Investissement rentable dans l'immobilier avec la hausse des taux ?

Bonsoir,

Pour suivre le marché de l’immobilier depuis un peu plus de quinze ans, je dirais que ce marché est comme les autres, un marché d’offre et de demandes…

On a vu (par chez moi, ville de 70k habitants, 80km de Paris) exploser l’offre de LCD avec Air bnb en proue, qui a évidemment tiré les prix vers les hauts. Les rentabilités ont de fait baissé, permettant aux personnes avec du stock (argent liquide) d’équilibrer les comptes par l’apport.

Nous sommes aujourd’hui AMHA à la croisée des chemins avec les nouvelles règles édictées par le HCSF (j’en veux pour preuve l’évènement sans précédent de la mobilisation d’un des syndicats des courtiers).

J’observe dans mon secteur plusieurs biens, assez atypiques subir des baisses de tarifs régulières sur le bon coin (la petite flèche verte qui descend à coté du prix).

Tout cela me laisse penser que l’on va vers une stagnation partielle ou une légère compression des prix de l’immobilier tant que les règles n’auront pas étées assouplies.

Après, c’est VOTRE objectif qui prime : est-ce en partie un autofinancement pour diversifier, un investissement 100% financé par la banque pour la retraite…

Depuis combien de temps et comment cherchez-vous (passif, via les annonces, actifs via du démarchage direct et/ou apporteurs d’affaires en off) ?

Je partage également de mon côté cette baisse de rentabilité. il faut maintenant se pencher sur des biens avec travaux/partages/créations de nouveaux espaces pour arriver à la même rentabilité qu’il y a dix ans…

Une rentabilité brute à 6% en location saisonnière, vous avez toutes les chances du monde d’avoir une rentabilité réelle négative si vous intégrez dans les charges les coûts de gestion (valorisez votre temps passé à 10 euros de l’heure) ; l’augmentation de la taxe foncière, les coûts de rénovation régulière, d’entretien…

Ce qui vous fera gagner ou perdre de l’argent sur le long terme c’est l’évolution des prix de l’immobilier dans le secteur sur un temps de détention long, pas le rendement locatif.

Vaste question qu’il est légitime de se poser.
Je pense que tout le contenu Youtube ou et podcast (j’en fait partie en tant que podcaster) autour de l’immobilier à tendance à décourager un bon nombres de personne.
On entend parler de cash-flow, de rentabilité à 2 chiffres et quand on se plonge sur leboncoin on est loin du compte.
Plusieurs réflexions à ce sujet.
- déjà les calculs de rentabilités peuvent varier énormément d’une personne à l’autre et d’un bien à l’autre du fait de la prise en compte des charges de copro. Un bien avec chauffage individuel aura une plus faible rentabilité brute qu’un immeuble années 70 avec le chauffage collectif à prix et loyer identique ce qui est un non sens.
- je connais votre problème de la cote atlantique. J’accompagne plusieurs investisseurs débutants pour qu’ils achètent leurs premiers biens aux 4 coins de la France dont un investisseur sur la cote Atlantique. Cette zone pose 2 problèmes, 1 les prix sont très élevés et on passe vite de la grande ville à des zones prisées des vacanciers qui sont toutes les 2 fait chère. Deuxièmement il est difficile de s’éloigner car on ne peut pas partir à l’Ouest vu qu’il y a l’océan. Cela semble couler de sens, mais par exemple les parisiens eux peuvent rayonner plus facilement vers des zones moins chères.
Pour ne rien vous cacher, sur les 10 membres qu’on accompagne, c’est celui sur la cote Atlantique qui a mis le plus de temps à trouver un bien rentable (4 mois peut être). Au final, il a un bien à bien plus de 10% de rentabilité brute à présent.
- tout dépend de votre objectif, parfois un bien à 6% de rentabilité peut s’avérer suffisant je pense, si vous êtes heureux avec le métier que vous exercez, si c’est un bien qui demande peu de gestion. Et du nombre que vous voulez. On ne connait pas le futur, mais historiquement, les loyers ont tendance à augmenter tout comme le prix de revente. J’ai détenu un bien à 5% de rentabilité dans une ville très chère. Après 2 ans de détention, je l’ai revendu avec 130 000 euros de plus values. Donc se focaliser uniquement sur la rentabilité locative n’est pas toujours approprié.

En outre, en tant qu’investisseur (j’achète environ 5 biens par an) et pour connaitre beaucoup d’investisseurs via mon podcast notamment, je peux vous garantir qu’on peut encore aujourd’hui en France trouver dans des endroits tout à fait corrects des rentabilités bien supérieures. Pour vous cela signifiera de vous déplacer. Donc c’est toujours un arbitrage à faire en fonction de sa situation personnelle.

Enfin, on a tendance à croire que la meilleure période pour investir est derrière nous. Cependant, pour moi c’est l’une des meilleures au niveau des conditions bancaires pour les débutants. Même si les taux ont augmenté, quand je vois les conditions auxquelles les personnes empruntent, notamment en termes de durée et de différé, cela change fortement les choses non pas au niveau de la rentabilité (qui n’est pas liée à l’emprunt), mais au niveau du cash.

Je vous souhaite de bonnes recherches et bienvenue dans le merveilleux monde de l’immobilier.