de développer le sujet d’acquisition d’un MH pour RP dans un fil dédié?

J’ai commencé à préparer mon retour en France environ un an à l’avance sous les railleries de mes amis expats me vouant déjà à "l’enfer fiscal". Au gré de mes recherches, il est apparu que le système français (auquel je n’avais jamais eu affaire, étant parti à 20 ans) n’était pas si brutal et que de nombreuses niches existaient. Comme je prévoyais d’acheter ma RP en rentrant, la niche monument historique m’a rapidement séduit.

Il y a beaucoup de "bruit" si l’on recherche "monument historique" sur Google, chaque officine plus ou moins douteuse essayant d’attirer le chaland avec ses "produits de défiscalisation" et leur interprétation parfois assez fantaisiste du régime fiscal. Ils proposent souvent des parts (ou des lots) dans des projets de restauration pharaoniques (il faut avoir l’âme d’un mécène). Les agences spécialisées, quant à elles, vendent généralement des biens assez ciblés "oligarque Russe" (type château au beau milieu de nulle part à un prix exorbitant, même pour un château).

Voici donc la meilleure source sur le régime fiscal : le BOFIP :
RFPI - Revenus fonciers - Monuments historiques et assimilés - Modalités de déduction
RFPI - Revenus fonciers - Monuments historiques et assimilés - Immeuble procurant des recettes imposables et occupé par son propriétaire
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Primes d’assurance

Contraintes :

Il y a une différence entre un bien classé MH et un bien inscrit à l’inventaire supplémentaire des MH (ISMH). Tous les travaux effectués sur un bien classé MH doivent être approuvés par la DRAC, ce qui implique pas mal de red tape. Je préfère largement le statut ISMH, où les travaux qui ne sont pas directement liés aux parties visées par le décret d’inscription (le plus souvent élévation + toiture) n’ont pas besoin de passer devant l’architecte des bâtiments de France.

On doit s’engager à détenir le bien au moins 15 ans, en nom propre ou via une SCI familiale à l’IR (ou entreprise agréée).

/!\ Si seul un élément dissociable du bâtiment est classé (e.g. un escalier), vous ne pourrez pas déduire grand’chose. Passez votre chemin


Avantages :

Le statut MH permet de déduire entre 50 et 100% des charges (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, primes d’assurance (habitation et même emprunteur !), taxe foncière) du revenu global du propriétaire si celui-ci habite l’immeuble et que l’immeuble ne lui procure pas de revenus fonciers. On travaille directement l’assiette de l’IR, c’est donc assez puissant. S’il y a un excédent, cette déduction peut être reportée pendant 6 ans. Elle n’est pas soumise au plafond des niches fiscales.

Si le bien n’est pas ouvert au public, on ne peut déduire "que" 50% de ces charges (sauf l’assurance, qui est déductible à 100% dans tous les cas !). Si le bien est ouvert au public, on peut déduire 100%.

Si l’immeuble est loué dans son intégralité, c’est moins intéressant puisqu’on retombe grosso modo sur du deficit foncier classique.

En revanche, l’idéal est le mix des deux : une partie dont le propriétaire se réserve la jouissance, et une partie générant un revenu foncier !

Dans ce cas, on déduit du revenu global pour la partie privative et des revenus fonciers pour la partie louée, au pro rata de leurs surfaces respectives.

Si vous êtes optimiste et le bien situé dans une commune qui a trop d’argent, vous pouvez même essayer d’obtenir des subventions ! Qui sait, l’état paiera peut-être une partie de votre toiture ?

Le projet :

Je me suis donc mis à la recherche de maisons de ville ISMH, avec un local commercial au RdC. Ce type de bien est idéalement configuré pour s’autofinancer tout en ayant une fiscalité optimisée. Plus le plaisir de vivre dans une maison avec beaucoup de cachet

Ce type d’opération n’est réaliste que si l’on est relativement libre de contraintes géographiques. Les biens classés/ISMH restent assez rares, le critère du local commercial complique encore plus les recherches !

Entre parenthèses, les maisons avec local commercial semblent bizarrement mal aimées en France (les gens semblent considérer ça comme un problème = "reconvertir une partie de la maison en habitation" plutôt qu’une opportunité = "acheter un grand appartement avec un voisin calme au RdC qui me paye mon prêt"). Les prix sont donc souvent intéressants et la concurrence moins rude que sur des maisons d’habitation "pure".

Pour rendre le jeu plus amusant, beaucoup de propriétaires/agents immo ignorent totalement si les biens qu’ils vendent sont MH. Il est donc quasi inutile de chercher "ISMH" sur le bon coin, on n’obtiendra qu’un très petit sous-ensemble avec un premium déjà inclus dans le prix.

Le mieux est de cibler des régions riches en MH (Bretagne, Ile de France, Alsace, quelques villes ayant un centre ville historique de qualité et assez bien entretenu comme Angers, Laval, Bourges…). Evitez les localités trop perdues ou dépourvues de gares !

Quand on a repéré une belle maison ancienne, il s’agit maintenant de trouver son adresse en jouant les détectives avec Google Street View. Ce sera parfois compliqué avec les rues piétonnes…

On peut ensuite vérifier si le bien est ISMH grâce à la base Mérimée :
http://www.culture.gouv.fr/public/mistr … 4%24%2534P

Vous pouvez aussi rechercher dans l’autre sens, en utilisant les listes de MH publiées sur Wikipedia + la base Mérimée pour cibler des villes/quartiers.

J’ai mis environ un an à trouver un immeuble que j’aime et qui coche toutes les cases (belle maison, prix intéressant, ISMH, ville avec gare et centre ville non déserté, bon emplacement, local commercial, pas trop de travaux). En attendant, ça m’a permis de sillonner la France (que je connaissais peu, en fait !) et de voir de belles villes et jolies maisons.

Pour l’instant j’en suis aux travaux d’aménagements (principalement de la menuiserie d’intérieur et remplacement du chauffage), et j’ai déjà un locataire qui rentrera dans le local commercial fin Février.

Mots-clés : immobilier, local commercial, monument historique, residence principale