Investissement immobilier locatif : avec des taux ou des prix bas ?

Investissement immobilier locatif : avec des taux ou des prix bas ?

Sondage

#1 28/06/2013 16h50

#2 28/06/2013 17h22

#3 28/06/2013 17h38

#4 28/06/2013 18h18

#5 28/06/2013 19h36

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#10 29/06/2013 09h10

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Pruls · #1

Bonjour,

devant la difficulté de trouver des biens avec un rendement à 10% brut et dans une perspective à moyen terme de hausse des taux d’emprunt, je me pose la question du moment pour entrer sur le marché de l’immobilier locatif.

J’ai donc établi le tableau suivant (dernière colonne faite avec un soft sur android, le reste sur excel):

Un bien à 100k tout frais compris doit donc générer un loyer supérieur de 34% si le taux d’emprunt passe de 3.5% à 7%.
Avec une même augmentation de taux, la baisse nécessaire sur le prix de vente est de 24%.

Avec l’incertitude sur les politiques à venir en matière de logement (rénovation thermique, garantie locative, fiscalité…) je me demande de plus en plus si je ne ferai pas mieux de garder mon cash plutôt que de chercher à investir en immobilier.

Coup de mou après plusieurs mois de recherche infructueuse ou bonne question?

Mots-clés : immobilier, prix, rendement, taux

Boubouka · #2

Je ne comprends pas le 0,7.

Mais si j’essaie d’interpréter la première ligne, il faut payer un bien 100k€ et le louer 838€ ?

En RP très difficile. C’est le seul marché que je connais (et encore).

J’ai fait un autre calcul a l’envers. Pour 30€ le m2 en loyer mensuel, cela met la barre a 4500€ le prix au m2. En RP (paris et 92) je suis preneur si qlq’1 a une offre.

Je viens d’acheter a un bon prix parait il (<6500 € / m2 tout compris), j’ai un bon taux 2.74%, et même avec cela le loyer couvre juste la mensualité de 100% de la valeur du bien.
Je sors aujourd’hui de ma poche les frais de notaire, les frais d’agence (équivalent de 2 ans de loyer) + les travaux.

J’aurai a payer, les charges, les assurances et les impôts (15,5% + TMI).

Oui l’immobilier est difficile en RP, même avec de bonnes conditions.

Impossible ? Non.

Il faut continuer a chercher. Car un vendeur pressé est toujours possible.

Ce qu’il ne faut pas, c’est craquer et acheter un bien qu’on regrettera.

Courage …

Pruls · #3

Le coefficient 0.7 est celui que pas mal de banque retienne pour évaluer le revenu locatif d’un bien.

L’enjeu à ce niveau est donc de trouver des biens qui répondent à ce critère et de convaincre le banquier que le reste à vivre est suffisant pour s’affranchir de la contrainte du taux d’endettement.

Sauf que je me rends compte en relisant que le titre de la colonne est faux! Le calcul est bien loyer=mensualité/0.7

Pff, j’avais corrigé mais l’image n’est pas passée

Boubouka · #4

Bon, ceci dit, tout cela me semble (pardon de le dire) théorique.

L’étude se fait affaire par affaire. Donc si vous avez votre excel complet (revenus et charges) vous avez la bonne visibilité.

Encore une fois, en faisant un calcul à la louche, pour un rendrement > 8% (minimum pour avoir une once de cash flow positif) le prix ne doit pas dépasser 150 loyers mensuels.
à Paris, loyer ~ 30€/m² … 30x150= 4500 CQFD. C’est juste impossible. Seuls les chambres de bonnes avec 10k€ le m² et 50€ de loyer mensuel tendent vers cela (50x150 = 7500€ !)

Dans d’autres région c’est le même calcul des 150 mensualités.
Avec 200 loyers on tombe à une rentabilité de 6%.

Maintenant, évidemment si les taux remontent à 7% ou 10%, le livret A devient plus interessant que l’immobilier si on reste au même niveau des loyers ou le prix au m²=200 loyers.

encore une fois, affaire par affaire, le tableur excel c’est le meilleur conseiller.

DDtee · #5

Cela me parait bien théorique, en effet… il me semble que dans la vraie vie, si les taux d’intérêts montaient, le prix de l’immobilier baisserait !

GoodbyLenine · #6

Le tableau de Pruls me semble occulter pas mal d’aspects, et uniquement/trop se baser sur le présent. D’autres questions à se poser sont : que sera le loyer dans 10 ans, dans 20 ans, et que vaudra alors le bien à la revente ? (entre un bien dans une zone qui a toutes les chances de se détériorer, et dans une autre qui a des perspectives de se développer, de s’améliorer, il y a une énorme différence, mais pas facile de la rentrer dans une formule mathématique….).

Pruls · #7

Il s’agit effectivement d’un exercice théorique pour essayer de mesurer l’impact d’une remontée des taux sur l’immobilier avec une bonne dose de simplification.

toudoucement · #8

Mathématiquement,plus le taux est bas plus un allongement est interessant .

http://www.immobilier-danger.com/IMG/ta … mprunt.jpg

emprunt possible pour une mensualité constante de 1000€ .
clairement,une forte hausse des taux jusqu’à 9% conduirait les banques à preter sur des durées plus courtes qui entraineraient surement une baisse de l’immo,mais demanderait en meme temps un effort mensuel plus important

MarsAres · #9

Et si nous regardions le problème sous un prisme autre que celui de la location.

Je suis locataire de mon logement, je dispose du cash pour l’acheter, que dois je faire.

Les taux ne servent qu’au montage financier.

Boubouka · #10

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Un taux bas!

Non! Un PRIX bas!

Les deux, évidemment! ;)

Ne sais pas…