Stephanejudd : étude de cas immobilier (SCI à l'IR vers SARL familiale à l'IR)

Stephanejudd, le 18/09/2022 a écrit :

l’achat en nom propre en indivision n’est pas possible pour des raisons personnelles.

Sachant qu’une SARL de famille à l’IR produit des effets fiscaux comparables à l’indivision, votre "impossibilité personnelle" à recourir à l’indivision est étonnante. Si ce n’est pas indiscret, je pense que bien des lecteurs aimeraient connaître la raison de cette impossibilité.

De plus, la banque nous a clairement expliqué qu’en SARL, l’obtention d’un prêt sera plus compliqué

S’ils sont aujourd’hui plus exigeants envers une SARL qu’une SCI, pensez-vous que ça aura changé dans deux ans ? Evidemment non. En faisant cela, vous vous exposez à ce que, au moment de la transformation en SARL, la banque vous demande des garanties supplémentaires, ou même déclenche l’exigibilité immédiate du prêt.

A propos, passer en meublé en SARL de famille, c’est pour gagner quoi ?
- si on compte que le passage en SARL va renchérir la gestion de 1500 à 2000 € annuels (coût d’un expert comptable et d’un compte professionnel qui est très chargé en frais),
- et que le passage d’une location nue à meublé peut vous rapporter de l’ordre de 2 % de rendement de plus environ, soit environ 100000 x 0,02 = 2000 € par an,
la conclusion s’impose d’elle même : le passage en meublé ne vous rapportera à peu près rien, en net ; vous vous causerez bien des soucis avec une évolution qui enrichira le banquier et l’expert-comptable, mais pas vous. Bon, j’avoue que le gain net sera peut-être supérieur, du fait de l’économie d’impôt et de PS apportée par le LMNP. Mais même si le gain total est plutôt de 4000 € par an, ça en fera toujours la moitié environ qui partira chez l’expert-comptable et le banquier.

Je vais vous suggérer une alternative à votre usine à gaz. Attention, c’est un truc d’une simplicité désarmante.

Vous avez déjà 3 biens en LMNP. Vous pourriez vous dire que, cette fois-ci, c’est le tour de madame. Vous l’aidez donc à faire son investissement en son nom propre. Et puis le prochain investissement sera le vôtre, en votre nom propre. Et le suivant à nouveau à son nom à elle.

Acheter un bien sur deux par madame, un bien sur deux par monsieur, ça produit à peu près le même résultat qu’une indivision ou une SARL de famille, c’est à dire : répartir le patrimoine et les revenus sur les deux têtes à environ 50/50. Mais cette structuration est beaucoup plus simple à tous points de vue. Certes ce n’est pas possible si on fait un seul gros investissement sur un immeuble de rendement (encore que, il n’est pas impossible de créer une copro et se répartir la moitié de l’immeuble chacun ; ça facilitera une revente ultérieure à la découpe ce qui maximise généralement la plus-value). Mais si on achète des biens de faible valeur unitaire (de l’ordre de 100 k€) avec l’idée de multiplier les acquisitions, il est possible d’alterner ainsi un bien à l’un, un bien à l’autre. Quelques réflexions complémentaires sur ce sujet : Investissement locatif en indivision ou SCI par un couple : quelques rflexions!

Dernière modification par Bernard2K (19/09/2022 08h45)

Votre compagne a donc fait une offre qui, si elle est acceptée, aboutira à la rédaction d’un compromis. Vous n’avez pas entamé les procédures de création d’une SCI.

Question bête : aurez-vous le temps de faire toutes les démarches pour créer la SCI d’ici le compromis?

Dans la négative, il me semble que le nom de votre compagne et son état civil (donc votre nom…) apparaîtront sur le compromis (qui comportera aussi une clause de faculté de substitution au profit d’une personne morale, i.e. la SCI).

Je pense que votre conseil vous a mal conseillé car quand on achète avec une société même si on est pas gérant on est associés de cette société…
Je pense que, oui votre nom en tant qu’associées ne sera pas inscrit sur l’acte de vente, cependant sur le kbis annexé à cet acte il y sera.

De plus une simple recherche sur internet permettrait au vendeur de trouver votre nom commme associés de la société….

La seule solution pour vous serait de créer une société où l’on peu cacher le nom des associés.
Je vous laisse chercher sur internet les différentes possibilités.

Si on parle bien d’une sci alors oui les associés sont bien inscrit sur le kbis de celle ci.

Concernant une SARL vous avez raison mais l’identite des associés fondateurs d’une SARL ou d’une SNC figure obligatoirement dans les statuts de la société. Ils peuvent donc être connus par tout tiers intéressé qui en acquiert un exemplaire.

Sur tous mes Kbis de SCI, en particulier ceux émis en 2022, je vois … le nom (+ date de naissance, nationalité, domicile) de tous les associés. Vous êtes donc mal informé.

Bernard2K a écrit :

Même si vous êtes absent de la SCI (dont les parts seraient par exemple 99% à elle et 1 % à son frère), je pense que dans les statuts de la SCI, vous trouverez "Mme Untel unie par un pacte civil de solidarité avec monsieur…".

Je confirme - dans les statuts de ma SCI (où mon épouse n’est pas directement associée), on trouve "M. Carignan, né le bla bla bla, mariè à Mme XXX à Trifouilly-les-Oies bla bla bla).

Bernard2K a écrit :

Même dans une société commerciale, vous avez aussi l’obligation de déclarer les bénéficiaires effectifs (donc les associés), ce qui apparaît sur des sites comme pappers.

Apparemment, pas de façon systématique. Ma SCI est détenue pour partie par moi (1%) et à 99% par une SC holding, dans laquelle moi et mon mon épouse sommes associés. Sur Pappers, je vois bien mon mon nom (Carignan) + celui de ma SC comme ’Associé indéfiniment responsable’.

Mais dans les bénéficiaires effectif, il n’y a que mon prénom/nom (comme Bénéficiaire indirect via personne morale). Celui de mon épouse n’y apparaît pas alors qu’elle est associée à la SC - peut être y a t-il un seuil minimum, je ne sais pas.

Plus d’infos sur la déclaration des bénéficiaires effectifs : Déclaration des bénéficiaires effectifs : comment ça marche ? - Pappers
Cette obligation récente a été introduite par la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique. Concernant initialement les sociétés commerciales, elle a été étendue aux SCI, associations, etc. Alors qu’il n’était consultable à l’origine que par les autorités fiscales et judiciaires, une consultation réduite a été permise pour tout public depuis 2020 via le site de l’INPI ; c’est pour cela qu’on retrouve l’info sur pappers ou societe.ninja qui interrogent ces bases de données publiques.
Par contre la bonne nouvelle pour rester discret, c’est que ça ne concerne que les détenteurs de plus de 25 % des parts (ou d’un pouvoir, par exemple si on a 1 % des parts mais qu’on est gérant). Un détenteur de moins de 25 % qui n’est pas gérant n’aura pas à se déclarer.

Le problème reste votre présence va réapparaître forcément par l’état civil de votre partenaire de pacs, notamment dans les statuts de toute société qu’elle créera. D’où conseil : faire bénéficier de la bonne affaire une personne qui n’est pas pacsée avec vous et ne porte pas votre nom de famille.

Il faut vraiment que ce bien à 100k€ soit l’affaire du siècle pour que vous en arriviez à imaginer ce genre de manœuvre.

Sur la forme (pas sur le fond) : rompre un Pacs, je ne suis pas familier avec ça. Avez-vous réellement mesuré l’étendue des conséquences?

Il me semble qu’il convient de procéder à un partage du patrimoine (varie selon votre régime).

Par ailleurs, êtes-vous bien certain que vous n’avez pas à le déclarer à l’administration fiscale même s’il est conclut à nouveau dans un laps de temps court? Ce n’est pas ce qu’on lit à droite et à gauche (simple recherche sur Google, sans gratter plus que ça. Par exemple sur le site des impôts, ici).

Sinon, appeler le fisc pour leur expliquer que vous allez rompre un Pacs pour le re-contracter dans la foulée et que ce n’est pas pour des raisons fiscales : mauvaise idée. Quel intérêt d’attirer leur attention là dessus? Et puis pour leur dire quoi? Qu’il s’agit d’une simple manœuvre pour dissimuler votre identité à un vendeur?

Si vraiment vous vous engagez là dedans et instinctivement, je m’en tiendrai aux procédures fiscales normales : déclarer ce qui doit l’être quand ça doit l’être et comme ça doit l’être. Pas plus pas moins.

Je découvre cette file, et … Pour le coup, cette file m’agace.

Reprenons le coeur du problème.

1) vous êtes en conflit d’un coté avec le vendeur
2) vous voulez acheter pour profiter de cette aubain
3) vous tentez de trouver une solution pour que le vendeur ne le sache pas afin que
4) vous n’ayez pas de "contre performance" sur le conflit en raison de cet achat fait à meilleur prix que si le vendeur savait que vous êtes in fine l’acheteur …

Tout cela suppose dès le départ que le vendeur ne sait pas que vous êtes en couple avec mme et qu’il ne pourra jamais le savoir. Jamais. Parce que s’il venait à l’apprendre dans les 5 ans suivant la résolution de votre conflit devant le tribunal, il pourrait arguer que vous avez, et vous ne pouvez pas le nier ici, tenter d’abuser de la situation.

Vous pouvez tourner la présentation comme vous le voulez, c’est la réalité.Et le reste découle de cette réalité.

Vous envisagez de rompre un pacs, temporairement, pour que Mme ne soit plus pacsée avec vous, achete seule sans que le vendeur ne le sache, et je suppose en falsifiant son adresse légale qui a priori est la même que la vôtre. Vous continuez en nous disant clairement que vous allez vous soustraire à vos obligations administratives concernant cette rupture de pacs …

Je ne sais comment prendre cette file.

xazh a écrit :

Je suppose en falsifiant son adresse légale qui a priori est la même que la vôtre.

Je ne compte rien falsifier du tout… Le vendeur me connaît au niveau professionnel, pas personnel. Je ne veux pas rentrer dans les détails mais c’est comme si je travaillais dans une société de recouvrement, il a des dettes donc il vend. Mon nom apparaît sur tous les courriers "dossier suivi par".
Certains notaires ou banquiers filent des informations de ce genre aux marchands de bien, pour leur faire profiter de bonnes affaires. Là le problème est que c’est pour ma compagne, niveau déontologie c’est moyen mais légalement le vendeur ne peut pas me poursuivre. La procédure au niveau professionnelle est totalement justifié.

Ma compagne a visité le bien, a fait une offre, qui a été acceptée, on ne l’a pas forcé à nous vendre son bien.

En revanche, le pacs et sa dissolution apparaissent bien sur l’extrait d’acte de naissance, vous avez raison. Le notaire du vendeur va donc le voir mais sur le compromis il sera bien écrit "non lié par un pacs".

Dernière modification par Stephanejudd (20/09/2022 22h37)

Stephanejudd, le 20/09/2022 a écrit :

Je ne compte rien falsifier du tout…

En dehors du fait de faire une rupture de pacs que vous ne déclarerez pas à l’administration.