Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ?

gustou, le 13/05/2021 a écrit :

Un locataire vient de m’annoncer qu’il allait me donner congé dans les prochains jours.

C’est là où le principe de la remise prend tout son sens : son successeur ne bénéficiera pas des 21€ que je lui extournais chaque mois.

De plus, si la période de vacance se prolonge au-delà d’un trimestre, j’appliquerai à l’ancien loyer la révision de l’indice INSEE.

Pour info, le bien est en zone tendue et les loyers sont bloqués.

Bonjour en vous lisant je me pose la question de savoir si on peut vraiment toujours appliquer cette augmentation de l’indice INSEE dans le contexte de l’encadrement des loyers qui en effet bloque le montant des loyers à un plafond? Ne risque-t-on pas de se retrouver de ce fait avec des loyers au-dessus des références surtout si on a déjà calculé le loyer sur la référence supérieure et appliqué un complément ?

Bonjour
Vous avez loué quel type de bien ? à une société ou pour une résidence secondaire ?
Car pour une société c’est vraiment peu intéressant fiscalement , il faut en plus du loyer , payer les charges patronales sur le loyer , et le salarié est ensuite imposé à l’ir sur le loyer .
Peu évident sauf exception de trouver un locataire .

Quelle majoration avez-vous réussi à faire passer ?
C’est un bien réellement premium ?
Car de votre côté c’est très malin mais je me posais la question sur le type de bien qui pouvait convaincre un chef d’entreprise à surpayer le logement .
Car pour le dirigeant s’il déclare réellement le logement comme tel,c’est un vrai surplus financier en plus du loyer .
J’imagine donc que peu de bailleurs peuvent espérer louer ainsi et que certain bien s’y prêtent plus que d’autres .

Bonjour,

Loi sur le pouvoir d’achat du 16 Aout 2022, voté le 16 Aout comme la date l’indique

Hausses des loyers plafonnés à 3.5% inclus les baux commerciaux, confirmées

Loi du 16 Aout 2022

Vu de PAP

Vu de l’ANIL

Cdt

Dernière modification par bascarol (22/08/2022 13h18)

Ce que prévoit la loi est légal par définition !

Maintenant est ce que c’est constitutionnel ? c’est une autre question que le Conseil Constitutionnel n’a pas cru devoir examiner , malgré semble-t-il une contribution en ce sens de l’UNPI (tandis que la question n’a pas été soulevée par les auteurs de la saisine …), sous l’angle de l’atteinte à la liberté contractuelle :

Décision n° 2022-843 DC du 12 août 2022 | Conseil constitutionnel

https://www.conseil-constitutionnel.fr/ … utions.pdf

Peut être que la question reviendra un jour à l’occasion d’un procès opposant un bailleur ayant bravé la loi à un locataire procédurier …

bascarol a écrit :

Bonjour,

Loi sur le pouvoir d’achat du 16 Aout 2022, voté le 16 Aout comme la date l’indique

Hausses des loyers plafonnés à 3.5% inclus les baux commerciaux, confirmées

Loi du 16 Aout 2022

Vu de PAP

Vu de l’ANIL

Cdt

Je comprend que l’article 12 = baux d’habitation. Article 14 = baux commerciaux (donc indice ILC). Je n’ai pas vu (mais peut-être l’ai-je raté?) les baux professionnels - bureaux donc indice ILAT.

Question : ça signifie donc que les loyers de bureaux vont pouvoir être révisés sans plafond? (note : l’indice ILAT progresse de +5,1% entre les T1 2021 et 2022…source : insee).

Après il n’est pas forcément judicieux d’augmenter le loyer au maximum de l’indice. On risque de passer au dessus des prix du marché, surtout en province où les loyers n’augmentent pas trop.

Mieux vaut un locataire qui paye et qui reste, que de devoir en retrouver un, avoir de la vacance et des frais pour avoir gratté 2%…

Je pense que, pour correctement prendre en compte ce texte, il faudra une mise à jour des outils informatique de gestion de baux, ou, à défaut, procéder comme vous le décrivez en indiquant des indices modifiés pour en tenir compte (peut-être même que l’INSEE se mettra à publier de tels indices…).

J’ai un bail commercial avec une clause d’échelle mobile indexé sur l’ILAT.
A votre avis, je suis concerné par ce texte ou non ?

Concernant l’indexation, service-public nous explique que :
l’ILC s’applique aux activités de commerce et d’artisanat, mais ne peut pas être utilisé pour les activités :
- Industrielles (fabriques, usines)
- Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
- Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

Il explique aussi que l’ILAT s’applique aux activités :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d’architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques.

Il me semble que cela vient de l’article L112-2 du CMF que l’on peut consulter ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 024039949/

A la lecture de cet article, je comprends qu’ :
Il est interdit de baser une révision contractuelle sur des indices généraux tels que le SMIC, le niveau des salaires et des prix, sauf les indices ayant une relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
Il est ensuite dit que l’ILC est réputé avoir une relation directe avec les activités commerciales et artisanales, et l’ILAT avec les activités libérales et autres.
Ainsi, l’ILC et l’ILAT sont des solutions balisées et sécurisées, puisque citées comme convenant à l’indexation pour ces activités. Mais ce ne sont que des cas particuliers du principe plus général qui est "relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties". Donc, oui, on peut indexer en fonction d’un autre indice s’il est mieux adapté à l’activité du preneur.

Sur l’application de l’article 14 de la loi pouvoir d’achat : à la sa lecture, je comprends que cet encadrement s’applique exclusivement pour l’ILC des loyers des PME. Il ne s’applique donc ni aux entreprises autres que PME, ni aux autres indices. Donc les indexations sur l’ILAT ou sur d’autres indices échappent à cet encadrement. Certes, le législateur a eu la volonté d’encadrer les loyers, mais il semble qu’il a laissé un trou dans la raquette en ne citant que l’ILC.

Tant qu’on parle d’indexation de loyers commerciaux :
Une clause d’indexation doit jouer à la hausse comme à la baisse. Or, pendant des années, ça ne faisait que monter et on n’y réfléchissait même pas. Mais 2009, baisse de l’indice. Du coup, les bailleurs, qui sont un peu rapaces, (et leurs conseils), se sont mis à rédiger les nouveaux baux avec des clauses interdisant la baisse. Or, c’est illégal.
Pour faire court : la cour de cassation a d’abord tendu à juger qu’une telle limite à la baisse rendait la clause d’échelle mobile caduque. Ainsi, le bailleur se retrouvait avec un loyer qui n’était plus révisé annuellement ! Mais désormais, la CC considère que, si la clause interdisant la baisse était dissociable de la clause d’échelle mobile (c’est à dire que sa suppression ne la rendait pas incompréhensible ou inapplicable), seule cette clause interdisant la baisse étant réputée non écrite. Un excellent article détaille cette évolution de la jurisprudence : https://www.affiches.fr/infos/droit-et- … cassation/

Tout cela pour dire : amis bailleurs, ne soyez pas trop gourmands. Si le modèle de bail commercial qu’on vous propose ou que vous trouvez sur le net prévoit une clause interdisant la baisse, supprimez-la (tout en gardant bien la clause d’échelle mobile) : ça vous évite d’entacher votre bail d’une grave insécurité juridique. Normalement, l’information a dû circuler et une telle disposition ne devrait plus figurer dans les modèles de document ; mais vérifiez quand même.

Alex75, le 03/07/2022 a écrit :

gustou, le 13/05/2021 a écrit :

Un locataire vient de m’annoncer qu’il allait me donner congé dans les prochains jours.

C’est là où le principe de la remise prend tout son sens : son successeur ne bénéficiera pas des 21€ que je lui extournais chaque mois.

De plus, si la période de vacance se prolonge au-delà d’un trimestre, j’appliquerai à l’ancien loyer la révision de l’indice INSEE.

Pour info, le bien est en zone tendue et les loyers sont bloqués.

Bonjour en vous lisant je me pose la question de savoir si on peut vraiment toujours appliquer cette augmentation de l’indice INSEE dans le contexte de l’encadrement des loyers qui en effet bloque le montant des loyers à un plafond? Ne risque-t-on pas de se retrouver de ce fait avec des loyers au-dessus des références surtout si on a déjà calculé le loyer sur la référence supérieure et appliqué un complément ?

Bonjour Alex75,

Est-ce que finalement vous aviez réussi à éclairer cette question ? Je vais avoir le cas de figure d’ici moins d’un mois.

Bien à vous,

Deadpool