Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation)

Merci pour votre réponse !

Kundera a écrit :

meilleursagents annonce un prix des appartements de 715 € à 1660 € le m2 à Alençon- donc votre prix d’achat ne semble pas une bonne affaire si le quartier est glauque

En effet, j’avais regardé cet indicateur sur Meilleurs Agents, mais une lecture plus fine donne les précisions suivantes :
- Alençon est indiqué globalement entre 715€ et 1660€ le m²
- le quartier Perseigne est en vert clair au sud-sud-est de la ville, dans une fourchette indiquée entre 1117€ et 1214€
- ici on est à 48500€ / 55m² = 882€/m²
- le quartier Perseigne est constitué majoritairement de pavillons individuels d’une part, et d’immeubles années 60/70/80 au gaz collectif d’autre part. Cette résidence de 2007 est le seul immeuble dans ce quartier à être récent, donc on est dans le haut de la fourchette en qualité. C’est d’ailleurs le seul immeuble du quartier à être "vertueux" en terme de DPE, tous les autres étant des passoires thermiques !

Pour le reste, je suis sensible à vos arguments, et ce sont précisément les points qui me font un peu douter.

Plutarque a écrit :

Je me dis que j’ai fait une bonne affaire, mais je ne peux pas m’empêcher de me demander si je ne fais pas une bêtise, ou si je n’ai pas pris assez de précautions. J’ai bien sûr toujours la possibilité, une fois le compromis signé, de me rétracter dans les 10 jours. Très clairement, j’achète ici un rendement, car la revente serait forcément difficile.
Plutarque

Ce n’est peut être pas la meilleure affaire possible, mais de ce que je lis ça paraît en être une au moins décente.

Il est normal d’avoir des doutes je pense, mais il y en aura quelque soit l’affaire, car il y aura toujours des risques. A un moment, il faut pourtant bien se lancer.

Oui il y a un levier, avec un crédit à 100% (apport des frais de notaire).

Voici les 4 dernières ventes :
04/05/2022 : T2 46 m², 23400€ aux enchères
19/11/2021 : T2 44 m², 55000€
31/08/2021 : T2 48 m², 49500€
15/06/2021 : T3 54 m², 54500€
L’absence de vente en 2022 est notable, mais pas significative non plus à mon avis, car les données mettent souvent 6 mois à remonter sur Patrim.

Ici, le bien est un T3 de 55 m², qu’il serait question d’acheter à 48500€, soit en dessous des 3 autres ventes, dont deux sont des T2 plus petits.

Bien sûr, la vente aux enchères montre un prix très intéressant sur un T2 plus petit, mais d’une part c’est un marché très particulier que je ne connais pas, et d’autre part on ne connait pas l’état de l’appartement (qui a pu être très dégradé).

Selon moi, deux visions complémentaires s’opposent :

(1) la quartier est sensible, il y a peu de ventes, des travaux sont à prévoir : cela annonce une décote à venir

(2) le bien est dans une résidence récente de 2007, constituée de logements bien isolés en DPE C et D : cela annonce une valorisation à venir

Pour la plupart des intervenants précédents, la vision n°1 l’emporte sur la vision n°2. J’ai fait le pari de l’inverse, ou a minima d’un mantien de valeur, en faisant une offre à 48500€.

Un des éléments de raisonnement est de constater que les prix sur la résidence sont montés de 10 à 15k entre 2019 et 2021, ce que j’estime en partie dû par une valorisation des biens récents et bien isolés, dont la prise de conscience de valeur est assez récente.

Fais-je totalement fausse route avec la vision n°2, que personne n’a relevé comme un élément déterminant ? Je joins quelques photos de la résidence :





Vu les premiers retours, je laisse très sérieusement ouverte la porte d’une rétractation, car vous avez tous tilté très vite sur les points faibles de cette opération, dont j’avais connaissance mais dont je pensais qu’ils étaient compensés par le gros point fort (résidence récente avec bon DPE). Et en comptant sur le fait qu’il s’agit d’un des meilleurs appartements de la résidence (3eme étage avec ascenseur, très bon état, donne sur le bon côté).

Dernière modification par Plutarque (19/01/2023 09h59)

Plutarque a écrit :

L’absence de vente en 2022 est notable, mais pas significative non plus à mon avis, car les données mettent souvent 6 mois à remonter sur Patrim.

En effet et 6 mois c’est optimiste, des ventes mettent bien plus de temps à y apparaitre quand bien même elle y sont répertoriées (Plus de 2 ans par expérience) !
A ma connaissance les vendeurs peuvent s’opposer à la publication de ces données, je ne sais pas si les acheteurs aussi (je n’ai pas retrouvé d’autre source que cela Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…).

Bernard2K a parfaitement résumé ma vision des choses, c’était avec ce point de vue que j’avais envisagé cet investissement.

Comme je le disais, il y a plusieurs points de vue sur cet investissement, et je savais que certains intervenants allaient tilter sur les points négatifs, qui sont bien réels. Et cela fait avancer la réflexion !

La demande locative est correcte à Perseigne si le loyer est dans la norme, et cette résidence profite de sa qualité première d’être récente et d’avoir un bon DPE, ce qui suffit à attirer les candidats à la location. Après il n’y a pas de miracle sur le profil des locataires, mais ce sera toujours le cas sur un logement à 50000€.

Aucun autre programme de défiscalisation, c’est la seule résidence récente de tout le quartier de Perseigne.

La fiscalité locale est avantageuse à Alençon (800€ de TF en 2022 sur ce T3 de 55m2), mais va augmenter en 2023. Comme partout hélas !

Pour la gestion, l’appartement est vendu loué donc je gère en direct jusqu’à la fin du bail (2h10 de voiture depuis chez moi). Au départ du locataire, une très proche connaissance, directeur d’une agence immo à Bordeaux, récupère la gestion (gratuitement, seule m’est facturée la GLI à 3%). Les visites et états des lieux seront délégués à une agence locale.

A mon sens, le plus gros risque de cet investissement est l’évolution du quartier. Il s’est considérablement dégradé en 15 ans. Mais cela reste très correct, on est très loin de la cité, et je ne me suis pas du tout mal senti quand je m’y suis baladé. Mais ça peut se dégrader encore, et là ce serait préjudiciable.

Votre réflexion immobilière est bonne, notamment sur les biens dont les prix vont s’effondrer en raison du DPE et de l’impossibilité de louer. Je crois que l’intérêt de l’investissement dans l’immobilier repose sur trois avantages possibles : la plus-value potentielle (une chimère à Alençon), la rentabilité (10 % brut= 7,5 à 8 % net) et l’absence d’imposition sur les revenus de cet investissement pendant un certain temps. J’ajoute à votre analyse trois éléments.

1/ L’absence de travaux à faire qui vous permettent d’éviter la fiscalité pour au moins 5 ou 7 ans. C’est très important, si vous louez en nu, il faut être tranquille plusieurs années avec des travaux. Si c’est meublé, sachez que le LMNP est dans le viseur de pas mal de monde et qu’il risque de disparaître. A titre personnel, j’ai vendu mes deux appartements en Seine-Saint-Denis (à Aubervilliers), et si jamais je reviens sur le marché, il faudra de gros travaux pour être tranquille fiscalement, et techniquement pour ne plus avoir de grosses réparations pendant un bon moment.

2/ Le quartier que vous décrivez est connu pour avoir des DPE faibles, avec de nombreux biens qui bientôt ne seront plus louables. De plus, la population est devenue de plus en plus typique d’un quartier dit "sensible", avec la présence des gens du voyage. Cette présence est amenée à augmenter, les "bons" locataires évitant les quartiers pourris et les DPE mauvais. Cet immeuble est un peu la perle posée sur de la boue. Qui va gagner ? Hélas… Je puis vous dire qu’en Seine-Saint-Denis vous avez environ 8 à 20 % de la population dite "sans papiers" (rapport officiel), et ceux-là acceptent les logements les plus indignes et les quartiers les plus durs : ils n’ont pas le choix… Certains se révèlent d’ailleurs des locataires fiables et honnêtes; cependant, un quartier avec trop de sans-papiers est fuit par le reste de la population… C’est la vie…

3/ Vous avez plein de pigeons qui se sont réveillés propriétaires-bailleurs, sans effectuer une analyse profonde comme la votre, ils vont aller droit dans le mur avec l’affaire des DPE. Ces biens vont se vider, les prix vont s’effondrer, et il va y avoir de belles affaires à conclure à ce moment-là, avec beaucoup de travaux à réaliser.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (08/06/2023 23h23)

Bonsoir,
Vous avez bien avancé mais voilà que vous doutez et que nos retours vont vous faire douter encore plus.
Je reste pour ma part assez figé sur certains principes et n’y déroge qu’à la marge pour booster le rendement global et peut-être me faire connaître l’ivresse de l’aventure, enfin, aventurette : Le principe dominant reste "l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement", mâtiné pour ce qui me concerne d’un minimum de standing (modernité/équipements/confort voire qualité ++) et d’un DPE max en D. Ce dernier critère sur lequel vous insistez fort justement même si les locataires ne regardaient pas trop jusqu’à récemment. Je vous rejoins sur l’avantage concurrentiel que ça va représenter à terme pour les bailleurs scrupuleux, mais ça ne compensera jamais une localisation douteuse.

Bien sûr que vous pourrez tirer un rendement probablement supérieur (encore que, je fais aussi du presque 10% dans du récent tranquille), mais au prix de quels risques d’enquiquinements, de turn over, et surtout d’impossibilité de prise de décision en AG.

Je ne connais pas votre situation donc ne sais pas ce que représenterait cet investissement pour vous. La somme est mesurée pour moi, ça peut valoir le coup de la jouer en diversification risquée à la marge d’un patrimoine plus solide. Mais si c’est votre coup d’essai vous risquez la douche froide.

Le vrai enjeu est bien de mesurer non pas seulement le rendement long terme avec des hypothèses plus ou moins hasardeuses mais de bien piger le risque gestion.
Est-ce qu’il y a des risques réels d’impayés dans la copro ? D’absence de quorum pour les votes ? De refus de travaux d’entretien/ravalement/sécurisation ?
Quel profils socio chez les occupants actuels, comment ça évolue ?

Croyez-vous vraiment que le bon DPE va améliorer la situation du quartier ou que la population du quartier ne va pas simplement se déplacer sinon prendre possession de la copro comme on l’expérimente ailleurs, avec parfois une influence communautariste ? Ce sont des risques difficiles à appréhender à distance mais si on se réfère à d’autres villes…

J’oubliais : avez-vous recherché le nombre de logements à la location dans la copro ? Les loyers demandés ? Une idée du turn over ?
Avez-vous contacté le conseil syndical ?

Dernière modification par Range19 (19/01/2023 18h57)

Bonjour Plutarque,
Quelques remarques un peu en vrac :

Difficile de trancher sur la question des impayés ; le montant semble réparti sur 7 copropriétaires, le syndic et le CS savent s’il y a là de quoi s’interroger. Quoi qu’il en soit, le montant et le nombre me semblent peu déterminants.

Le niveau des charges global n’est pas délirant pour 90 lots.

Au sujet des ravalements : le nettoyage des façades peut offrir un très bon résultat et retarder fortement la passage au ravalement pour un prix raisonnable si travaux effectués par des "cordistes" (j’ai peur d’accrocher le nom) car pas d’échafaudage.

Il y a plusieurs appartements à louer : distinguez le vôtre en installant notamment une cuisine équipée si ce n’est pas le cas, en mettant en place des radiateurs à inertie, etc, le petit plus différenciant ; ça ne fait rien gagner ou pas grand chose sur le niveau de loyer mais vous offre un avantage concurrentiel.

Turn over d’un an et demi pour un T3 : je ne sais pas si c’est la norme, chez moi c’est plutôt 3 ans

Vous semblez un peu sévère en généralisant une appréciation avec Citya : en fait l’essentiel est que le gestionnaire en charge de la copro soit bon et le CS actif. Pour le reste, ils sont à peu près tous identiques dans le fonctionnement avec pour objectif d’engranger du CA et multiplier le nombre de copro  à la charge d’un seul gestionnaire, souvent lui même illusionniste ou dépassé par les évènements.
Seuls sont à fuir les syndics éloignés géographiquement de la copro et bien sûr les syndics dont le gestionnaire est nul. ça existe. Mais pour leur défense il faut reconnaître que beaucoup de copropriétaires sont eux mêmes gratinés.

Enfin : c’est l’archétype de la copro dans laquelle il faut entrer dans le CS et pousser une stratégie en ne lâchant rien sur les petites dégradations et incivilités.

C’estd éjà plus élevé pour seulement 60 lots.

Globalement et en dehors de copropriétés de très grand standing, je relève des budget de copropriétés autour de 1000 € par lot principal dans ma région (sans chauffage ni eau chaude collectifs). Peut-être y-a-t-il un gardien ?

Donc le budget sera à éplucher.

J’ai remarqué que les copropriétés d’investisseurs se voient asséner des facturations d’honoraires - entre autres- souvent inhabituelles.
C’est le premier point sur lequel j’interviens en AG, la cohérence des coûts : les anciens copropriétaires n’aiment pas voir mettre en évidence un truc auquel ils n’ont rien pigé ni rien vu mais approuvent ; le gestionnaire n’aime pas devoir revenir de l’AG et dire à son boss il va y avoir 10 à 20% d’honoraires en moins sur une copro. Mais j’y suis arrivé à plusieurs reprises.

Mon argumentation est toujours la même : les coûts masqués en milliers d’Euros, payés sans rechigner ni débattre (honoraires de syndic notamment), contre une heure à discuter d’une poignée de porte à 150 € posée et des années à cogiter sur la réfection des peintures d’un couloir.

Dans les copros avec gardien, on voit souvent un doublon société d’entretien extérieure/gardien. La société compense les absences, les manquements voire l’indolence du gardien, donc double coût.

Il fut un temps où le coût du gardien était compensé par le meilleur niveau d’entretien et un engagement personnel fort qui protégeait autant le bâti que les occupants. Aujourd’hui, ce sont souvent des planqués avec un statut devenu ultra protecteur.

Dernière modification par Range19 (20/01/2023 16h00)

Bonjour à tous,

Merci pour ces deux derniers messages, Range19 et PascalD, et mes excuses pour le retard de réponse, je n’ai pas eu beaucoup de temps ces 3 derniers jours.

Pour répondre à la question de la recherche des éléments des copropriétés, ils sont librement accessibles sur le registre des copropriétés si votre syndic a bien fait son travail déclaratif (ce qui est normalement obligatoire). Pour cette résidence, on trouve les infos sur cette page :
https://www.registre-coproprietes.gouv. … ail/206102
(un grand merci à lechatquiroucoule qui m’a transmis ce lien !)

J’entends également tout à fait la remarque du risque "stuck in the middle", une autre façon de voir la "perle posée sur de la boue" !

J’ai déjà bien sûr réfléchi à la rénovation d’un bien en DPE G, mais force est de constater que la prise de conscience de la perte de valeur de ces biens n’a pas encore complètement eu lieu. Beaucoup estiment que ce genre de biens subit une décote de plus ou moins 10% par rapport à un bien classé en D, mais on est loin du compte. Mon avis est qu’il n’est pas encore le meilleur moment pour acquérir des biens en DPE G : ce sera dans un ou deux ans, il faut savoir être patient. C’est donc une idée que je garde en tête pour mes prochains investissements.

Pour la localisation des biens que je recherche, j’ai décidé de me fixer une localisation accessible en maximum 2h-2h30 en voiture de ma résidence en sud Ile-de-France, en rayonnant dans un demi-disque au sud de Paris (pas au nord, car je ne souhaite pas traverser Paris). A l’ouest, cela va jusqu’à Le Mans et Alençon. Au sud, jusqu’à Nevers et Bourges. A l’est, jusqu’à Troyes.

Ensuite, j’ai regardé le rendement de toutes les villes de taille moyenne, pour établir lesquelles avaient le meilleur rapport rendement/risque, et je cherche des opportunités dans ces villes. Autant par le biais des petites annonces que par le biais de contacts que je commence à me faire dans 3-4 villes.

Sur des biens récents, il est difficile de trouver des bons rendements à moins d’une heure de chez moi, donc c’est toujours un équilibre à trouver : je suis prêt à accepter un moins bon rendement s’il y a plus de proximité et/ou moins de risque. A l’inverse, je suis prêt à accepter plus de risque et/ou d’éloignement, s’il y a un rendement >10%. Mais toujours en restant sur des résidences récentes pour cet investissement, car je fais le pari que c’est le bon moment d’acheter du DPE C et D (qui vont prendre de la valeur dans les 2 prochaines années).

Je précise que par "résidence récente", je recherche :
- soit une résidence années 90 bien entretenue. Pour ces résidences, je me suis fixé un max de 20€/an/m² de charges courantes de copro (typiquement un appartement au 1er étage sans ascenseur me convient très bien)
- soit une résidence années 2000 ou début 2010, où l’on a la garantie du RT2000/RT2005. Pour ces résidences, je me suis fixé un max de 25€/an/m² de charges courantes de copro. Il y a quasiment toujours un ascenseur dans ce type de résidence.

Et bien entendu, jamais de chauffage collectif ! Electrique individuel, ou au pire chaudière à gaz individuelle récente.

Depuis une semaine et les premiers retours à mon message, j’ai beaucoup réfléchi sur ce projet et j’ai fini par avancer ces 2 derniers jours après avoir pesé le pour et le contre.

Les avantages sont assez clairs :
(1) logement acheté très peu cher, quasiment à un prix plancher pour un T3 de 2007
(2) corollaire du point (1) : un excellent rendement brut avec un loyer à 440€ HC
(3) logement récent avec un bon DPE

Les inconvénients :
(1) la localisation dans un quartier populaire et tout ce que ça implique
(2) les charges de copropriété dans la moyenne haute alors qu’il n’y a aucun chauffage collectif
(3) investissement peu liquide, car les ventes sont difficiles (beaucoup d’offres, peu de demande)

Le ravalement à venir, même s’il doit être prévu dans le budget, n’est pas tant une mauvaise nouvelle car il va donner de la valeur à la résidence, et ce coût sera en bonne partie absorbé par déduction des revenus fonciers. Même si on prévoit 5000€ de ravalement, cela donne un coût de 2500€.

Une fois pesés ce rapport avantages/inconvénients, le projet présente deux inconnues majeures :
(1) le risque de décote (à cause de l’emplacement + éventualité de refus en AG de faire les travaux de ravalement)
(2) le risque de difficulté à louer (quartier populaire + beaucoup d’offres via agence) et par corollaire le risque de vacance locative

Concernant le point (1), la question principale à se poser est celle de la valeur du bien. Les trois dernières ventes se sont effectuées à un prix autour de 1090€/m². J’en sais désormais plus sur la vente aux enchères d’un T2 à 23,4k€ : il s’agit d’un copropriétaire qui avait 5000€ de dettes auprès du syndic (il n’a plus payé ses appels de fonds depuis 4 ans) et dont l’appartement a été saisi ; l’appartement était parait-il dans un état déplorable, ce qui explique en partie son prix (même si l’acquéreur a fait une très bonne affaire). Bonne nouvelle pour la copro, le syndic est en passe de recouvrer ces 5000€ suite à la vente forcée.

Avec un prix à 48500€ les 55m², on est à 880€/m², ce qui prémunit quand même pas mal du risque de décote, d’autant plus avec un logement dans une résidence de 2007, qui devrait profiter de son bon DPE pour se différencier des autres logements du quartier et plus généralement de la ville. Le seul risque de décote est une dégradation sensible du quartier.

Reste le risque locatif. En partant du principe que je garde le logement 10 à 15 ans, il faut tenir compte du manque à gagner d’une vacance modérée à moyenne (disons pour simplifier 3 mois tous les 2 ans) sur la durée totale de l’investissement. On arrive à plusieurs milliers d’euros.

Ainsi, la question que je me suis posée pendant cette semaine a été la suivante : cette réflexion est-elle juste une question de prix ou remet-elle en question l’investissement lui-même ? J’ai donc décidé de revenir vers le vendeur et lui montrer mes doutes, en mettant en avant les dépenses à venir dans le ravalement de la façade. Si plusieurs logements ont été mis en vente dans cette résidence, cette problématique des dépenses à venir y a probablement été pour beaucoup, certains souhaitant sortir de cette galère avant d’avoir une nouvelle grosse dépense. Pour rappel, ces biens ont été payés neufs en De Robien en 2005/2007 autour de 120000€, je vous laisse donc imaginer dans quel état d’esprit sont les vendeurs, qui veulent pour certains se débarrasser de ce logement qui leur a pourri la vie pendant 15 ans, à force de ressasser l’erreur d’avoir fait confiance à un CGP peu scrupuleux.

J’ai donc indiqué au vendeur que j’hésitais entre me rétracter et faire une autre offre plus basse. C’est ainsi qu’une offre à 46000€ est passée, soit 2500€ de moins que les 48500€ de la première offre acceptée. On arrive donc à 836€/m².

Je pense sincèrement que ce niveau de prix me permet de voir venir en cas de coup dur, autant au niveau de la decote que du risque locatif. A l’inverse, si tout se passe comme je l’espère, le bien ne prendra pas de valeur, mais constituera une bonne "vache à lait" pendant 10 à 15 ans.

J’ai également pu avoir le détail des comptes de la copro, et plusieurs points m’ont frappé :
- 13000€ d’honoraires de syndic : pour 61 lots à Alençon, ça me parait très cher
- 16560€ de nettoyage (ménage + sortie des poubelles) : là encore, pour Alençon ça me parait très cher
Donc deux points bien identifiés pour réduire les dépenses si je m’investis dans le CS.

Bonjour Plutarque,

Vu que vous étiez intervenu sur mon étude de cas (peu de chance que vous vous en souveniez), je me permet d’intervenir sur la vôtre même si je n’ai pas encore la crédibilité de vous apporter une réponse digne d’un investisseur chevronné.

Votre projet ressemble sur quelques points sur l’appartement de mon étude de cas : freiné par le DPE en fond de F et le ravalement de façade, mais j’avançais avec optimisme que le martelage des DPE allait devenir une réelle source d’opportunité dans un marché global actuellement sclérosé. Même quand j’avance cet argument après de mes contacts on me prend peu au sérieux.

Je suis donc totalement d’accord avec vous sur le sujet de la "brèche" des DPE que vous entrevoyez, car moi aussi je la vois.

J’ai lu tout le fil et votre analyse est excellente en tout point. Au final, vous avez bien cerné toutes les commodités et de par votre négociation vous avez réussi à vous créer un matelas de sécurité pour absorber les potentiels coups durs et désavantages qui peuvent se transformer en frein dans un futur proche (notamment comme vous le décrivez, la paupérisation du quartier).

Je peine à croire que le quartier que vous ciblez devienne un tout en état de cause un endroit à fuir les jambes au cou.

Au final, je pense que il est actuellement difficile de faire une affaire parfaite sans accepter quelques défauts : vous les avez cernés et amoindris, et comme l’a dit Bernard2K, seul vous savez si vous pouvez les encaisser.

Vous m’avez conseillé sur mon étude de cas, alors appliquez ces conseils à vous même : si vous vous posez des questions, l’hésitation laisse suggérer la possibilité que c’est une mauvaise idée. Mais il ne s’agit plus de votre premier achat, vous avez prit un peu de bouteille, et je partage votre vision du marché.

Enfin, la plus-value n’a pas l’air d’être votre principal objectif, donc peu d’intérêt que vous vous y attardiez avec tous les efforts fournis.

Vous pourrez toujours faire un investissement "meilleur" mais ce n’est que purement hypothétique. Cependant, ce sera difficile de faire pire car on est loin de l’investissement fâcheux avec tous les panneaux d’avertissement de mauvaise affaire possible.

En espérant que cette approche plus psychologique vous aide dans votre processus de réflexion.

Amicalement
Sahku