Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Le RA2021 a été publié.

Obtention du label ISR en décembre 2021.
Collecte 48,9 M€, capitalisation fin 2021 : 50 M€
Investissement 22,70 M€ en 2021.
Taux de rendement net moyen des acquisitions : 4,70% (reflet de la qualité des biens et du caractère sécurisé des flux locatifs).

Dans des zones géographiques résilientes (Allemagne, Irlande).
Actifs ciblés : locataires solides ou étatiques, avec baux bénéficiant de longues périodes résiduelles fermes.
Valorisation du patrimoine immobilier au 31.12.2021 : +0,05%
Premier exercice d’une durée de 9 mois
Dividende (9M) de 0,90 € / part / mois : rentabilité mensualisée brute 0,41% / nette 0,38%
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère 3,67% / net de fiscalité étrangère 3,45%

Patrimoine fin 2021 (5266 m2) :
Allemagne 50,70% - Irlande 49,30%
Bureaux 78,10% - Commerces de centre-ville 5,60% - Hôtels 16,20%
Unités locatives : 5 – TOF 100%
Prix moyen d’achat : 3952 € / m2
Valeur de réalisation : 207 €
Valeur de reconstitution : 230,36 €
Prix de la part : 235 €

PAR PART
Recettes locatives brutes : 8,08 €
Produits financiers : 6,30 €
TOTAL : 14,38 €
Résultat courant avant fiscalité étr. : 10,25 €
Résultat courant après fiscalité étr. : 9,93 €
Distribution : 8,10 €
RAN : 0,23 €
Trésorerie : 22,9 M€
Aucune dette au 31.12.2021

Perspectives 2022
Politique d’investissement sélective et diversifiée, orientée vers les grandes métropoles de l’Espace Economique Européen, du Royaume-Uni, de la Suisse.
L’effet de levier du crédit sera mis en place pour les acquisitions prévues au cours du T1 2022.

Versement reçu ce jour sur mon compte bancaire de 2,205€ / part pour le T2 pour une détention en PP. On attendra le BT (qui ne devrait pas tarder) pour plus de détails.


Nous pouvons cependant déjà noter que sur les deux premiers trimestres nous sommes « assez » éloignés de la cible communiquée par la SdG, à savoir une cible de distribution pour 2022 est entre 4.1% et 4.6% net de fiscalité étrangère :
# T1 2022 : 2,28€ / part, soit 3,88%
# T2 2022 : 2,21€ / part, soit 3,75%


Ainsi, la SdG communiquait dans le précédent BT une prévision annuelle 2022 de dividendes entre « 9,60€ et 10,80€ par part ». Si elle souhaite maintenir ces objectifs, cela sous-entend sur les 2 trimestres à venir une distribution moyenne d’à minima 2,56€ / part / trimestre, soit un bon 4,35%. La SdG va avoir du travail pour tenir cet objectif…

Revenu T3 : 2,28 € (en SCI IS), soit le même revenu qu’aux T1 et T2.

Chez Sofidy, le T4 est souvent supérieur aux T1-T2-T3. A suivre…
Si la fourchette (9,40 à 10,20) indiquée dans le BT T2 est respectée, on devrait avoir entre 2,56 et 3,36 au T4 (large fourchette !).

A fin Q3 on en est donc à 81,9 M€ investis pour 159M€ de capitalisation.
Sans doute compliqué pour la SdG d’investir en ce moment. Ils ont tout d’abord privilégié les bureaux avec longs baux et locataires solides, semblent se diriger vers l’hôtellerie avec très longs baux.
Mais pour préserver le rendement il faudrait peut être passer à 6 mois de délai de jouissance. De nombreuses SCPI pratiquent ce délai (Corum par exemple mais plein d’autres) plutôt que 4 mois. La collecte est fortement dilutive… Cela permettait d’atteindre les rendements promis lors du lancement. Sofidy parlait au début de 5% puis de 4,5% mais en 2023 on ne sera ni à l’un ni à l’autre…

L’objectif initial était 5% net de fiscalité étrangère, comme écrit dans le premier message de cette file et disponible dans les diverses vidéos disponibles.

C’était un objectif intenable, aucune SCPI ne distribue tant sur le long terme.

Primalliance

Primalliance a écrit :

Sofidy a fixé un objectif de rendement compris entre 4,5% et 5% nets de fiscalité étrangère pour la SCPI Sofidy Europe Invest

Patrimea

Patrimea a écrit :

L’objectif de rendement de la SCPI est de 5% net de frais de gestion et net de fiscalité étrangère

Mieux Vivre Votre Argent

MVVA a écrit :

Sofidy Europe Invest se fixe un objectif de rendement entre 4.50% et 5%, net d’imposition à l’étranger

Le dividende annoncé par la SDG en 2022 net de fiscalité est donc inférieur aux promesses.

Dernière modification par Asn540 (09/11/2022 10h09)

Money, money money…

Sofidy achète:

https://www.patrimoine24.com/images/202 … 112022.pdf

Bulletin T3-2022

Ca doit être en brut, non ?
De mon côté, j’ai 2,76 € / part (en SC IS), après 3 x 2,28 € au T1 - T2 et T3.

Total 2022 : 9,60 €
Soit le bas de la fourchette envisagée :
- 9,60 à 10,80 au T1
- 9,40 à 10,20 au T2
- 9,50 à 9,90 au T3

Soit un rendement de 9,60/ 235 = 4,08%.
Ce qui colle avec la fourchette de 4,04% à 4,21% (nette de fiscalité étrangère) avancée dans le BT T3 2022

Nous ne les avons pas reçu dès le 18/01, ils étaient tout simplement affiché dès cette date dans votre espace perso avec une date de versement au 23/01.

Pour une scpi qui se lance et qui collecte bien, avec les aspects ratio collecte/capi que l’on connaît et l’effet délai de jouissance, c’est franchement pas folichon.
Plutôt déçu du rendement pour ma part même si je ne suis pas inquiet néanmoins.

@cedReim : d’accord avec votre remarque sur le ratio collecte/capi compte tenu du délai de jouissance court néanmoins ils ont investi sur des marchés (Pays Bas et Irlande surtout) sur lesquels vous pouvez aller chercher du rendement (vs France et Allemagne historiquement) d’où l’effet un peu déceptif.

Concernant le cash non investi, difficile de dire quelle est la bonne attitude, comme vous le dites une SCPI doit cracher du rendement et il n’est pas tellement grave de se charger "un peu" en actifs trop chers puisqu’ils vont être dilués dans des actifs repricés rapidement au gré de la collecte.

Il serait d’ailleurs intéressant de savoir si des acquisitions sont prévues sur le T1 compte tenu des délais d’investissement. S’ils n’ont rien acheté pendant 4 mois, on verra rien avant le T2…