SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Phaeton · #176

C’est bien la conclusion que je crois pouvoir tirer pour les décotes choisies ici. Frais élevés => long terme ; nil novi sub sole.

Pour ma part la réflexion sur le roulage m’a incité à mieux étudier différentes options.

NB : avec des frais de 5% et un cashback compensant le délai de jouissance, on a :
5 3,11%
6 3,23%
7 3,34%
8 3,35%
9 3,37%
10 3,40%
11 3,30%
12 3,21%
13 3,21%
14 3,15%
15 3,11%

Quoi qu’il en soit, l’optimum reste à dix ans avec les décotes indiquées.

Dans le cas où les parts remembrées sont conservées au remembrement, on observe en outre qu’à partir d’une revalorisation annuelle de +0.16%, le TRI croît avec la durée de démembrement. En dessous de +0.16% par an, les durées 11, voire 12 et 13, offrent un TRI inférieur au TRI 10 ans.

Enfin, pour une revalorisation annuelle de +0.075%, le TRI est pratiquement indépendant dans de la durée. (Il varie entre 4.57% (5 ans) et 4.71% (10 ans), la moyenne de 5 à 15 étant de 4.63%.)

Dernière modification par Phaeton (24/07/2022 13h18)

MrPonzi · #177

J’ai un peu du mal avec la notion de délai de jouissance dans le cas de l’achat de la NP d’une SCPI.

Imaginons que j’achète des parts de SCPI en nu-propriété avec un démembrement pendant 5 ans directement auprès de la société de gestion.

Cela voudrait dire que je récupérerais la pleine propriété (et donc la possibilité de revendre cette SCPI) après 5 ans et 6 mois ?

Ne serait-ce pas plus logique que ce soit à l’usufruitier de supporter ce délai de jouissance, étant donné que c’est lui qui touche directement les loyers ?

sanvio · #178

C’est exactement car l’usufruitier supporte le délai de jouissance que vous obtenez vos parts 6 mois plus tard. L’usufruit achète 20 trimestres de rendement (dans votre exemple).

Tanick40 · #179

Bonjour à toutes et tous,

Suite à ma présentation je souhaite approfondir un projet d’investissement qui me titille depuis plusieurs années.

Je souhaite me séparer d’un PEL (60k) pour acheter des parts de SCPI pour obtenir dans 5 ans la rente maximum, tout en conservant un "certain" capital. Ayant déjà un crédit en cours je ne pense pas pourvoir acheter une RS profitablement et ne souhaite pas avoir à gérer des problématiques parfois houleuses, d’où mon intérêt pour la "pierre papier".

Ayant déjà contacté des CGP, il m’est par deux fois proposé d’investir 100% en NP 5 ans.
Cette solution correspondrait effectivement à mon profil car dans tous les cas les sommes sur un PEL sont bloquées (y compris les intérêts) et que je n’ai, pour le moment, pas besoin de rentrées d’argent supplémentaires.

Toutefois :
Est-ce toujours plus avantageux d’investir en NP, avec plus de parts, plutôt que de percevoir les intérêts (notamment sur les SCPI qui servent le mieux ie: IROKO/NEO) et de les réinvestir en achetant de nouvelles parts ? L’exemple de IROKO/NEO n’est pas anodin vu qu’il n’y a pas de frais d’entrée et donc 100% de l’investissement génère des intérêts (TRI > 6%).

N’y-a-t-il pas des avantages à mixer PP et NP ? et si oui pour quelle SCPI (ancienne/jeune, fort TRI, sans commission d’entrée, etc…) ?

Un portefeuille en NP 5 ans proposé (Louve) : Décote Total en NP Valeur a terme Poids
ActivImmo Logistique 78,0% 14 749,8 € 18 910,0 € 25%
Cœur de Régions Diversifiée 77,0% 14 715,5 € 19 111,0 € 25%
Iroko Zen Diversifiée 79,0% 7 426,0 € 9 400,0 € 13%
Novapierre Allemagne 2 Commerces 83,0% 7 337,2 € 8 840,0 € 13%
Pierval Santé Santé 80,0% 14 851,2 € 18 564,0 € 25%

A priori ce schéma me parait cohérent et me parle pas mal, mais je suis preneur de quelques avis éclairés.

Bien cordialement.

Phaeton · #180

@Tanick40,
N’hésitez pas à partager ici vos simulations si vous voulez qu’on commente valablement.
L’avantage de la NP, c’est que ça correspond bien à un placement où les dividendes sont réinvestis au fur et à mesure, mais sans être imposés.

L’affirmation selon laquelle en l’absence de frais 100% de l’investissement génère des intérêts me paraît fausse. Le taux de distribution affiché s’entend dans tous les cas comme dividende brut / prix de souscription au 1er janvier. Les frais sont déduits du prix de vente, le cas échéant.

Quant aux critères de comparaison, il ne faut pas se limiter au taux de distribution. De bien plus experts que moi l’ont expliqué ailleurs sur ce forum.

Dernière modification par Phaeton (01/01/2023 20h09)

GoodbyLenine · #181

Tanick40, le 01/01/2023 a écrit :
Est-ce toujours plus avantageux d’investir en NP, avec plus de parts, plutôt que de percevoir les intérêts (notamment sur les SCPI qui servent le mieux ie: IROKO/NEO) et de les réinvestir en achetant de nouvelles parts ? L’exemple de IROKO/NEO n’est pas anodin vu qu’il n’y a pas de frais d’entrée et donc 100% de l’investissement génère des intérêts (TRI > 6%).

N’y-a-t-il pas des avantages à mixer PP et NP ? et si oui pour quelle SCPI (ancienne/jeune, fort TRI, sans commission d’entrée, etc…) ?

Voici quelques remarques pour vous éclairer un peu :

A priori, l’investissement en NP est surtout intéressant pour un investisseur avec un TMI IR élevé (parce que les revenus qu’il évite avec la NP seraient lourdement imposés) (souvent un investisseur qui s’attend à voir ses revenus et son TMI IR baisser pas mal à l’horizon de la NP, par ex quand il prendra sa retraite) et/ou assujetti à l’IFI (parce que la NP n’entre pas dans l’assiette de l’IFI). Votre présentation semble indiquer que ceci ne correspond pas vraiment à votre profil (donc la NP ne vous procurera pas autant d’avantages qu’à ceux qui ont le profil adapté)…
Mais l’impact sur une durée de démembrement de (seulement) 5 ans doit être assez petit (comme le manque à gagner si on fait le mauvais choix).
L’investissement en NP de parts de SCPI se fait en général sans emprunt. Dans ce cas (="sans emprunt") il faut aussi évaluer s’il n’est pas plus pertinent d’investir dans des UC de SCPI sur un contrat d’assurance-vie (la fiscalité est bien différentes, à priori plus favorable, mais il y a quelques frais en plus, compensés en partie par un écart prix d’achat/prix de vente plus faible, voire une liquidité un peu meilleure), ou dans des foncières (actuellement bien décotées, alors que les SCPI ne le sont pas, et pourtant elles détiennent des actifs similaires).

Si vous croyez vraiment que les SCPI que vous citez "servent le mieux", vous me semblez faire une erreur : les SCPI jeunes en forte croissance (celles dont le ratio collecte / capitalisation est élevé) qui investissent leur collecte plus vite que le délai de jouissance arrivent à doper leur rendement (jusqu’à plus de 1%/an), mais ça ne dure pas; et après quelques années certains investisseurs seront déçus du prévisible retour à la normale. On en a déjà parlé sur le forum.
L’absence de frais d’entrée n’est pas vraiment un critère de choix, mais plutôt un argument marketing (les frais annuels sont plus élevé, et plus on conserve les parts longtemps, moins c’est en réalité avantageux. Et les parts de SCPI sont un investissement à conserver très longtemps…), qui semble marcher. On en a déjà parlé sur le forum.
On ne peux pas juger une SCPI récente sur son TRI, car c’est un TRI à 10 ou 15 ans qu’il faudrait, or ces SCPI n’en ont pas. On en a déjà parlé sur le forum.

Il n’y a pas d’avantage particulier à "mixer PP et NP". Il y a des avantages à ne pas investir (ce qu’on veut investir en immobilier) uniquement dans une seule SCPI, ou dans des SCPI d’une seule société de gestion, ou dans des SCPI avec un patrimoine dans la même région, ou avec des actifs d’une seul type, ou même que dans des SCPI (et pas dans des foncières, ou d’autres types d’investissement immobilier) : on limite l’impact d’un "accident" sur une SCPI, une société de gestion, un segment du marché (par ex : les hôtels en 2020-2021).

maitrerenard · #182

Bonjour,

Le message de @GoodbyeLenine refroidit mes ardeurs.

Cela fait quelques mois que je tourne autour du pot, j’ai trop de liquidités sur mon compte courant, et je souhaitais partir sur un investissement modérément risqué (3-4/7) et sur un support différent sur quoi j’ai investi jusqu’à maintenant : les SCPI.

Aujourd’hui, cela ne servirait à rien à prendre des SCPI en pleine propriété, car le revenu annulerait les avantages de ma situation. Je pensais donc investir 50k € dans des SCPI en démembrement sur 10 ans pour en augmenter le capital et offrir une rente sur du très long terme.

Voici ce que me propose Louve :

Investissement d’origine : 49 348,2 €
Capital à terme : 73 919,0 €
Gain net sur la durée  : 24 570,8 €
Revenu brut annuel à terme : 4 145,63 €

J’ai compris le mécanisme de l’investissement en nue propriété et le choix des SCPI, au regard des retours et des investissements, qui semble cohérent. J’ai quand même un doute sur le revenu brut annuel à terme. Je suis d’une nature sceptique, c’est ce qui m’a fait procrastiner pendant toutes ces années. J’ai, de plus, toujours une confiance limitée envers les commerciaux qui voient, bien légitimement, plus leur avantage que le mien.

Cela dit, je ne remets pas en cause la probité de Louve. J’essaye juste de m’épargner une mauvaise surprise grace à des remarques judicieuses. Merci d’avance.

Ah si, une dernière chose, à quoi sert le partenariat entre Louve et le forum, sachant que les 2,5% de cashback sont proposés de base ? ;)

sanvio · #183

Ah si, une dernière chose, à quoi sert le partenariat entre Louve et le forum, sachant que les 2,5% de cashback sont proposés de base ?

Vous gagnez un bonus additionnel sur le premier investissement :

IH a écrit :
0,2% de bonus supplémentaire si montant inférieur à 4000 euros
0,3% de bonus supplémentaire si montant entre 4000 et 50 000 euros
0,4% de bonus supplémentaire si montant entre 50 000 euros et 100 000 euros
0,5% de bonus supplémentaire si montant supérieur à 100 000 euros

Phaeton · #184

Maître Renard,
le métier de Louve Invest est de percevoir des commissions sur vos achats de SCPI. Etablir la liste des SCPI qui correspondent à vos attentes est un autre métier.
Partant, je vous encourage, si vous me le permettez, à ne pas demander plus à Louve que ce qu’elle peut vous donner (un peu de cashback), et à faire vos propres recherches pour parvenir à votre sélection idéale, dont il se pourrait que l’ancienneté et la capitalisation moyennes soient plus élevées que celles de la proposition affichée, et qui pourrait comporter moins de lignes, moins de produits à la mode, voire des SCPI qui ne font pas affaire avec Louve ; il y en a de très bien .

cedREIM · #185

maitrerenard, le 12/02/2023 a écrit :
Investissement d’origine : 49 348,2 €
Capital à terme : 73 919,0 € auquel il faut soustraire les frais de souscription
Gain ~~net~~ brut sur la durée : 24 570,8 €
Revenu brut annuel à terme : 4 145,63 €

6 SCPI c’est vraiment beaucoup pour 50 K
il ne faut pas confondre diversification et éparpillement selon moi.
Beaucoup de SCPI "tendance" C’est davantage une sélection marketing à mon sens (c’est d’ailleurs quasi copié-collé par rapport a ce qui a été proposé a tanick40 un peu plus haut)
si l’objectif est de conserver à terme pour percevoir une rente j’éliminerais personnellement celle de Perial

maitrerenard · #186

Tout d’abord merci pour vos réponses.

J’ai un peu de mal à réponse. Je ne veux pas (trop) polluer ce topic avec mes états d’âme, y compris sur mon sentiment sur des soi-disant CGP qui ne sont en fait que des pousseurs de papier, car avant de m’arrêter chez Louve, je suis passé voir Primaliance qui m’avait fait peu ou prou la même proposition. Mais vos réponses ne m’arrangent pas .

Dans les tops des différentes ("jeunes") SCPI, on retrouve souvent celles proposées par les courtiers en ligne, c’est même plutôt un avantage pour certains. Je veux bien entendre qu’il y a une conspiration du marketing des SCPI, mais je serai votre obligé si vous pouviez me donner quelques exemples de produits moins à la mode pour que je puisse comprendre les différences, et choisir de manière avertie mes allocations. Je ne suis certainement pas marié avec Louve, le cashback n’est aspect accessoire dans ma démarche.

Concernant le nombre de SCPI, je suis d’accord. Personnellement, je souhaitais partir sur 5.

Maintenant, je me pose quand même la question de l’intérêt pour moi de ce produit. Plus je creuse la question, plus je doute. Malgré un petit TMI, j’ai la chance de ne pas avoir besoin aujourd’hui de ces 50k € et je n’ai pas besoin d’entrée d’argent supplémentaire (aujourd’hui, mais dans 13-15 ans sûrement), mais je ne peux plus raisonnablement laisser se déprécier ce capital. Au premier abord, la nu-propriété semble adaptée, surtout lorsqu’on vous sort à terme une rentrée d’argent dans les 350€ brut par mois. Mais en réalité, cette rente risque plus probablement de se transformer en 200 € net par mois, si on est raisonnable. Non ?

Je me demande si au final le jeu en vaut la chandelle. Et sinon qu’est-ce que je fais… ?

Merci encore en tout cas.

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