Aroundtown : Analyse d'une foncière allemande et son évolution boursière
Cette discussion analyse l’investissement dans Aroundtown, une foncière initialement chypriote, puis luxembourgeoise, cotée à Francfort. Les membres débattent de sa performance boursière et de sa stratégie d'investissement, notamment la diversification de son portefeuille immobilier en Allemagne et aux Pays-Bas, et son activité de rachat et rénovation d'actifs.
Un point central de la discussion concerne le statut de la société. Initialement considérée à tort comme une REIT, il est précisé qu'Aroundtown ne distribue pas 100% de son FFO (Funds From Operations) et n'a pas le statut fiscal d'une REIT, ce qui a des implications fiscales pour les investisseurs, notamment sur le prélèvement à la source des dividendes (initialement perçu comme 26%, puis corrigé à 15% du fait de la domiciliation au Luxembourg). La gestion du risque liée à l'endettement est également un sujet majeur, les participants notant un fort niveau d'endettement, mais aussi la mise en place de stratégies de désendettement par des cessions d'actifs et rachats d'obligations.
Plusieurs arguments principaux émergent concernant le potentiel d’Aroundtown. Certains membres soulignent le potentiel de croissance à long terme grâce à la sous-évaluation des actifs immobiliers, tandis que d'autres expriment des réserves face à l'endettement important et à la volatilité du cours de l'action. La discussion met en lumière les tendances notables du marché immobilier allemand, avec des analyses de publications financières et des points de vue sur la situation du marché résidentiel et tertiaire. La solidité du bilan financier est questionnée à plusieurs reprises, en particulier suite à des opérations de refinancement et d'augmentation de capital.
La fusion avec TLG Immobilien est également abordée, soulignant l'objectif d'améliorer la notation de la société et d'accroître sa taille. Des débats ont lieu autour des décisions stratégiques d'Aroundtown, comme le rachat d'actions à différents moments et l'annonce de la suppression du dividende à plusieurs reprises, souvent motivées par la nécessité de réduire l’endettement et d’améliorer la rentabilité. Enfin, la discussion inclut des informations sur les différentes cotations boursières d'Aroundtown et les implications pour les détenteurs d’actions sur des plateformes de courtage variées.
Bonjour à tous,
Comment cela peut se faire qu’une valuer est éligible au PEA chez un courtier et pas chez un autre? Est-ce à l’appreciation de chaque courtier?
Par exemple celle-là semble d’être eligible au PEA chez Fortuneo et Binck, mais pas chez Boursorama et Bourse Direct.
@Franckielestore , comment avez-vous justifié le referencement sur Binck ? ou bien une simple demande avait suffit ?
Hors ligne
Bonjour,
J’ai la valeur en PEA chez BD.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Par exemple celle-là semble d’être eligible au PEA chez Fortuneo et Binck, mais pas chez Boursorama et Bourse Direct.
Pour moi pas de problématique PEA/boursorama:
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
En ligne
Les résultats 2020 sont sortis récemment :
- Net rental income of €1,003 million up by 31% from €766 million in 2019.
- Adjusted EBITDA increased to €944 million, higher by 22% year-over-year.
- FFO I per share before perpetual for FY 2020 at €0.34, leading to a proposed dividend of €0.22 per share (subject to AGM approval) and a dividend yield of 3.5% (based on a share price of €6.22).
- FFO I at €358 million in 2020, as compared to €446 million in 2019.
- FFO I per share for FY 2020 at €0.27 in line with our guidance.
- With effect from FY 2021, dividend payout policy will be 75% of FFO I per share.
- Over €2.7 billion signed disposals in 2020, of which €2.3 billion have been closed in 2020 at a premium of 3% over book value and 33% over total cost, with proceeds directed towards debt repayments and an accretive share buyback.
- Portfolio valuations remained supportive with revaluation and capital gains of €769 million in FY 2020, increasing by +3.9% on a like-for-like basis.
- Net Profit for FY 2020 amounted to €906 million, reflecting an EPS (basic) of €0.50.
- New EPRA BPR guidelines implemented with EPRA NTA at €11.2 billion as at year-end 2020. On a per share basis, the NTA resulted in €9.5 as of year-end 2020, an increase of 10% compared to €8.6 per share in 2019.
- Total Equity of €15.6 billion as of December 2020, reflecting an equity ratio of 50%.
- Investment property as of December 2020 at €21.2 billion, up by 17% from year-end 2019.
- Conservative capital structure maintained with a low LTV of 34%, reduced cost of debt to 1.4% at a long average debt maturity period of 6.1 years and an ICR of 4.3x. The amount of unencumbered assets increased to €15.6 billion (76% by rent) as of year-end 2020.
- Total rental LFL growth of 0.2%, with 1.3% LFL rental growth excluding hotels.
- Guidance for FY 2020 achieved and guidance for FY 2021 published.
Je note dividende en baisse mais EPRA NTA en hausse et endettement bien maîtrisé. Pour se consoler sur le dividende, ils annoncent également un programme de rachat d’actions jusqu’à 500 M€. Vu la grosse décôte du titre ça parait intellligent.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
1 #55 25/08/2021 17h44Résultats S1 publiés ce jour.
Dans les grandes lignes:
- Net rental income de EUR458 millions au S1 2021, contre EUR502 millions en N-1, qu’ils expliquent par le niveau important des cessions
- Total des cessions à hauteur de EUR1.1 milliards réalisées au S1 2021, 3% au dessus de la valeur comptable (le patrimoine total était valorisé à hauteur de EUR30.7 milliards)
- EBITDA ajusté de EUR452 millions au S2 2021, contre EUR500 millions en N-1
- FFO par action de 0.15 EUR vs 0.17 EUR en N-1
- EPRA NTA stable à 9.6 EUR / action
- LTV: 33%
- croissance des loyers de +2% sur une base comparable (hors cessions)
- sur la partie hôtellerie, ils indiquent une collecte de 34% des loyers au S1, 45% en juillet
Dividende
Dividende prévisionnel par action pour l’année 2021: entre 0.22 et 0.24 EUR / action
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
En ligne
1 #56 24/11/2021 13h27Publication des résultats du troisième trimestre ce jour.
Dans les grandes lignes sur les 9 derniers mois:
- Croissance des loyers de +2% à 773m€
- FFO par action de 0.23€, sur 12 mois ils prévoient 0.29-0.31
- LTV à 39%
- Dividende par action prévu: 0.22-0.24€ (au cours actuel cela représente un rendement entre 3.8% et 4.2%)
- 1.1M€ de cessions réalisées à date (9 mois) pour un objectif de 2.5M€ sur 2021, avec une valeur de vente supérieure de 3% à la valeur comptable.
- EPRA à 9.8€
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
En ligne
1 #57 02/02/2022 11h09Belle hausse ce jour liée à une finalisation (90% déjà effectué) du programme de rachat d’actions d’un montant de 500m€ et prolongation de celui-ci d’un même montant.
La stratégie me semble être la bonne, concentration de la qualité du patrimoine, augmentation de la NAV via des rachats d’actions.
Pour rappel, au 30/09: 
La stratégie est identique que ce soit chez Aroundtown ou Grand City Properties (dont Aroundtown possède une minorité de contrôle et risque de finir majoritaire sous peu…).
La seule limite de GCP, est le rachat d’actions pour des prix compris entre 20€ et 21,25€ qui fait qu’en cas de baisse plus forte, celui-ci est en stand-by (cf ici)…
Résultats annuels le 29/03
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Résultats 2021 sortis : FFO à 0,30 € par action et dividende estimé à 0,23 €, endettement stable et NTA EPRA en hausse à 10,2 €.
Le rendement actuel est pas extraordinaire (4,2%) mais là décote sur actif est énorme.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
1 #59 26/05/2022 15h08Bonjour,
les résultats du T1 2022 ont été publiés hier.
- Des cessions ont été réalisées pour plus d’un milliard d’Euros. le prix de vente est supérieur aux estimations. 200 millions sont allés vers un rachat de titres et 800 millions au désendettement. (LTV à 40%, maturité de 5,7 ans et taux de 1,2%)
- BPA de 0.06 € contre 0.11 € attendu par le marché.
- Nav de 10,3 €. La décote se confirme.
- guidance 2022 confirmée.
Ces résultats sont mal accueillis par le marché puisque le titre dévisse de 5% pour se retrouver vers 4.20 €. Je profite de ce recul pour entrer sur la valeur.
Hors ligne
Le secteur immobilier allemand (j’inclus l’Autriche même si je ne valide pas l’Anschluss) semble atteint d’un déficit de confiance, après les gouvernances très critiquables qui ont torpillé les sociétés Adler et Corestate.
Les VaD avaient raison avant tout le monde dans ces deux exemples; mais ils ne semblent pas présents sur Aroundtown de ce que je vois.
Hors ligne
Hall of Fame IDEM a 4.23 j’achète apres lecture
Investor Relations - Aroundtown SA - Largest German Listed Commercial Real Estate Company
Aroundtown SA (symbol: AT1), trading on the Prime Standard of the Frankfurt Stock Exchange, is the largest listed and highest rated (BBB+ by S&P) German commercial real estate company. Aroundtown invests in income generating quality properties with value-add potential in central locations in top tier European cities mainly in Germany/NL.
Surtout la boite est enregistrée au Luxembourg ISIN: LU1673108939 ce qui implique 15% de retenue et non 26.375%
Vu la fin des restrictions … les hotels devraient performer nettement mieux - et donc le revenu augmenter !
During most of Q1 2022, the hospitality industry was adversely impacted by restrictions and high infection rates due to the Omicron wave which resulted in a collection rate for the Company’s hotel properties of 45%. As all restrictions have been lifted since end of March and hotel bookings are recovering, Aroundtown is expecting a collection rate of 70-80% for the remainder of the year.
Dernière modification par sissi (26/05/2022 16h54)
Hors ligne
Pour faire suite à mon intervention sur la file Gecina:
Ayant analysé Aroundtown avant de la mettre en portefeuille, je suis assez surpris de la force de la baisse. La capitalisation, retraitée des actions autodétenues est de 3,1 milliards € pour une valeur d’actifs net de dette de 18,8 milliards € (Tableau LTV p34 (a) - (b)) soit 85% de décôte.
Il faut cependant noter que l’entreprise va faire face à de fortes échéances à partir de 2025 (et donc de potentiels refinancements à des taux anticipés plus élevés…).
De plus, la politique de financement dépend relativement fortement de la cession d’actifs non stratégiques. D’ici les résultats du T2 (25/08) et hormis d’éventuelles news sur la presse spécialisée concernant des cessions ou une éventuelle opération capitalistique du board comme réalisé en 2020, je ne pense pas qu’il y aura de quoi faire échapper Aroundtown au massacre sectoriel…
A noter que du 31/03 au 29/06 (en prenant les actions au droit de vote suspendu lors de l’AG), 28105564 actions ont été racheté soit 1,83% du capital ou 2,54% des actions non autodétenues.
Je n’ai pas pu participer à l’AG donc je ne sais pas si le sujet a été évoqué, mais pourquoi ne pas annuler ces actions? Une offre sur GCP payée en action? Je préférerai clairement qu’ils annulent des actions et se concentrent sur l’allègement du bilan pour diminuer le risque perceptible du refinancement et faire redresser le cours de bourse…
Par ailleurs, dans la présentation du T1, ils indiquent 130m€ de cessions au T1, un volume de cessions engagées de 1,1 milliard € dont 500m€ signés en 2021 (et donc probablement un beau montant de finalisation réalisées annoncées au T2?).
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Pas d’annulation car ça augmenterait le leverage.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
@BullAndBear Selon ma compréhension, peu importe que les actions rachetées sont annulées ou non. Racheter ses actions réduit les capitaux propres et fait augmenter le levier. Dans les comptes, les Treasury shares réduisent bien l’equity.
Hors ligne
si on regarde comme ratio la dette sur la somme des actifs, je les inclurais dans les actifs (car elles peuvent etre vendues, distribuees,…). Peut-etre que certains feraient différemment.
Hors ligne
La LTV est calculée en divisant l’endettement net par les "tangible assets" (immeubles) et non pas de l’equity (capitaux propres).
Les actions autodetenues ne sont pas prises en compte.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
1 #67 08/07/2022 11h52Pour information :
Aroundtown SA annonce avoir publié le prix de souscription de 2,48 EUR et le ratio de souscription de 12,69 : 1 pour le dividende en actions annoncé précédemment le 30 juin 2022.
Source
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Aroundtown sort enfin ses résultats H1 2022 :
Aroundtown a écrit :
AROUNDTOWN ANNOUNCES H1 2022 RESULTS WITH STRONG FFO I PER SHARE GROWTH
* Net rental income of €613 million in H1 2022, up by 34% year-over-year, primarily as a result of the consolidation of GCP and like-for-like net rental income growth of 2.3%.
* FFO I amounted to €186 million for H1 2022, up by 8% year-over-year. FFO I per share increased by 13% to €0.17 in H1 2022 as compared to €0.15 in H1 2021.
* Closed disposals of approx. €625 million in H1 2022, crystalizing 7% gains over book value. Further €410m disposals closed after H1 2022.
* Strong liquidity of €2.2 billion with additional liquidity potential via €1 billion undrawn revolving credit lines and €24.2 billion unencumbered properties.
* Net Profit in H1 2022 amounted to €471 million with a basic EPS of €0.25, supported by €401 million of revaluation and capital gains in H1 2022 or 2.0% value like-for-like including capex.
* EPRA NTA amounting to €10.4 per share at the end of June 2022, up by 2% (4% dividend adjusted) since year end 2021
* Conservative financial platform maintained at the end of H1 2022 with long average debt maturity of 5.4 years, low cost of debt of 1.2%, LTV of 40% and strong ICR of 5.3x.
* Guidance for FY 2022 confirmed, all financial policies are in line.
Le titre a pas mal souffert ces derniers temps mais tout le secteur morfle malgré des résultats généralement positifs.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Le titre chute comme une brique aujourd’hui après une dégradation de Citi (-11% en ce moment !). On est à -67% sur un an ce qui est brutal même pour le secteur des foncières européennes très malmené.
Ils continuent de racheter des actions, ce qui est astucieux vue l’énorme décote sur actif net.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Leurs achats passés paraissent pour le coup nettement moins astucieux. De plus ils traitent mal les créditeurs. Et le marché réagit. Leur dette senior est maintenant à 8% de rendement. Il va falloir vendre des biens car se refinancer à ces niveaux n’est pas viable.
Hors ligne
1 #71 14/10/2022 02h57C’est une bonne remarque, du coup j’ai ressorti leur dernière présentation du H1 2022, et je ne vois pas trop de motifs d’inquiétude :
* Pas d’échéances significatives avant 2025 (le gros étant de 2026 à 2028)
* Assez de liquidités pour rembourser les échéances jusqu’au Q3 2025
* Une maturité moyenne de 5,4 ans
* 84% des propriétés sont non-collatéralisées
* Enfin un coût de la dette moyen de seulement 1,2% avec un ratio ICR de 5,3 qui semble relativement correct
Les taux de marché sur les obligations existantes sont effectivement relativement élevés mais ça semble le cas sur les autres foncières également, je pense qu’on a plutôt affaire à un krach obligataire qu’à un soucis spécifique à Aroundtown.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
tout a fait. Le principal risque (pour toutes les foncières) reste les conséquences d’une baisse des prix de l’immobilier qui ferait s’envoler les ratios d’endettement ce qui entraînerait un abaissement des notations et/ou une violation des conditions d’emprunt. Tout ceci alors que les charges d’emprunt resteraient théoriquement soutenables.
Hors ligne
AroundTown décide de ne pas caller ses obligations perpétuelles et Bloomberg sort un papier sur ces dettes hybrides, End of Easy Money Era Sparks Questions Over Landlords’ True Debt Loads :
Bloomberg a écrit :
Aroundtown, which is one of Germany’s biggest real estate issuers and backed by Israeli investor Yakir Gabay, has been criticized by some for reporting a low LTV ratio because it doesn’t include hybrids in its calculations.
“Aroundtown reported an artificially low LTV ratio of 40%,” Ash Nadershahi, senior analyst at Creditsights said in a note to clients late last month. “This is because the company does not include hybrids in their calculations, adds in cash from yet-to-be completed asset sales and, in our view, applies generous assumptions to its property valuations.” He placed a sell recommendation on Aroundtown’s hybrids.
Under the new guidance, Aroundtown’s EPRA LTV would be 55% as of June, a spokesman said in an email. The metric was included in a company presentation to investors published Nov. 24.
The company, however, is defending its accounting practices.
“We see hybrid notes, especially in the current market condition, as an equity instrument as they do not have any default covenants, no maturities, are subordinated to debt, and the principle and coupon payments can be deferred perpetually,” Aroundtown said in a statement in response to questions from Bloomberg News about their accounting treatment. “For the purpose of bond covenants, the perpetual notes are considered as 100% equity. Thus, in times of financial distress these instruments provide an additional security.”
Toutes les grosses foncières utilisent ces instruments donc à mon sens rien de spécialement négatif pour AroundTown, même si le non-call n’aidera pas à émettre de nouvelles perpétuelles. Par contre l’article évoque aussi une possible suspension du coupon (qui peut être repoussé) et s’ils font ça, l’impact chez les créditeurs va être très problématique.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
1 #74 18/03/2023 10h09Pour ceux qui se demandent pourquoi le cours a récemment brutalement décroché, il semble que ce soit une réaction aux résultats 2022 de Grand City Properties, qui annonce une suspension du dividende malgré des résultats à vue de nez assez bons. AroundTown possède 60% de Grand City (ce qui représente 1/3 de son portefeuille).
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Hors ligne
Bien que les résultats de GCP soient convenables, il faut prendre en compte le paramètre principal : la hausse des taux. Conserver du cash permet d’améliorer le profil de liquidité de l’entreprise, donc à LT ça reste positif pour l’actionnaire. Inconvénient, les foncières sont notamment appréciées pour leurs distributions de dividendes, ce qui ne sera donc ici pas le cas.
Deuxième facteur non évoqué, Vonovia, le leader du secteur a annoncé jeudi soir une division par deux de son dividende. D’où les forts impacts vendredi.
L’immobilier résidentiel allemand va devenir compliqué localement… Dans un pays de locataires (opposé à la France), que les politiques souhaitent limiter la hausse des loyers peut se comprendre, mais avec un marché de pénuries, tenu par des foncières qui réduisent donc leurs investissements (à cause des taux en 2023, et des limitations de hausses de loyers dès fin 2021), ça va être sympa pour se loger…
Actionnaire Aroundtown & Vonovia
Hors ligne
Membres
