Comment faire un investissement immobilier rentable ?

nik66 a écrit :

Quand on visite un petit immeuble de rapport pour faire du locatif, que faut-il absolument vérifier sur place pour savoir si cela peut être valable (en dehors des classiques comme l’emplacement), je veux dire en ce qui concerne le bâtiment en lui même ?

Le Bâti:

couverture:
-état général (des trous partout = des infiltrations)
-durée de vie restante
-amiante (diagnostique)

charpente:
-parasite (diagnostique)
-tordu, rafistolé (peu indiquer un affaissement qui n’est pas forçément stoppé, ou les débats d’infiltrations traité tardivement)

maçonnerie:
-fissure (petite = infiltrations, grosse= bâtiment "instable")
-état de l’enduit, du ravalement si il y a lieu

menuiserie ext:
-qualité du vitrage
-état général (notamment les coins côté intérieur)

L’idée général est de savoir si l’immeuble souffre, ou va souffrir, d’infiltrations qui détériore très efficacement le second oeuvre et la finition, sans parler de l’inconfort pour les locataires
Donc d’estimer les travaux à prévoir.

Réseaux et partie commune:

Electricité:
-compteurs séparés (dont 1 pour les parties communes)
-terre (obligatoire)

Plomberie:
-sous-compteurs individuels
-robinet de coupure dans chaque appart
-plomb (diagnostique)
-vrai colonne, ou piquage sur piquage …

Gaz:
-compteurs individuels
-robinet de coupure dans chaque appart

Escalier:
-Stabilité
-parasite (diagnostique)

Porte palière:
-vrai porte ou porte de service ou porte intérieur

Cloison séparative:
-matériaux (isolé ou non)
-état général

Une fois tout ceci vérifié, il reste encore le second oeuvre et la finition des apparts et des parties communes:

Electricité, isolation, plomberie, vmc
sols, peintures, sanitaires, cuisines etc…

Surtout accordez beaucoup d’importance à l’humidité, au traces visibles bien sûr, mais aussi à votre impression (c’est vite maquillé à coup de peinture)

Bon là c’est sommaire, pour rentrer dans le détail il va falloir plusieurs pages…

nik66 a écrit :

Y a-t-il un post avec une telle check list ?

Sans doute, mais je ne l’ai pas vu.

Bonjour Kermite,

Je vais essayer d’apporter quelques éléments de réponse à mon modeste niveau.

Kermite a écrit :

ça y est, nous sommes en 2020, qui avait raison sur l’immobilier spéculatif ?

Ce n’est pas parce que l’on n’a pas vu de bulle éclater qu’il n’y a pas de bulle !
L’immobilier à fortement augmenté ces dernières années et il est probable que les taux de crédit très bas y soient pour quelque chose. (J’ai une plus value latente de 40% sur un appartement acheté en 2010 d"après une estimation faite en 2019.) Il est donc probable qu’il y a toujour une bulle mais qu’elle ait juste encore enflée ! Je pense donc qu’il faut plus que jamais être sélectif, exigent et méthodique pour un investissement locatif. N’oubliez pas que votre crédit vous engagera sur de nombreuses années !

Donc attention à l’emplacement !
Je ne connais pas trop le coin mais de prime abord, je ne me risquerai pas à investir en Haute Saône avant d’avoir vraiment bien étudié le marché locatif. Dit autrement, Vesoul ne me fais pas rêver… Et ce n’est pas parce qu’il y aura toujours des gens qui y vivent que vous louerez facilement (pendant toute la durée du crédit) et avec des locataires de qualité ! Si vous pouvez chercher  sur Besançon ou Dijon, cela me semble moins risqué : ces villes ont plus de chance de s’être bonifiées dans une quinzaine d’année qu’une ville comme Vesoul. Elles seront également plus favorable à la location saisonnière, quoi que puisse en dire Jacques Brel…  Encore une fois,  je connais peu le coin et il y a probablement des stratégies d’investissement adaptées à l’endroit où vous vivrez mais je pense qu’investir loin d’une grande ville ou d’une zone touristique doit se faire avec des critères draconiens.

Pour l’estimation des travaux, c’est difficile sans faire de devis par un artisan si vous ne connaissez pas les prix du marché. Dans votre situation, l’idéal est de se faire recommander des artisans de qualité par vos futurs collègues, de pouvoir voir le bien avec vous et de faire des devis. Idéalement 3 artisans par corps de métier mais c’est très lourd. Bref, assez compliqué.

C’est pourquoi il me semble que l’achat d’un immeuble de rapport en Haute-Saône peut être assez risqué : Il faut être sûr de louer mais surtout : il y a l’immeuble en lui même. Ce type de bien peut avoir une rentabilité très élevée mais il comporte généralement beaucoup de zones d’ombre qu’on ne peut pas voir : toiture, structure, fondation etc… Attention aux planchers bois, nombreux dans les petites villes : vous ne pouvez pas voir l’état des poutres. Un immeuble avec des poutres pourries peut vous couter jusque 2 ou 3 fois son prix en réhabilitation !
Pour ma part, j’ai été tenté par ce type d’investissement et j’ai été assez loin dans le processus 3 fois mais j’ai renoncé à chaque fois parce que j’estimais le risque trop grand.

Kermite a écrit :

pour aménager des combles en studio

L’aménagement des combles en appartement est très contraignant en terme juridique : il vous faut le déclarer pour obtenir un compteur électricité, compteur d’eau, création de lot etc… Le processus est long et compliqué et implique création d’une place de parking, ce qui est généralement difficile dans une ville, même petite.

Kermite a écrit :

si on peut ou non les inclure dans les frais de travaux pour le prêt

Je ne pense pas que ce soit un problème

Kermite a écrit :

La fiscalisation est également un point d’interrogation, actuellement je ne paye aucun impot sur le revenu, nous sommes à 3 parts avec mon épouse et mes deux enfants et logés gratuitement par l’employeur (gendarme), j’ai pensé à la SCI à l’IS ou patrimoniale, puis au LMNP tout simplement mais en immeuble de rapport, on a parfois un mix de meublé et de nu…

En effet, il faut regarder selon votre situation. Si l’immeuble n’est constitué que de petits lots, vous pourrez faire du LMNP mais vous allez vite être limité car le plafond de revenu a été descendu à 23000€ par an. Bien souvent la SCI est le plus avantageux pour un immeuble, même si vous aurez plus d’imposition qu’en LMNP. Vous pourrez au moins faire du nu et du meublé (uniquement SCI à l’IS pour la location meublée). Un autre avantage étant la transmission de votre patrimoine à vos enfants, beaucoup plus simple et vous pourrez peut-être même éviter l’imposition sur la plue-value si vous revendez la SCI et non pas l’immeuble. Mais pour avoir une plue value, il ne faudra pas que la bulle éclate

Voilà, j’espère que je ne vous ai pas découragé, tout est possible mais il faut se documenter !

dangarcia a écrit :

Ces 2% de prime il faut aller les chercher.

@dangarcia a parfaitement raison, la question a été de nombreuses fois abordée.

Le prix moyen du marché, c’est en se contentant de lire les annonces et en faisant des offres plus basses. Pour avoir mieux, il faut évidemment faire plus que cela.
Question subsidiaire, comment espérer faire mieux que la moyenne en faisant comme tout le monde ?

bed43fr a écrit :

Même en ciblant des biens avec travaux les taux de renta sont délirants. Je ne comprends PAS comment font certains investisseurs pour dénicher du 10 ou 12% (brut toujours).

Vous avez la chance de trouver sur ce forum de nombreux cas réels expliqués, commencez par les lire.

bed43fr a écrit :

Dans ces conditions je me demande vraiment s’il ne faudrait pas attendre 1 an ou 2 que la crise économique se précise car là on est dans le flou et tout part à des prix délirants.

A chaque époque on trouve des tas de raisons pour justifier le fait de ne pas trouver les bons biens ou remettre à plus tard. Relisez les sujet il y a 1 ou 3 ou 5 ans et vous trouverez exactement les même mots (à quelques détails prêt comme les taux d’intérêt qui étaient au triple).