Theos [59] : étude de cas immobilier (colocation sans travaux)

Vous prévoyez des baux individuels ?

Vous respectez le plafonnement des loyers?

De quand date votre DPE?

Les quartiers de fives et Hellemmes ont toujours été porteurs de projets immobiliers sans que cela n’ai de réel impact sur l’immobilier. Ce sont des quartiers qui sont parmi les moins chers de la métropole depuis des dizaines d’années.

Avez-vous prévu la CFE, l’EC dans vos calculs de rentabilité ?

Dernière modification par lachignolecorse (21/09/2022 06h20)

Bonjour,

Oui il est prévu des baux individuels et le DPE date de Juin 2022.

Bonne remarque, je n’avais pas envisagé la CFE (1000 e) par contre que signifie l’EC ? 

Oui l’encadrement des loyers est un vrai sport de combat, le but initial est de le respecter, mais également de le contourner  en s’appuyant sur le fameux ou fumeux "complément de loyer".

En effet le m² du loyer majoré est de 12,8 e  ce qui représente  1472 hc sur la totalité du bien. Si je divise par le nombre d’occupant  j’obtiens un loyer de 368 hc

De mon point de vue un complément de loyers pouvait s’appliquer en prenant en compte les salles de bains privatives, un garage a vélo, une salle de gym aménagé dans la cave…autant d’éléments que les autres maison du voisinage ne possèdent pas.

En effet la loi stipule ceci

Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique a écrit :

Complément de loyer : quelles sont les règles ?

De ce fait ajouter un complément de 102 euros par locataires pour ces éléments = 470 + 60 euros de forfait de charges.

Voila le déroulement de ma réflexion.

Oui effectivement vous avez raison j’ai déja fait appel a un expert comptable dans le cadre d’une SCI et c’est effectivement de l’ordre de 500-600 euros par an.

En prenant en compte ces différents éléments est ce que ce projet vaut le coup ou il est préférable d’attendre un retournement du marché ? Si il y a retournement de marché dans les métropoles.

lachignolecorse a écrit :

L’utilisation de baux individuels engendre une division du logement d’apres la loi, division qui est à mon sens soumise à l’autorisation de la mairie. J’ai lu sur d’autres sites la même interprétation. Par contre, je ne connais personne qui ait fait cette division.

Pour le complément de loyer, il y a un flou général que l’état cherche à éviter. Des contraintes supplémentaires ont été ajoutées en juillet, mais cela reste très vague à mon sens (exposition de la pièce principale par exemple…).

En colocation, il est fortement conseillé de faire un seul contrat de location, puis des avenants à chaque changement de locataire, car plusieurs baux = division de fait. Je ne connais aucune jurisprudence qui aurait fait condamner un bailleur pour cela, car rares sont les poursuites sur ce mode de vie relativement nouveau pour le législateur. Il est certain que vous n’obtiendrez aucune division officielle si vous ne faites pas une APD (autorisation préalable à la division) sauf que cette APD vous sera refusée, le logement en l’état n’est pas divisible au sens où vous pourriez revendre un lot à part, il n’y a pas de parties communes, pas de compteurs individuels. La seule méthode légale est le bail unique.

Concernant le Permis de Louer, il est un préambule à la mise en location, donc ne doit pas poser de problème si vous choisissez de faire de la colocation.

Concernant l’aspect fiscal, vous avez fait une SCI à l’IR j’imagine vu votre TMI à 11% ? Vous louez meublé vu les prix pratiqués ? Attention à la compatibilité meublé/SCI.

Si vous louez au loyer maxi (avec les 20% de majoration), et que vous devez revaloriser votre loyer parce que cela fait un an que le bail a été signé, vous serez "coincé" par le plafonnement des loyers. Par le passé, ça n’était pas gênant car l’irl augmentait peu, ce qui n’est plus le cas actuellement.

Votre investissement ne va pas impacter votre TMI vu le rendement (pas de bénéfice avant longtemps). Par contre, c’est une bombe à retardement concernant votre cash-flow qui va devenir négatif). Vous devriez calculer le résultat fiscal et le cash-flow lorsque vous aurez épongé les charges de début d’activité (frais notariés, meubles…).

Il faudrait éclaircir votre position fiscale  sur l’investissement,  c’est du lmnp? De la sci ? Ou … autre? A priori, ça ne peut être de l’IR…