Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Je viens de me connecter à mon espace en ligne.
En sus du dividende classique, je vois une bonne surprise :

EFIMMO - 2022 - Dividende exceptionnel - 483,80 € - Versement 24/10/2022

Soit par part : 1,64 €.

Au final, si le revenu T4 est de 2,40 comme aux trimestres précédents, ça ferait 4 x 2,40 + 1,64 = 11,24 €.
Ce qui "colle" avec la fourchette 10,80 à 11,30.
Cela limiterait la baisse par rapport à 2021 : 11,38 à 11,24, soit -1,23%

Dernière modification par maxicool (21/10/2022 17h45)

Effectivement, j’avais également zappé l’info (c’est le problème des SDG qui publient les bulletins trimestriels après les distributions).

Corrigé suite à la remarque de GBL: je n’avais pas vu qu’il s’agissait d’une distribution de PV

Dernière modification par Manarea (26/10/2022 12h08)

Bonjour,

Le bulletin du T3 est disponible ici.

Plutôt de bonnes nouvelles:

- Acquisition pour 62 m€ dont une partie en Italie, ce qui porte à environ 25% la part du patrimoine étranger
- Les acquisitions du trimestre sont en partie effectuées sur des actifs de diversification (hôtel et résidence étudiante)
- Dividende annuel annoncé à 11,24 € / part (vs 11,38 € en 2021) grâce notamment au versement exceptionnel intervenu en octobre du fait des plus-values réalisées
- Le TOF remonte petit à petit, notamment du fait de la relocation de certaines grandes surfaces vacantes (Bellini, Verazzano). Il est annoncé supérieur à 90% d’ici la fin de l’exercice

A moyen et long-terme, je reste préoccupé par (i) le rendement à l’achat des actifs de la SCPI qui reste assez faible (4,7% depuis le début de l’exercice), ce qui implique qu’il conviendra de compenser par des plus-values sur actifs pour arriver à maintenir un objectif de rendement de 4,5-4,75% net et (ii) les relocations qui s’effectuent depuis le début de l’exercice et au global pour des loyers plus faibles que les loyers initiaux (même si on note une amélioration sur le trimestre écoulé).

Manarea

Je ne suis pas certain que l’on puisse dire qu’il s’agit de "bonnes nouvelles" !

- Près de 70% de la collecte a été investie… hors de la cible d’investissement
- Le reste est dans du bureau en province, d’après Google Maps pas vraiment en centre ville mais plus sur des zones d’activités
- Le tout a un cap rate de 4,7%, donc dilutif au regard de la distribution actuelle
- 6% de baisse sur les loyers à la relocation et renouvellement

Personnellement, cela ne me fait pas vibrer !

Bulletin diffusé bien tardivement.
Les nouvelles sont plutot positives dans un contexte très dur pour l’immobilier de bureaux de banlieue parisienne qui doit être la zone française qui souffre le plus du télétravail. Dans ce contexte vendre des immeubles à Sceaux et Anthony me semble pertinent. Ca aurait été interessant de connaitre les adresses et les prix des actifs vendus.
J’aime moins la vente d’un actif à Paris, zone qui résiste bien au télétravail mais il faut bien des sous pour le loyer trimestriel.
Les diversifications sur une résidence étudiante et sur un hôtel sont de très bons choix.
Le taux de locaux occupés reste autour de 86% tout comme le trimestre précédent, c’est assez faible toutefois on est loin de la situation de PRIMOPIERRE.

Pour conclure, je pense qu’EFIMMO est en cours de transformation et va se débarasser d’une partie de ses immeubles de banlieue parisienne et viser plus de diversications. Ca aura probablement un coût sur le rendement mais c’est rassurant de constater que la société de gestion va, à mon avis, dans la bonne direction.

Bonjour GBL,

oui, vous avez raison, j’aurais plutôt du écrire :

Pour la baisse des loyers, si l’on compare par trimestre, la baisse diminue un peu au fil des trimestres :
- T1 22 : 5,061 à 4,765 M€ : -9,35%
- T1 + T2 22 : 5,97 à 5,40 M€ : -7,20%
- T1 + T2 + T3 22 : 7,40 à 6,97 M€ : -5,80%

Et par déduction :

- T2 22 : 0,91 à 0,63 : petite baisse
- T3 22 : 1,43 à 1,57 : petite hausse

Les porteurs de part ont reçu, avec l’attestation de versement des dividendes, le "mot du gérant" novembre 2022). On peu y lire :

- Objectif de dividende annuels 2022 : 11,24 € (comme le disait GBL au dessus)
- Investissements sur 2022 : 250 M€ environ
- Endettement de 20% au 30.09.2022 (à taux fixe moyen de 1,80%)
- Le TOF remontera au T4 2022 au delà de 90% (relocations récentes)
- Parc immobilier > 1000 unités (66% en petites et moyennes surfaces < 3000 m2), ce que la SDG pense être un avantage dans le contexte actuel
- En octobre 2022, dividende exceptionnel : 1,64 € / part, soit objectif 2022 : 4,94 % brut / 4,74% net

Pour ma part (associé à l’IS), j’ai une distribution T4 2022: 2,52 € / part - versés le 23/01, sur mes espaces associés.

Lire ceci pour avoir des explications possibles sur cette différence.

Même chose que GBL de mon côté (avec jouissance au 1-1-22)

BT T4 2022 en ligne

Sofidy a écrit : "L’acompte sur dividende du T4 s’établit à 2,52 € par part, soit un niveau en hausse de +5% par rapport aux acomptes des trois premiers trimestres".

Belle figure de style, dommage d’oublier que l’acompte du T4 2021 était de 3,31 € (soit une baisse de 25% entre T4 2021 et T4 2022). 

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Plusieurs promesses de vente ont été signées (pour 32,2 M€).
Plusieurs relocations dont les principales avec hausse de loyer :
- Lyon : 947 m2 +1%
- Merignac : 1374 m2 +6%
- Paris - 263 m2 +27%
Pas évident de savoir si cela est général (relocations de 26281 m2 sur l’année).

TOF 90,14%

Dernière modification par maxicool (30/01/2023 20h03)

Revenu T1 2023 : 2,40 € / part
Indiqué dans l’espace client (imposition IS).

Après une première lecture du rapport annuel, je continue à m’interroger sur les perspectives à court et moyen terme de la SCPI.

Si la baisse de valeur du patrimoine reste relativement contenue et se justifie dans le contexte actuel de remontée des taux sans risque, je suis préoccupé par l’impossibilité désormais avérée depuis plusieurs trimestres (voir exercices) de relouer à des conditions satisfaisantes certaines "grandes" surfaces de bureaux en région parisienne, ce qui affecte durablement le TOF et représente un manque à gagner substantiel (le patrimoine inoccupé pèse 12,3 m€ de loyers, soit environ 1,5 € / part). Comme on le constate dans la section location, la relocation de ces surfaces de banlieue parisienne passe, de fait, par une réduction substantielle du montant des loyers et des travaux couteux (cf. exemple de l’Immeuble Bellini à La Défense où le loyer baisse de 14% et où des travaux de 2,4 m€ sont nécessaires) ou des franchises de loyer, ce qui - à terme - impactera aussi les valorisations. Plus généralement, les relocations et les renouvellements se sont conclus à des conditions matériellement plus faibles que dans le passé, ce que ne permet pas de compenser la modeste croissance du TOF ou du montant des loyers à périmètre constant. De même, l’arbitrage des immeubles de région parisienne est source de moins-values (cf. immeuble à Sceaux arbitré cette année et vacant depuis 2021).

La politique d’investissement actuelle - si elle se concentre plutôt sur des surfaces réduites dans des marchés plus dynamiques (coeur de Paris, région, étranger) - devrait aussi peser à terme sur le rendement de la SCPI comme indiqué plus haut (la rentabilité brute des acquisitions demeure faible et il semblerait que la société de gestion privilégie plutôt les actifs jugés sécurisés).

Dans ce contexte, le niveau de rendement actuel de la SCPI ne pourra être soutenu que par une politique d’arbitrage significative permettant de réaliser et distribuer les plus-values latentes ou un apurement du RAN (1,32 € / action). A horizon deux-trois ans, cela peut fonctionner pour "masquer" les difficultés mais ce n’est pas une stratégie pérenne.