Aroundtown : foncière non REIT diversifiée en Allemagne et aux Pays-Bas

Bonjour,

Comme un air de déjà vu en 2020,10/2021 et fin 2022.

Les foncières cotées sont en premières lignes pour baisser en cas de remous sur les marchés. Ici hausse des taux et coupe des dividendes.

Elles sont aussi les premières à vite remonter même s’il y aura un réajustement des prix de l’immobilier, je le vois comme un point d’entrée intéressant.

Pour rappel (source FTSE Nareit All REIT), les performances :

- 1973 : -22%
- 1974 : -42%
-1975 : 36%
-1976 : 49%

2007 : -18%
2008 : -37%
2009 : 27%
2010 : 27%

2020 : -6%
2021 : 40%
2022 : -25%
2023 ytd : -3%

Écarter cette classe d’actifs me semble donc dommage…

Certaines foncières comme les mReit tirent leur épingle du jeu si elles ont la capacité la impacter la hausse des taux car elles ont des taux variables.
Je pense à Ladder Capital notamment.

IH : dommage d’avoir posté dans la mauvaise file, et comme on vous a répondu, je ne peux plus déplacer le msg…

LUXEMBOURG (dpa-AFX) - Le spécialiste de l’immobilier commercial Aroundtown supprime son dividende en raison de la situation conjoncturelle difficile. Il est actuellement préférable de garder l’argent en commun afin de renforcer le bilan et de mieux se préparer aux incertitudes à venir, a-t-il indiqué dans un communiqué publié mardi en fin de journée. L’année dernière, Aroundtown avait enregistré une perte de 457 millions d’euros en raison de la baisse de la valeur des biens immobiliers et de l’amortissement des actifs incorporels.

Malgré les conditions difficiles, l’entreprise a réussi à se séparer d’actifs à hauteur de 1,6 milliard d’euros en 2022, ajoute le communiqué. Cette année, le montant s’élève à 150 millions d’euros. Les revenus locatifs nets ont augmenté de 13% pour atteindre 1,2 milliard d’euros en 2022. Le ratio FFO I, important pour le secteur, a augmenté de 3 pour cent pour atteindre 363 millions d’euros. C’est plus que ce que les analystes avaient prévu.

Source

La présentation des résultats annuels (en anglais) est disponible sur leur site.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

La suspension du dividende était apparemment attendue (fuitée ?), ce qui explique la chute continue et brutale du titre depuis plusieurs jours.

Oui tout à fait, en fait le principal indice a été la suspension du dividende de Grand City Properties, détenu à hauteur de 50% par Aroundtown.

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La société prévoit une diminution de la LTV de 40 (fin 2022) à 37% en 2023, via remboursement de dettes à hauteur de 1.2M€ (p8 de la présentation des résultats 2022).

Remboursements financés via cessions d’actifs, prenant la forme le cas échéant (opportunisme) de rachats obligataires avec discount, comme l’opération évoquée ci-dessus.

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Eh oui !

C’est malheureusement un problème inhérent aux foncières.

En général, le cours de bourse est bas quand elles ont trop de levier financier.

Mais racheter des actions augmente le levier financier, donc fait empirer la situation.

Il y a quelques foncières qui ont malgré tout joué à ce jeu-là : Vonovia et SL Green Realty.

Vous pouvez voir sur leur cours de bourse que ça n’a pas été probant.

J’avais alerté sur les foncières européennes qu’elles avaient un levier financier très important.

Le ratio LTV était artificiellement bas à cause des valorisations stratosphériques de l’immobilier résidentiel et commercial liées aux taux trop bas.

Mais quand on regardait le ratio dette nette sur EBITDA, on pouvait constater qu’elles avaient (et ont toujours) un levier financier colossal.

Je ne comprends toujours pas d’ailleurs, comment elles ont pu aller à pareille folie, et se transformer en produits de taux spéculatif, au lieu de s’en tenir à leur vocation première de foncière "père de famille".

Je regardais les oblig d’AT1 en CHF (8% de rendement) puis j’ai parcouru leur présentation.
Prez résultats annuels

Les immeubles détenus sont pas terribles.
Slide 37 :
- taux de vacance de 7,6% (moins bien que la moyenne nationale)
- prix au m2 : 2600€
- rendement : 4,5%

En détails :
- Munich : 14% de vacance et 3% de rendement, prix au M2 de 3300€. Comme c’est proche de la Messe, on pourrait penser à un impact Covid.
- Frankfort : 14% de vacance et 4,3% de rendement

Presque 20% du patrimoine est à 10%+ de vacance et des rendement de moins de 4,5% soit donc invendable puisqu’un tel taux de vacance signifie que les biens ne vont pas se revaloriser.
Donc quel intérêt pour l’acheteur vs une oblig BUND qui rapporte du 4% ?

Puis j’ai regardé les finances.

1/3 de la dette est perpétuelle : c’est positif pour la charge d’intérêt car ils vont pouvoir actionner ce levier. €5bn à 6% (lors des resets) c’est tout de même €300m économisés. Pour l’instant, on parle plutôt de moins de 150m€. 

Ils parlent dans leur transcript de préférer la dette bancaire désormais.
Donc je le comprends comme suspension des dividendes et coupons pour les porteurs de Perp.

Avec la fin des rachattes d’actions, du dividende et des coupons des perp, c’est environ 600m€ qui ne vont plus être dépensés.
Sur 3 ans, c’est la capi boursière.

A mon avis, c’est bon pour les obligataires à CT - pas certain pour les actions car la LTV reste élevée.

Résultats Q1 2023 enfin sortis :

AroundTown a écrit :

* Disposals of approx. €320 million signed year to date (€155 million in Q1 2023).
* Bonds repurchased in the amount of circa €710 million in 2023 YTD (€114.5m in Q1 2023) at a 17% discount to par.
* Net rental income of €297 million in Q1 2023 as compared to €309 million in Q1 2022 as a result of high disposal volume.
* FFO I amounting to €85 million for Q1 2023, down 5% YOY. FFO I per share amounted to €0.077 for Q1 2023, down 4% YOY.
* Net loss of €22 million in Q1 2023 reflecting basic loss per share of 0.04, as a result of negative property revaluations in the amount of €133 million.
* EPRA NTA amounting to €10 billion and EPRA NTA per share of €9.3 at the end of March 2023.
* Conservative financial profile maintained, with LTV of 40% and equity ratio of 48% as of March 2023 and strong ICR of 4.8x in Q1 2023.
* Liquidity balance of €3 billion, up by over €300 million since Dec 2022, which cover debt maturities until the end of 2025. Additional liquidity sources through undrawn revolving credit lines and €22 billion unencumbered properties.
* Full year 2023 guidance confirmed with all financial KPI’s in line.

Le marché semble apprécier et le titre est en nette hausse (mais bon vu la dégringolade et la décode sur NTA…)

En comptant les rachats de dette post Q1 ils annoncent une LTV à 37%

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Publication ce jour des résultats semestriels:

- Revenus récurrents issus de la location inférieurs à 2% par rapport à N-1
- EBITDA inférieur de 3%
- €545 millions de cessions enregistrées à date sur 2023 (légèrement < valeur comptable).
- Dépréciations d’actifs du portefeuille immobilier à hauteur de €1.7 milliards
- LTV à 41% et ICR à 4.5x
- EPRA NTA à fin juin: €8.4/action
- Niveau des liquidités à €2.5 milliards, qui avec les cessions restantes, devraient couvrir la dette jusqu’à mi 2026.
- Prévision du FFO 2023 relevée sur un range compris entre €310 million et €340 million

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Dernière modification par maxlille (30/08/2023 09h38)

Flouzamax a écrit :

La baisse de 2% des revenus est brute, retraité des cessions il augmente de 3.4%.

EPRA NTA à 8.4€/action, pour une cotation à 1.41€… ça laisse rêveur sur ce que le marché pense de cette société. J’ai du mal à l’expliquer d’ailleurs, les chiffres ne sont pas si mauvais, l’endettement notamment semble sur le papier "maitrisé" malgré ce qui s’est passé récemment. Mi-2026 c’est une éternité de nos jours!

Justement avec 12 milliards de dettes pour une CA de 1,5 milliards dans un contexte de hausse de taux, il n’y a peu de doute sur la poche vers laquelle se dirigeront les actifs de la société.
Je préfére éviter cette action même si elle peut être tentante sur le papier

La société est très endettée : avec les taux qui remontent, les frais financiers vont aussi monter : le cash dégagé sera vraisemblablement prioritairement fléché vers le remboursement des frais financier (parce que c’est obligatoire) et la réduction de la dette (parce que si les taux restent élevés, il va falloir réduire les frais). Peu de chance de voir les dividendes évoluer positivement a priori.

Peut-être que je me trompe, mais en supposant que la société coupe tout dividende, elle peut largement rembourser toute sa dette actuelle en une dizaine d’année? Le coût de la dette actuelle est bas (1.4%, maturité 5 ans). Avec un "net rental income" d’1.2Md€/an, ça laisse de quoi venir pour rembourser 12Md€? Surtout avec le cash déjà disponible.

Au bout de ce temps, vous auriez une société non endettée, avec un NTA/share d’environ 8 (NAV actuelle) +12 (dette actuelle) = 20€, et un dividende qui serait potentiellement de ~1€. Tout ça pour 1.4€…?

Ma lecture est que pour les détenteurs de foncières en CTO, donc imposés, une foncière endettée avec des taux bas et qui décide de se focaliser (contrainte ou non) sur le remboursement de sa dette en coupant son dividende est une opportunité fiscale. C’est un peu comme acheter de la NP de SCPI.

Oui mais justement: la maturité actuelle moyenne de la dette étant de 5 ans, le remboursement "théorique" de 10 ans: en supposant que l’échelle de maturité est plus ou moins régulière, la société peut envisager de tout rembourser sans devoir contracter trop de nouveaux emprunts à des taux élevés? 12Md€ avec une maturité moyenne de 5 ans ça fait en gros 1.2Md€ qui arrive à échéance par an? Ça tombe bien c’est exactement leur "net rental income"

Votre calcul suppose que les 12Md€ de dettes vont se transformer du jour au lendemain en dette au taux à 5%, ce qui se sera jamais le cas. Et même à ce niveau, ça semble gérable. On peut imaginer que les taux retomberont à 2% dans 5 ans… et si ce n’est pas le cas, c’est que l’inflation aura continué à agir, et que le "net rental income" sera peut-être alors de 50% supérieur?

J’ai toujours une lecture positive de cette situation: si les créanciers imposent un remboursement et un moratoire sur les dividendes: fiscalement tant mieux pour moi!

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.