Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

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2 #376 20/01/2023 14h20

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1 #399 24/03/2023 15h27

#400 24/03/2023 19h52

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Kabal a écrit :

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Geronimo a écrit :

Canyonneur75 a écrit :

GoodbyLenine · #376

Voici quelques explications possibles de ces écarts :

Les associés qui n’avaient pas leurs parts en jouissance en début d’exercice (ici au 01/01/2022) perçoivent souvent un solde de dividende (pour T4) plus faible que ceux qui avaient leurs parts en jouissance toute l’année. La différence est fréquemment un nombre entier de centimes d’€uros par part.
(C’est tout à fait logique, car les distributions sont toutes des "avances sur dividende", sauf la dernière qui est le "solde du dividende", et il est logique que chaque associé perçoive un pourcentage du dividende proportionnel à la durée durant laquelle il a eu la jouissance de ses parts, donc que le solde de dividende dépende du nombre de mois où un associé a eu la jouissance de ses parts).

Les associés à l’IS de pas mal de SCPI (pas toutes, mais toutes celles de Sofidy, et beaucoup d’autres) reçoivent, en plus de ceux à l’IR, une compensation pour l’impôt sur les plus-values que la SCPI n’a pas eu à payer pour leur compte (les associés à l’IS doivent cependant ajouter le montant de leur quote-part de la plus-value à leur résultat, et paieront donc de l’IS dessus). Ceci est souvent versé avec le dividende de T4, mais en général c’est un montant qui ne correspond pas à un nombre entier de centimes d’€uro par part.

Kabal · #377

Kabal a écrit :
Etes-vous sur que Sofidy considère que vous êtes à IS ? J’ai déjà eu le cas où la société de gestion a considéré que la SCI était à IR malgré des documents qui indiquaient clairement le contraire.
J’ai comme GBL pour ma part.

Piwai sur cette partie, vous pouvez avoir une indication sur l’attestation de part. J’ai remarqué que plusieurs sociétés de gestion, mettent un astérix qui indique une fiscalité a IR. Si vous voyez ça n’attendez pas et demander la régul sinon vous devrez le faire dans le rush des IFU.

PS : j’ai été regardé mes attestations et Sofidy ne mentionne pas cette partie. Faudra les contacter si c’est ça.

Wow · #378

Bonjour,

Sur l’espace associé (mon portefeuille --> mon compte) votre régime fiscal est indiqué.

KeepCalmAndBCE · #379

Pour mes parts  en pleine propriété et en pleine jouissance toute l’année 2022 :

2022_T4 = 3.6584€/Part
2022_T3 = 3.3864€/Part
2022_T2 = 3.3374€/Part + 1.18€/Part de Div Except.
2022_T1 = 3.4468€/Part

piwai · #380

Kabal a écrit :
Kabal a écrit :
Etes-vous sur que Sofidy considère que vous êtes à IS ? J’ai déjà eu le cas où la société de gestion a considéré que la SCI était à IR malgré des documents qui indiquaient clairement le contraire.
J’ai comme GBL pour ma part.
Piwai sur cette partie, vous pouvez avoir une indication sur l’attestation de part. J’ai remarqué que plusieurs sociétés de gestion, mettent un astérix qui indique une fiscalité a IR. Si vous voyez ça n’attendez pas et demander la régul sinon vous devrez le faire dans le rush des IFU.

PS : j’ai été regardé mes attestations et Sofidy ne mentionne pas cette partie. Faudra les contacter si c’est ça.

Bien vu - je suis bien à l’IS sur le compte client du reste. J’attends de voir le détail sur le relevé et je les contacterai.

maxicool · #381

En SC IS : 3,715 / part.
> 210 parts en PP (pleine jouissance depuis le 01-01-22)
> 113 parts en US (jouissance depuis le 01-06-2022)

Nous n’avons pas le même revenu.
GBL doit avoir apporté la bonne réponse (comme souvent).
J’avais bien eu 3.51 au T3 en PP et en US.

Si j’imagine avoir eu 3,75 par part en PP (jouissance 1-1-22), ça fait 3,65 par part en US (jouissance 1-6-22).

piwai · #382

Voici ce que j’obtiens pour Immorente à l’IS :

J’imagine que la différence vient de la ligne "solde de dividende" (dont je ne suis pas certain de voir à quoi elle correspond)

maxicool · #383

BT T4 2022 en ligne

Phaeton · #384

Distribution : 15,46€ par part.
Valeur de part au 1/1/2022 : 340€.

Taux de distribution 2022 : 4,55% net de fiscalité étrangère. (2021 : 4,53%)

maxicool · #385

> Piwai

J’ai un solde de 46,84 pour 323 parts.
Comme le disait GBL, la différence doit venir de la date d’entrée en jouissance.
Détenez-vous vos parts depuis le 1.1.22 ?

piwai · #386

@Maxicool, je suis rentré en jouissance courant 2022, cela doit être notre explication !

Canyonneur75 · #387

L’explication figure dans le paragraphe intitulé "Dividende ordinaire de l’exercice 2021 par part et par mois de jouissance" du BT4 2021 qui n’a pas été introduit dans le BT4 2022.

Le tableau peut être néanmoins transposé pour 2022 les montants des distributions étant strictement identiques.

En bref, la distribution du trimestre se décompose en une distribution "ordinaire" de 3.51 € brut acquise intégralement dès 3 mois de jouissance (souscription antérieure au 01/08) et d’une distribution "complémentaire" de 0.24 € brut acquise intégralement dès 12 mois de jouissance (souscription antérieure au 01/11 de l’année N-1).

Tout revient comme si 3.57 € avaient été distribués chaque trimestre (sauf pour les associés qui ont vendu des parts au cours de l’année).

Canyonneur

kiwijuice · #388

Toujours -3% pour les relocations / renouvellements.

Je suis moins pessimiste pour cette SCPI en raison de la structure de sa dette (surtout amortissement, half-life de 5 ans, moins de 20% des actifs).
Elle peut, si elle en a besoin, se désendetter assez vite.

Par contre, on saura dans 2-3 ans si le recyclage des actifs a réussi (des petits commerces aux centres commerciaux).

Nehanda · #389

Bonjour,
À toutes fins utiles, comme je ne parvenais pas à trouver les informations sur internet, j’ai envoyé un e-mail à Sofidy afin de connaître pour 2022 le taux de distribution net de fiscalité étrangère, il est de : 4,55% (4,82% brut de toute fiscalité).
Cette SCPI est désormais dans mon AV Linxea Avenir.

Franck059 · #390

Vous pouvez trouver l’info sur cette page accessible à tous, pas besoin de se rendre sur un espace associé :

Immorente : la référence des SCPI diversifiées ? Sofidy

Nehanda · #391

Bonjour Franck,

Ladite page vue lors de mes recherches n’avait pas encore été actualisée, raison pour laquelle j’ai dû envoyer un e-mail.

Geronimo · #392

Bonjour,

Je viens de recevoir le résultat fiscal pour Immorente, et il est 11% plus élevé que les dividendes distribués. On a pas encore le rapport annuel, je m’attendais bien à un delta mais celui-ci me semble relativement élevé, je me trompe ou c’est assez courant ?

Merci

GoodbyLenine · #393

Une différence (dans un sens comme dans l’autre) de 11% entre le dividende distribué et le revenu foncier à déclarer, pour un associé d’une SCPI, c’est : assez courant.

Je n’ai pas fait l’exercice un peu fastidieux d’analyser en ce sens le grand nombre d’IFU que je reçois de mes SCPI, mais je ne serais pas surpris que plus de la moitié indique un revenu foncier à déclarer hors de la fourchette de 90 à 110% du dividende versé.

Franck059 · #394

+10 % (au moins) c’est je trouve beaucoup.
Surtout quand on sait le niveau d’imposition déjà élevé sur les revenus immobiliers.
Etrangement, depuis une douzaine d’années que je détiens des parts de SCPI, c’est un détail que je n’ai jamais pensé à vérifier.
Comme je n’en détiens que 7 en pleine propriété je vais regarder cela lors de la déclaration 2023 à venir.
Je vous tiendrai informé sur la file de mon portefeuille.

Sisco2117 · #395

Geronimo a écrit :
Je viens de recevoir le résultat fiscal pour Immorente

Je ne comprends pas trop comment vous avez eu l’IFU des revenus 2022 de cette SCPI, je n’ai pas encore eu cette info me concernant.

Par contre en allant regarder sur mon compte associé je suis tombé sur une bonne nouvelle…j’ai vu qu’à la date de ce jour il y a avait un dividende exceptionnel de distribué (indiqué sur l’année 2022) de 1.17€ / part pour (je suis PPH à l’IR).

Geronimo · #396

J’ai reçu le relevé fiscal 2022 hier (SC à l’IS).

KeepCalmAndBCE · #397

à propos des IFU Sofidy / Immorente, j’ai une petite question :

où peut on les trouver/retrouver sur le site de sofidy ?
Impossible de mettre la main dessus (ceux des années précédentes).

D’avance merci.

Par ailleurs, dans mon espace client, il y a bien affiché le DIV Exceptionnel 2022 à 1,17€/Part avec pour date de versement le 24/03/2023.

Canyonneur75 · #398

La base imposable pour un associé est le résultat fiscal et non pas les sommes réellement perçues.

Il convient de bien distinguer :
- la distribution totale (soit 15,46 euros en 2022 - source BT4 2022)
- la distribution des revenus de l’année de la SCPI (soit 14,28 euros en 2022)
- le résultat net de la SCPI
- le résultat fiscal de la SCPI

La différence entre la distribution totale et la distribution des revenus de l’année comprend les distributions de report à nouveau et les distributions de plus values.

La différence entre le résultat net et la distribution des revenus de l’année est la dotation du report à nouveau. Certaines sociétés de gestion ont décidé de distribuer intégralement les revenus de l’année et de ne plus doter le report à nouveau.

La différence entre le résultat fiscal de la SCPI et le résultat net de la SCPI correspond à des charges non fiscalement déductibles, comme par exemple des travaux avant revente ou des travaux d’extension. Je n’ai jamais trouvé dans les rapports annuels que j’ai consultés, la liste des postes de charges concernés…

Il est difficile de tirer des conclusions sans disposer du résultat net de la SCPI qui ne sera connu que lors de la publication du rapport annuel…

Canyonneur

PS : il convient pour les SCPI de parler de distribution et non pas de dividende, les porteurs de parts étant des associés et non pas des actionnaires. La fiscalité des dividendes est complétement différente de celle des revenus de SCPI !

Dernière modification par Canyonneur75 (24/03/2023 14h48)

maxicool · #399

>KeepCalmAndBCE

Pour trouver l’IFU, c’est indiqué dans le mail que l’on a reçu :

SC xxxxxx,
Nous vous informons de la mise à disposition de nouveau(x) document(s) dans votre Espace Associé SOFIDY n°XXXX49, dont vous trouverez le détail ci-dessous :
• Relevé fiscal 2022 (rubrique "Mon Portefeuille" > "Fiscalité")

Franck059 · #400

Canyonneur75 a écrit :
PS : il convient pour les SCPI de parler de distribution et non pas de dividende, les porteurs de parts étant des associés et non pas des actionnaires. La fiscalité des dividendes est complétement différente de celle des revenus de SCPI !

Tout à fait d’accord avec vous mais allez dire ça aux sociétés de gestion ! :-)
Un exemple parmi tant d’autres :

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