Doubletrouble : étude de cas immobilier (accepter cette offre de prêt ?)

Bonjour,

les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais puisque vous le demandez, je vous donne mon avis. Sans hésitation, j’accepterai le prêt pour acheter le local. D’abord, l’affaire n’est pas mauvaise (vous indiquez un TRI très correct), mais surtout, vous achetez une certaine tranquillité en étant propriétaire de tout l’immeuble.

Tenez-nous informé de votre décision.

Bien à vous,

DT,

Sans hésitation à votre place, je rachète les murs via ce prêt perso : l’intérêt global du projet va bien au delà du prix modeste pour posséder tout l’immeuble ou de quelques euros mensuels en trop payé théorique sur un taux sans grand enjeu vu le petit capital emprunté.

En plus, comme nous allons vers l’inflation, outre le fait que le bien vous passerait peut être sous le nez, il pourrait par exemple revenir plus tard à la vente dans quelques années bien plus cher que cette opportunité que vous avez la.

Foncez 😁

Vous pouvez l’acheter et renégocier le prêt à posteriori avec une autre banque en rachat de prêt. Vous aurez tout le temps de faire appel à un courtier ou faire le tour des popotes pour voir.

Je l’achèterai aussi.

Bonjour,

J’achète le local, lequel au final à de bonnes chances de me rapporter autant voir plus que l’utilisation de la somme par les temps qui courent et en prime j’obtiens une grande "sérénité résidentielle et patrimoniale" !

Je pense moi aussi qu’il faut l’acheter pour avoir l’immeuble en entier.
La tranquillité que ça apporte offre une plus value immédiate.
Mais le commerçant en place a un droit de préemption si la vente ne porte que sur son commerce.droit de préférence

Idem, j’achèterai, le "prix" du crédit sur un tel montant étant accessoire par rapport à l’enjeu de posséder l’immeuble.

Eh bien, je ne m’attendais pas à une telle unanimité ! Je pense que mon plan d’action sera donc le suivant : je vais accepter l’offre mais en refusant l’assurance. Si le prêt est accordé dans ces conditions, je me lance.* Sinon, je vais peut-être continuer de chercher un financement un peu plus satisfaisant. Je donne l’impression de faire la fine bouche, mais avec les travaux que je fais en ce moment je ne veux pas non plus trop "charger la mule" au niveau dettes à court terme.

Cela dit, Kabal a raison : je pourrais toujours renégocier et regrouper tout ça. Je vais aussi gratter du côté de chez Boursorama.

* sinon, plus fourbe : dans le contrat il est indiqué que l’on peut exercer son droit de renonciation lors de la souscription en envoyant un recommandé dans les 30 jours. Je crois avoir vu mentionné quelque part sur le forum cette technique de sioux pour se débarrasser d’une garantie coûteuse et inutile sans compromettre l’accord ?

Peut-être ici : Peut-on résilier une assurance de prêt consommation ou d’étudiant ? mais je crois avoir vu cela plus récemment…

Cela a l’air d’être une bonne affaire même si le financement n’est pas terrible, vous allez pouvoir faire des économies d’échelle en supprimant les frais de copropriété ce qui augmente encore plus l’intérêt de l’opération. 

En tout cas vous avez réussi astucieusement à contourner la règle de limite d’endettement.

Comme tous les précédents intervenants, dans le but d’être "chez moi" j’achète sans trop me poser de questions.

Belle opération, même si inattendue.

Mais je me poserais quand-même 2 questions :
-Pourquoi le propriétaire actuel du local veut-il le vendre, puis en devenir le futur locataire ?

-Quelles assurances en avez-vous ?

Accessoirement, à la marge, va t-il y avoir des changements dans le quartier, ou même au niveau législatif, concernant ce local ou l’ensemble des locaux alentour ?

@Aigri : À la base c’est moi qui ait contacté le propriétaire. Je savais quand et à quel prix il avait acheté le local et le montant de son ancien loyer. J’ai innocemment suggéré qu’il serait dommage qu’il doive payer 13% de tous mes travaux sur la couverture et la façade, alors que le local m’intéresse et que cela simplifierait la gestion de l’immeuble. Et je lui ai proposé de le reprendre à son prix d’achat mais avec un loyer minoré et bloqué pendant la durée du bail.

@Job : Il y a en effet une grande cave que je contrôle déjà

Merci pour ces questions très pertinentes, @Canyonneur75.

L’emplacement de l’immeuble est on ne peut plus "prime", donc je ne m’inquiète pas trop d’une vacance locative. Toutefois il s’agit d’une petite ville (15000 habitants) et avec le stress auquel est soumis l’économie depuis déjà deux ans, c’est une éventualité. L’activité de l’entreprise (orientée médical/handicap/3ème âge) me semble toutefois résiliente et a d’ailleurs survécu à la crise COVID.

Il serait probablement possible de transformer ce rez-de-chaussée en habitation, mais il faudrait engager de lourds travaux.

Le financement des travaux est assuré par une ligne de crédit de 30k inclue dans l’emprunt immobilier qui a servi à acheter les étages d’habitation et environ 40k de cash que j’ai tiré de la vente de mon PEA et budgété à cet effet.

Je cherche à obtenir le label de la fondation du Patrimoine pour cet immeuble, avant de le faire inscrire à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ce qui demande plus de temps). Par ailleurs, la ville a prévu des subventions pour le centre-ville mais je n’ai pas encore fait de demande : j’ai un peu de mal à identifier l’interlocuteur approprié !

Pour le coup, la copropriété ne me coûte absolument rien pour l’instant : il n’y a pas de syndic, ni d’assurance, ni quoi que ce soit. Comme je ne suis pas très familier avec les complexités liées aux copropriétés et que je subodore que le fait que l’actuelle ne me coûte rien indique probablement que les choses ne sont pas en règle, j’ai en effet bien envie de la dissoudre pour évacuer purement et simplement le problème.

Petit bémol sur la santé potentielle de votre locataire :

Il s’agit sans doute d’un SAAD, dont une grande partie du ÇA dépend du département via APA ou PCH.
Par chez moi, même si le contexte peut être un peu différent du vôtre, leur volume d’activité régresse de 20% minimum pour les meilleurs, faute de personnel, l’obligation vaccinale ayant encore renforce la difficulté à recruter des postes terrain.
L’assemblée de mon département a voté une aide rétroactive sur 18 mois dont le fléchage leur est destiné, car sinon plus de la moitié des acteurs devraient sans grand doute se déclarer en cessation de paiement avant l’été. Le département a lui même dépensé en APA environ 30% de moins en 2021 qu’avant covid.
La principale variable d’ajustement sur cette activité est la réduction des charges fixes avec une centralisation de retour dans les acteurs multi implantés afin de survivre à la crise latente actuelle, dit autrement, la suppression d’un bureau satellite et des charges liées peut être une solution d’urgence au problème.

Mais peut être que je fais fausse route…