SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

J’ai un peu du mal avec la notion de délai de jouissance dans le cas de l’achat de la NP d’une SCPI.

Imaginons que j’achète des parts de SCPI en nu-propriété avec un démembrement pendant 5 ans directement auprès de la société de gestion.

Cela voudrait dire que je récupérerais la pleine propriété (et donc la possibilité de revendre cette SCPI) après 5 ans et 6 mois ?

Ne serait-ce pas plus logique que ce soit à l’usufruitier de supporter ce délai de jouissance, étant donné que c’est lui qui touche directement les loyers ?

Bonjour à toutes et tous,

Suite à ma présentation je souhaite approfondir un projet d’investissement qui me titille depuis plusieurs années.

Je souhaite me séparer d’un PEL (60k) pour acheter des parts de SCPI pour obtenir dans 5 ans la rente maximum, tout en conservant un "certain" capital. Ayant déjà un crédit en cours je ne pense pas pourvoir acheter une RS profitablement et ne souhaite pas avoir à gérer des problématiques parfois houleuses, d’où mon intérêt pour la "pierre papier".

Ayant déjà contacté des CGP, il m’est par deux fois proposé d’investir 100% en NP 5 ans.
Cette solution correspondrait effectivement à mon profil car dans tous les cas les sommes sur un PEL sont bloquées (y compris les intérêts) et que je n’ai, pour le moment, pas besoin de rentrées d’argent supplémentaires.

Toutefois :
Est-ce toujours plus avantageux d’investir en NP, avec plus de parts, plutôt que de percevoir les intérêts (notamment sur les  SCPI qui servent le mieux ie: IROKO/NEO) et de les réinvestir en achetant de nouvelles parts ? L’exemple de IROKO/NEO n’est pas anodin vu qu’il n’y a pas de frais d’entrée et donc 100% de l’investissement génère des intérêts (TRI > 6%). 

N’y-a-t-il pas des avantages à mixer PP et NP ? et si oui pour quelle SCPI (ancienne/jeune, fort TRI, sans commission d’entrée, etc…) ?

Un portefeuille en NP 5 ans proposé (Louve) :     Décote  Total en NP   Valeur a terme  Poids
ActivImmo                      Logistique                   78,0%  14 749,8 €    18 910,0 €        25%
Cœur de Régions            Diversifiée                    77,0%  14 715,5 €    19 111,0 €        25%
Iroko Zen                       Diversifiée                    79,0%  7 426,0 €       9 400,0 €        13%
Novapierre Allemagne 2  Commerces                  83,0%  7 337,2 €       8 840,0 €        13%
Pierval                           Santé Santé                 80,0%  14 851,2 €    18 564,0 €        25%

A priori ce schéma me parait cohérent et me parle pas mal, mais je suis preneur de quelques avis éclairés.

Bien cordialement.

Tanick40, le 01/01/2023 a écrit :

Est-ce toujours plus avantageux d’investir en NP, avec plus de parts, plutôt que de percevoir les intérêts (notamment sur les  SCPI qui servent le mieux ie: IROKO/NEO) et de les réinvestir en achetant de nouvelles parts ? L’exemple de IROKO/NEO n’est pas anodin vu qu’il n’y a pas de frais d’entrée et donc 100% de l’investissement génère des intérêts (TRI > 6%). 

N’y-a-t-il pas des avantages à mixer PP et NP ? et si oui pour quelle SCPI (ancienne/jeune, fort TRI, sans commission d’entrée, etc…) ?

Voici quelques remarques pour vous éclairer un peu :

A priori, l’investissement en NP est surtout intéressant pour un investisseur avec un TMI IR élevé (parce que les revenus qu’il évite avec la NP seraient lourdement imposés) (souvent un investisseur qui s’attend à voir ses revenus et son TMI IR baisser pas mal à l’horizon de la NP, par ex quand il prendra sa retraite) et/ou assujetti à l’IFI (parce que la NP n’entre pas dans l’assiette de l’IFI). Votre présentation semble indiquer que ceci ne correspond pas vraiment à votre profil (donc la NP ne vous procurera pas autant d’avantages qu’à ceux qui ont le profil adapté)… 
Mais l’impact sur une durée de démembrement de (seulement) 5 ans doit être assez petit (comme le manque à gagner si on fait le mauvais choix).
L’investissement en NP de parts de SCPI se fait en général sans emprunt. Dans ce cas (="sans emprunt") il faut aussi évaluer s’il n’est pas plus pertinent d’investir dans des UC de SCPI sur un contrat d’assurance-vie (la fiscalité est bien différentes, à priori plus favorable, mais il y a quelques frais en plus, compensés en partie par un écart prix d’achat/prix de vente plus faible, voire une liquidité un peu meilleure), ou dans des foncières (actuellement bien décotées, alors que les SCPI ne le sont pas, et pourtant elles détiennent des actifs similaires).

Si vous croyez vraiment que les SCPI que vous citez "servent le mieux", vous me semblez faire une erreur : les SCPI jeunes en forte croissance (celles dont le ratio collecte / capitalisation est élevé) qui investissent leur collecte plus vite que le délai de jouissance arrivent à doper leur rendement (jusqu’à plus de 1%/an), mais ça ne dure pas; et après quelques années certains investisseurs seront déçus du prévisible retour à la normale. On en a déjà parlé sur le forum.
L’absence de frais d’entrée n’est pas vraiment un critère de choix, mais plutôt un argument marketing (les frais annuels sont plus élevé, et plus on conserve les parts longtemps, moins c’est en réalité avantageux. Et les parts de  SCPI sont un investissement à conserver très longtemps…), qui semble marcher. On en a déjà parlé sur le forum. 
On ne peux pas juger une SCPI récente sur son TRI, car c’est un TRI à 10 ou 15 ans qu’il faudrait, or ces SCPI n’en ont pas. On en a déjà parlé sur le forum.

Il n’y a pas d’avantage particulier à "mixer PP et NP". Il y a des avantages à ne pas investir (ce qu’on veut investir en immobilier) uniquement dans une seule SCPI, ou dans des SCPI d’une seule société de gestion, ou dans des SCPI avec un patrimoine dans la même région, ou avec des actifs d’une seul type, ou même que dans des SCPI (et pas dans des foncières, ou d’autres types d’investissement immobilier) : on limite l’impact d’un "accident" sur une SCPI, une société de gestion, un segment du marché (par ex : les hôtels en 2020-2021).

Ah si, une dernière chose, à quoi sert le partenariat entre Louve et le forum, sachant que les 2,5% de cashback sont proposés de base ?

Vous gagnez un bonus additionnel sur le premier investissement :

IH a écrit :

0,2% de bonus supplémentaire si montant inférieur à 4000 euros
0,3% de bonus supplémentaire si montant entre 4000 et 50 000 euros
0,4% de bonus supplémentaire si montant entre 50 000 euros et 100 000 euros
0,5% de bonus supplémentaire si montant supérieur à 100 000 euros

maitrerenard, le 12/02/2023 a écrit :

Investissement d’origine : 49 348,2 €
Capital à terme : 73 919,0 € auquel il faut soustraire les frais de souscription
Gain net brut sur la durée : 24 570,8 €
Revenu brut annuel à terme : 4 145,63 €

6 SCPI c’est vraiment beaucoup pour 50 K
il ne faut pas confondre diversification et éparpillement selon moi.
Beaucoup de SCPI "tendance" C’est davantage une sélection marketing à mon sens (c’est d’ailleurs quasi copié-collé par rapport a ce qui a été proposé a tanick40 un peu plus haut)
si l’objectif est de conserver à terme pour percevoir une rente j’éliminerais personnellement celle de Perial