Immobilier : que devrait faire le gouvernement ?

Une première idée :  favoriser les SIIC investies dans l’habitation, par exemple en autorisant la détention au sein de PEA de SIIC dont le patrimoine comprendrait au moins 50% d’habitation (en valeur).

Avantages : incitation à ce que des institutionnels reviennent sur l’habitation.

Inconvénients : mesure artificielle, efficacité peut-être très limitée, coût fiscal à évaluer.

@Garfield :

Je ne vois pas quel serait l’impact de "fusionner Paris et petite couronne" : ça n’augmenterait pas le nb de logement, n’améliorerait pas les transports (déjà décidés au niveau régional), et ne changeraient guère les décideurs.

Autoriser les constructions en hauteur (d’ailleurs je crois que c’est envisagé, mais ça ne se fera pas en 3 jours) augmenterait le nb de logements, mais l’impact serait faible, car combien de logements en plus aurait-on ?  (ce sera déjà mieux que rien).

Une autre piste plus réelle serait de "vraiment" réaliser les projets de transports qui étaient prévus, donc de "retrouver" certains des budgets qui semblent avoir disparus (retardant pas mal des projets planifiés il y a peu). Et pour ça, je ne vois que taxer quelqu’un (soit les habitants, soit les entreprises d’IdF) ou emprunter (au moins ce serait pour quelque chose d’indispensable).

Pour le reste de la France, je ne pense pas que "ne rien faire" résoudra la problématique, qui existe bel et bien dans pas mal d’endroits.
Hormis des endroits avec de l’espace à profusion (au Québec, je vois mal la pénurie de foncier être un énorme frein), avez-vous des exemples concrets d’endroits ayant réussi à bien loger toute leur population en ne faisant rien ? Moi je n’en connais pas (par contre je peux fournir une longue liste d’endroits où une large part de la population est très mal logée).

Je n’ai guère trouvé d’arguments dans le texte de votre lien, démontrant en quoi "ne rien faire" résoudrait les problèmes du marché immobilier.
Ecrire "Là ou ces règlementations sont absentes, l’immobilier reste à un prix "standard" (correspondant au prix du terrain + le coût de la construction + un profit raisonnable pour le constructeur); lorsqu’elles sont présentes le prix des logements s’éloigne de façon significative de cette référence." n’apporte rien, car on a ce "prix standard" partout, mais le prix du terrain est parfois énorme, et ce n’est pas des interventions de la puissance publique qui l’influencent le plus.
Le fait que l’équilibre entre locataires et propriétaires n’est pas optimum avec telle ou telle mesure de protection des locataires ne prouve pas que "ne rien faire" serait mieux : ça illustre juste le fait qu’il est difficile de trouver un bon équilibre.
De manière générale, ce n’est pas parce qu’en réglementant quelque chose, on n’obtient pas un résultat idéal, que "ne rien faire" permettrait d’obtenir ce résultat idéal. Il faut souvent se satisfaire d’un moindre mal, quitte à s’efforcer d’améliorer le cadre réglementaire (pas forcément en l’alourdissant) chaque fois qu’on le peut. La plupart des lois ou règlements (et pas que dans l’immobilier) ont quelques effets pervers, et ce n’est pas pour autant qu’il faut les abroger.

ZeBonder a écrit :

Pour Paris, je pense que le gouvernement devrait mettre en place un plan d’expropriation des petits immeubles de 2 ou 3 étages, les raser et reconstruire des immeubles de 10 ou 15 étages.

Au fou !
Densifier encore plus alors qu’on souffre des problèmes de transports etc ?
Non, les "dents creuses" qu’on observe ici ou là dans Paris sont au contraire à préserver !

je ne crois pas que le problème de Paris soit solvable rapidement.

bien sûr comme dit GBL il est crucial d’avoir de vrais bons schémas de transports. ceci étant, on ne fera qu’aménagr le pb.

et ce pb quel est il : on a concentré en France tous les centres de décision publics et privés sur Paris. il n’y a eu aucune décentralisation ni même déconcentration réelle.

si l’on veut sortir d’un schéma où l’immobilier est une catastrophe à paris doublé d’un désert professionnel dans le reste de la France, il faut rééquilibrer la répartition des centres de décision, donc des individus.

c’est un chantier énorme et long.

le reste, ce ne sont que des paliatifs et des aménagements de la crise.

ensuite et de façon plus nationale, il faudra en passer par une dérèglementation du marché locatif : moins de contraintes sur les salauds de propriétaires et un peu plus sur les gentils locataires.

Ricklatrick a écrit :

je ne crois pas que le problème de Paris soit solvable rapidement.

bien sûr comme dit GBL il est crucial d’avoir de vrais bons schémas de transports. ceci étant, on ne fera qu’aménagr le pb.

et ce pb quel est il : on a concentré en France tous les centres de décision publics et privés sur Paris. il n’y a eu aucune décentralisation ni même déconcentration réelle.

si l’on veut sortir d’un schéma où l’immobilier est une catastrophe à paris doublé d’un désert professionnel dans le reste de la France, il faut rééquilibrer la répartition des centres de décision, donc des individus.

c’est un chantier énorme et long.

le reste, ce ne sont que des paliatifs et des aménagements de la crise.

ensuite et de façon plus nationale, il faudra en passer par une dérèglementation du marché locatif : moins de contraintes sur les salauds de propriétaires et un peu plus sur les gentils locataires.

Vous rejoignez mon analyse, cependant différentes expériences de décentralisation semblent être couteuses (IUT qui ferment). Il faut analyser ces points pour éviter de refaire les mêmes erreurs.

En plus d’un plan de réaménagement du territoire global en France, il me semble qu’il faille faire payer au consommateur de carburant les coûts qu’il génère.
Les gaz d’échappement tuent des gens, qu’ils soient taxés pour financer les coûts en santé liés.
La taxation doit être progressive, disons sur une durée de vie de voiture (20ans?), histoire de donner à chacun le temps de s’organiser entre temps. Pour ça faut utiliser les moyens militaires envoyés au Mali pour taper le lobbie pétrolier et ne pas prendre de part au capital de peugeot.

Cette taxation nous pousserait à réduire nos déplacements ou au moins, à économiser le carburant, voire à utiliser des moyens alternatifs (vélo, électricité mais attention, le nucléaire est pas sans coûts collatéraux).
Cela accélérerait les investissements dans les modes de transports alternatifs (pistes cyclables, bus…) et validerait l’idée de rediriger les subventions accordées aux voitures (j’ai parlé de la sante, entretien des routes, stationnement…) vers d’autres modes de déplacement.
Pour info, la vitesse moyenne de déplacement en ville est d’environ 18km/h et une voiture est stationnée pas loin de 80% du temps.

L’électricité bénéficie également de subvention qui fausse notre vision de son coût de production, ce qui freine l’investissement dans des moyens d’autoproduction (isolation, appareil performants éolien, photovoltaïque…)

J’étais tombé sur une conférence sur la paysannerie qui indiquait que sans pétrole, le territoire s’organiserait spontanément comme ya 200ans, avant l’arrivée du pétrole… Je dois pouvoir vous trouver le lien si ça vous branche.

Donc en résumé:
On arrête d’investir sur Paris pour rediriger les gens vers le reste du territoire en incitant à réorganiser l’implantation des entreprises (le télétravail est une donnée importante à prendre en compte), en développant la décentralisation.
On met en place une politique de vérité sur les coûts des énergies et on redirige les subventions et la fiscalité sur des investissements durables.

GoodByeLenine a écrit :

(a) permettre à un maximum de personnes de pouvoir se loger correctement
   (b) limiter l’énergie utilisée pour se loger (y compris pour se déplacer depuis/jusqu’à son logement)
   (c) permettre à ceux qui le souhaitent d’acquérir leur logement (ne serait-ce que pour se sécuriser, et préparer sa retraite, et être incité à un minimum d’épargne)
   (d) inciter les entreprises à localiser leur activité "localement" (ne pas les faire fuir avec les coûts de l’immobilier dont elles auraient besoin)

a) ya plein de logements vacants ailleurs qu’à Paris, par contre ils sont plus au goût du jour.
b) on taxe les carburants, les énergies et les recettes aident à financer les économies et l’autoproduction
c) Est ce un objectif indispensable?
d) Il y a une réflexion à avoir sur ce dont on a vraiment besoin. Un lave vaisselle qui dure moins de 5 ans et qui n’est pas réparable ? Une TV à écran truc muche utilisant des terres rares extraites en Afrique ou un drap blanc et un projecteur?

Dernière modification par Pruls (08/02/2013 12h29)

Le fait que l’équilibre entre locataires et propriétaires n’est pas optimum avec telle ou telle mesure de protection des locataires ne prouve pas que "ne rien faire" serait mieux : ça illustre juste le fait qu’il est difficile de trouver un bon équilibre

Il me semblais que d’un point de vue micro economique, c’etait exactement le cas….

Pour Paris, fermer les berges par exemple impacte tout le reste (y compris les transport en commun), decision qui est possible uniquement parceque l’exterieur n’a pas son mot a dire…et Paris a un impact sur les decisions "regionale" avec une defense de ses electeurs, d’ou les "exterieurs" n’ont aucune importance, donc sans fusion, rien ne peut etre optimum.

skype a écrit :

Ca sert à éviter la spéculation. Le logement est un besoin primaire (deuxième niveau de la pyramide de Maslow).

Quelqu’un qui fait trop d’achat-revente d’immo est alors un marchand de bien et son imposition de PV obéit de toutes façons à d’autres règles.
Immaginez, un retours à l’inflation galopante, la valeur d’un bien acheté triplant dans mettons 10 ans. Pensez vous que cette règle de défiscalisation au bout de 30 ans de détention ne puisse faire des ravages?
A chaque achat-revente, l’état perçoit sa dîme, je trouve peu logique de décourager de toutes façon ce comportement. Pour moi les frais de notaires sont déjà un frein suffisant à la spéculation, en l’état, on encourage à la rétention de foncier. De toutes façons le gouvernement hollande planche déjà sur un statut particulier pour les PV de terrains. On verra bien ce qu’ils nous pondent.

GoodbyLenine a écrit :

J’ai trouvé quelques ’perles’, la meilleure étant :

Pruls a écrit :

utiliser les moyens militaires envoyés au Mali pour taper le lobbie pétrolier et ne pas prendre de part au capital de peugeot.

(Je ne vois pas le rapport avec le débat; Aller voler ceux qui ont du pétrole serait une solution ? sans inconvénients énormes ?)

Oui, je me suis un peu lâché en raccourcis…

J’ai dit que le logement faisait partie d’une problématique plus générale, à savoir l’aménagement du territoire, et que cette question dépend de la connaissance et de la communication des coûts réels liés aux énergies.
En effet, l’aménagement du territoire dépend fortement de nos choix individuels de déplacement, d’où le lien avec l’énergie.

Or, même si j’espère me tromper, l’intervention française au Mali me semble être liée à des intérêts pétroliers et/ou nucléaires.
Si c’est le cas, l’Etat est sous leur influence, ce qui serait un obstacle pour mettre en oeuvre une politique d’aménagement du territoire durable.

Alors évidemment, je rêve en disant qu’on pourrait utiliser le budget militaire de l’intervention au Mali pour lutter contre les lobbies pétrolier et nucléaire.

Enfin, pour Peugeot, c’est dans l’actualité.
Comment peut on promouvoir des modes de déplacements alternatifs à la voiture en soutenant l’industrie de la voiture? Cela relève de la psychiatrie.
A moins que Peugeot n’ai des cartes à jouer dans le secteur de l’automobile propre ?

J’espère avoir étayé ma Perle mais, bon, si on peut plus refaire le monde alors, où va-t-on mon bon monsieur?!

Mes propositions ne sont pas simples à mettre en oeuvre et relèvent d’une stratégie à 20 ou 30ans qui correspond peu au mode de gouvernance actuel. Mais par ailleurs, ne manque-t-on pas d’une vraie vision de l’avenir, porteuse d’espoirs?

Je ne vois aucune contradiction dans mes propos : j’ai dit qu’on commençait par laisser exploser la bulle immobilière toute seule ensuite on met en place un plan de densification de Paris et ensuite empêcher qu’une nouvelle bulle ne se forme en arrêtant de soutenir l’immobilier avec des niches fiscales et en exigeant des futurs propriétaires un minimum d’apport.

Ainsi les prix seront normaux, l’offre équivalente à la demande et des propriétaires solvables.

pilou a écrit :

Excusez moi, mon commentaire est hors propos, Mais je rebondis sur le lobbie petrolier ! parce que preuve du contraire le petrole / gaz reste l’energie la moins chere a produire que l’energie dite "propre" … on pense que bagnole, mais un des derives du petrole est le plastique…. et il me semble que cette matiere est assez preponderante dans notre environnement….

Que faites vous des coûts sur la santé, sur l’urbanisation (largeur des routes, les accidents, bruit, pollution…)?

pilou a écrit :

tant que vous y etes proposer de deplacer les militaires vers l’Angola , ou le Nigeria histoire de les envahir et de recuperer leur petrole pour faire baisser nos prix a la pompe !

Je ne prône pas la guerre, je suis contre la guerre, quel que soit les arguments. La violence est l’expression de la faiblesse de l’esprit.

pilou a écrit :

[Or, même si j’espère me tromper, l’intervention française au Mali me semble être liée à des intérêts pétroliers et/ou nucléaires. ]  Pour verifier votre hypothese faudrait il aussi realiser des forages au Mali, ce qui n’est pas encore le cas. L’intervention a deja coute 70 millions d’euros,  ça doit etre grosso modo le prix de 10 forages onshore au Mali.

Pour aller dans votre sens, pourquoi l’etat francais empeche t’il l’exploitation de gaz de schiste ?, des etudes indiquerait qu’on serait assis sur de grosses reserves? aux Etat Unis son exploitation a fait baisser le prix du gaz.

En fait j’en sais rien sur le Mali, mais je suis persuadé qu’il y a un lobbie pétrole en France. Pour le gaz de schiste, c’est le lobbie écolo qui a gagné.

pilou a écrit :

et pour revenir aux autos: renault s’est bien plante avec sa propulsion electrique qui devait revolutionner Israel…

L’autonomie est trop faible par rapport à l’usage d’une voiture thermique. Pour adopter une voiture électrique, faut changer ses habitudes.
J’ai étudié la question personnellement, et j’ai pas trouvé de formule vraiment satisfaisante, et pourtant je suis convaincu et engagé au quotidien (vélo, voiture GPL, maison BBC…)

Je passerai ptet à l’électrique en changeant de voiture, et en louant ponctuellement un véhicule pour partir loin (m’enfin en électrique, loin c’est plus de 150km…)

Décentraliser la France.

La principale raison des prix ultra élevés en France est l’ultra centralisation. L’offre est secondaire. On ne peut plus (et doit pas) créer une nouvelle offre en IdF ! Garfield je ne vous suis pas du tout sur cette solution d’immeubles en hauteur (pas pour des raisons esthétiques hein) pcq le problème des transports, quasiment ingérable (je rappelle que le RER A détient déjà le record de la ligne la plus fréquentée d’Europe alors que la France est un des pays les moins denses en Europe…), sera encore pire si vous créez plus de tours en IdF ! Ce serait un cauchemar…

Pourquoi l’Allemagne, qui est à la fois plus dense (* 2.06 !) et aussi riche par habitant que la France, n’a aucune de ses grandes villes atteignant le début du commencement des prix d’IdF ? Pcq c’est un pays décentralisé où aucune des grandes villes ne détient un grand nombre de sièges sociaux et de secteurs clés mais juste "une partie" : Francfort, Munich, Stuttgart, Berlin, Hambourg, Dresde… Idem pour l’Italie, la Belgique (Bruxelles, Anvers, Gand), etc. En fait je retire mon idem : pour la Belgique, l’exemple est encore plus révélateur puisque encore plus dense et PNB / hab significativement supérieur à la France mais aucun des centre-villes chics (avec de très beaux quartiers) d’Anvers ou Bruxelles n’atteignent les prix du VIIe ou XVIe (peut-être le XVIIIe et encore).

En Europe, seul les UK sont plus centralisés et… justement seul le grand Londres est encore plus cher.

Comment l’État peut aider la décentralisation ? S’il y a bien un point où l’action de l’État est légitime, c’est l’aménagement du territoire et la cassure des tendances (si elles sont mauvaises de type cercle vicieux). Or nous sommes typiquement dans un cercle vicieux : tout est en IdF au niveau économique en France donc… il faut être en IdF si on veut faire qch. Il faut casser cette dynamique et créer une nouvelle impulsion.

* Reprendre la décentralisation des administrations, d’un certain nombre d’écoles, instituts etc. encore très très nombreux en IdF (vaguement commencé dans les années 90 : une partie de l’INSEE etc.)

* accorder des allégements de charges systématiques aux entreprises et sièges sociaux (on pourrait faire un peu de bâton aussi mais je préfère les carottes dans un pays déjà bien taxé…) qui s’installent hors IdF, Rhône-Alpes et PACA.

* mais surtout commencer la décentralisation régionale (en supprimant les départements au passage) et en transférant bcp plus de pouvoirs et de budget aux Régions par rapport à l’État et aux villes (le budget de l’IdF n’est qu’une faible portion du budget de Paris ou d’un petit secrétariat d’État alors pour l’Aquitaine…)

* seule exception à ce re-basculement des pouvoirs, l’IdF justement qui doit rester sans possibilité de se renforcer (encore !)

Que fait le gouvernement ?

Il semble vouloir favoriser le secteur locatif, mais comme les caisses sont vides, impossible de prendre des mesures incitatives, donc, il regarde vers l’épargne des français, le plafond du Livret A a été relevé et son taux ramené à 1,75%, maintenant c’est au tour de l’assurance vie de contribuer à l’effort national.

Le gouvernement veut conjuguer immobilier et assurance-vie

En France, le prix des logements est surévalué de 30%, les loyers de 25%.

Le moyen de faire baisser les prix dans l’immobilier, c’est de rééquilibrer l’offre et la demande, et le marché locatif en fait parti , le gouvernement actuel ne veut pas une ’France de propriétaires’, c’est trop ’Sarkoziste’.

La rentabilité devient très faible pour un investisseur, la capacité d’un locataire à payer son loyer devient limitée, de ce fait, en cas de remonté des taux d’intérêts, la variable d’ajustement se fera sur les prix des logements, bref, un syndrome obligataire.