Medz [69] : étude de cas immobilier (acheter loué puis LMNP, CF négatif)

Mon profil

- Salarié CDI ingénieur, 30 ans TMI 30%, 2900 net avant impot. Capacité d’emprunt à 180K.
Je souligne que je suis actuellement locataire avec un loyer tres faibles (200eur/mensuel).
Je souhaite réaliser un achat locatif. J’acheterai ma RP dans 2-4 années.

Je souhaite donc réaliser un petit projet pour ne pas trop m’endetter. Si je le réalise dans ma ville (Villeurbanne) alors je ne parviens pas à trouver des biens avec des CF positif sauf à exploser l’encadrement des loyers (via complétement) et emprunter à 25 ans. Je me rabat donc sur de l’invest avec un CF pas trop négatif, et avec un bien à potentiel prise de valeur, en investissement patrimonial (quartier déjà bien fréquenté, avec de bons projets urbain à venir).

Une autre option (non développé ici), serait d’investir à Besancon (ma ville de naissance), pas d’encadrement des loyers, possibilité d’acheter plus grand pour la même sommes, mais je ne suis pas sur place et la potentielle prise de valeur dans le futur y est plus restreinte.

Je centre donc l’étude de cas sur un des 6 appartements que je j’ai visité récemment à Villeurbanne et pour lequel je dois faire une offre d’achat dans les jours à venir :

APTITUDES / DISCIPLINE

- Comptables jusqu’à un certain niveau.. oui j’aime bien excel mais je ferai probablement des erreurs de débutants sur ce sujet, je ne suis pas comptable.
- Fiscales : IDEM ci-dessus.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : j’ai participé à la construction de la maison familiale tous les mois pendant 10 ans, mais ce n’est pas moi métier. J’aime beaucoup l’activité manuelle cependant.
- Sociales : à l’aise (introverti guéri)
- Temps disponible : mon travail me donne de la liberté sur mes horaires, je fais du TT, mais ma tête est assez prise. Je peux rafraichir un appartement en soirée/WE mais faire d’avantage me demandera de poser des jours de sans soldes.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1998
- Étage 4 sur 7. Luministe : plutôt bonne. Orienté ouest, deux fenetres dont une double. 30m² au sol (30m² carrez). Ascenseur.
- Vendu loué, en régime de location nu. (Je voudrai faire du LMNP mais je devrai attendre le départ du locataire qui est là depuis 7 ans déjà). Le locataire est tres réglo, paye bien ses loyers. Le contact est bien passé. Il m’a l’air un peu mou et pas décidé à partir, il sait que ce sera top petit quand il aura une copine.
- Syndic pro
- Chauffage individuel elec
- Volets roulant
-Balcon de 8m²
- Pas d’espace verts dans la copro
- Compteur d’elec individuel, relevé manuel.
- Études de la copropriété : une majorité de locataire à priori
- Concierge : je dois me renseigner sur ce point.
- Décoration  : veillotte. L’appart étant loué nu, le locataire a accumulé quelques meuble sans vrai harmonie, il faut rafraichir les murs et sols, mettre une cuisine équipé propre.

LOCALISATION DU BIEN

- Rhone Alpes, Villeurbanne (collé à Lyon).
- Centre-ville, périphérie
- Gros dynamisme économique de la zone
- Prise de valeur potentielle étant donné le bassin d’emploi + l’importance de la zone étudiante à proximité + augmentation constante de la population dans le secteur + travaux tram dans la rue de l’appartement + projet urbian pour développer le centre ville à cet endroit (quartier « Gratte ciel » pour les connaisseurs).
-L’appartement est à 50 mètres d’un arret de métro et à 4 arret de métro du centre ville de Lyon
-Son emplacement donne sur la rue, qui est un peu bruyante car : à 20 mètres de l’appartement une boulangerie se fait livrer la farine tôt / un bar à 30 mètres / un restaurant avec terrasse à 40 mètres. Ces avis sont récolté suite à discussion avec 1 propriétaires et 2 locataires de l’immeuble, dont celui qui est déjà en place dans l’appart que je convoite.
-Petit détail qui peut avoir son importance, je suis locataire à 5 minutes de l’appartement que je convoite, et ce dernier se trouve sur le chemin de mon travail.

RENTABILITÉ DU BIEN

Calculs réalisé avec le site investissementlocatif (horiz.io)
- Coût du bien avec frais de notaire : 142k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : actuellement loué 505 HC/mois. Le locataire a un bail de 3 ans, anniversaire bail en septembre 2025.
- Taux de vacance envisagé : 0 mois/ans étant donné la zone tendue et l’emplacement.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : location en direct

- Travaux immédiats : 0 car vendu loué.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun (ou des petites bidouilles à 10k partagé par les 80 lots..)  Mais l’agent immo m’a indiqué qu’il y avait des bruits de couloir pour une réno de facade, sans isolation à priori. Aucune trace dans les compte rendu d’AG copro. Il faudrait que je discute avec d’avantage de proprio pour savoir..
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0 (DPE D actuellement).
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) ; si facade je prévois environ 7k. (chiffrage perso à ré-évaluer).

- Taxe foncière hors TEOM : 780 eur
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 eur/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% loyer HC soit 180 eur/an

Location nu (si le locataire reste jusqu’à ce que je revende dans 8 ans) :

- Rentabilité brute : 4.15%
- Rendement nette nette : 2.8 %
-Prix de revente dans 8 ans avec immo +2%/annuel : 165K€ / TRI : 7.4% / VAN : 15K € (vs placement 2%)

LMNP (à passer des changement de locataire ou avec accord du locataire en cours:

- Rentabilité brute : 5.50%
- Rendement nette nette : 4%
-Prix de revente dans 8 ans avec immo +2%/annuel  : 170K€ (vendu plus cher car meublé) / TRI :11.6% / VAN : 28K €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 25k
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : je projete 3.50
- Durée du crédit : je pense à 25 ans. Bien plus d’intérêt que 20 ans mais je souhaiterai baisser mon taux d’endettement pour un achat de RP d’ici quelques années. A ce moment là je pourrai éventuellement regrouper les crédits et passer l’ensemble à 20 ans (je suis ouvert à vos conseils la dessus).
- Frais de tenue de compte : pas de frais en location nu. Et prise en compte de CGA/CFE/frais de comptable a environ 700 eur/ans en LMNP.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : Je prendrai une assurance loyer impayé qui coute 3% du loyer HC.

Locataire type ?

Le bien est vendu loué, à un locataire qui bosse chez Renault en CDI. Il paye bien son son loyer depuis 7 ans (mais je n’ai pas encore obtenu les quittance ni la copie du bail). Mon futur locataire type en exploitation LMNP serait un étudiant avec des parents à l’aise financièrement. Un autre profil pourrait être quelqu’un qui rentre dans la vie active, serait de passage (car location meublée) et qui apprécie le confort (grand studio avec balcon) mais qui ne souhaite pas un T2, c’est déjà un peu plus rare.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
location nu jusqu’au départ du locataire. Il paye actuellement 415 euros HC pour l’appartement et 90 eur HC pour le garage, portant l’ensemble à 505 HC/mois. Le loyer de l’appart est actuellement pas tres loin du loyer de référence minoré.. (qui est de 360 HC/mois). Ceci est une problématique car impossible en étant loué de monter au dessus de l’indice de revision. Il serait fort appréciable que le locataire ne s’éternise pas dans les lieux. Il y aura des travaux dans la rue pendant quelques années (passage tram) et d’autres travaux d’urbanisation a 100 mètres de l’appartement, peut être que les nuisances associés pourraient motiver le locataire à bouger, ou peut être qu’il trouvera une petite amie 😉 a 2 dans 30 m²..

- location meublée (réel LMNP) :
le but serait in fine de le passer en LMNP : louable loyer majoré 650 eur HC /mois. Biensur il faudrait faire du rafraichissements et achat meuble pour en faire un bien premium et taper le loyer de référence majoré (650 HC/mois) + garage 90 HC/mois  = 740 HC /mois. Je pourrai probablement appliquer un complétement loyer car présence balcon, mais cela ne me parait ni complétement sécuritaire dans le futur (comment évolue les règles ?), et sécuriser un loyer de + 650 HC/mois pour un 30m² proche d’une rue passante me semble contraignant (risque de changement de locataire trop fréquent).
Note : pour augmenter le loyer entre deux bails, je choisierai de réaliser des travaux d’un montant supérieur à un an de loyer (soit >= 5000 euros, faisable avec cuisine, peintures..)

CASH FLOW

- Le cash flow de l’opération est négatif, dans les deux cas je fais un apport de 25k sur 25 ans :
Pour résumer les deux modes d’exploitation (passage de déficit foncier réel à LMNP quand le locataire partira) :
-Location nu : CF -200 eur/mois
-Location LMNP : CF -70eur/mois (j’ai compté 5K de travaux et 5K de meubles).

Negociation

L’annonce est restée 1 semaines sur leboncoin, il y a eu 6 visites, avec 2-3 offres. La vente  se fait à l’initiative des enfants du propriétaire qui est décédé. Je me demande si l’agent immo bluff ou non car il ma dit avoir recu une offre au prix mercredi dernier, il me semblait que le vendeur était tenu d’accepter cette dernière.
Je souhaitais initialement me positionner en garantissant un CF de -100 eur/mois en location nu avec le locataire actuel, mais cela ferait descende le prix de l’appart à une valeur de 75% de prix de maché.. Il est déjà 10-15% décoté quand je regards les vente sur le site patrim des impôts et les autres annonces…
Bref j’ai l’impression que j’ai 0 marge de négo, mais que l’achat de cet invest locatif me demanderait peu d’effort, pour un TRI entre 7 et 11%. Un autre choix est de continuer à attendre de trouver d’autres opportunité en vente non loué, ou de me prospecter dans ma ville natale (Besancon).

Merci pour votre lecture, je m’apercois que j’ai fais beaucoup écrit.. n’hésitez pas si quelque chose vous interpelle dans cette étude de cas, merci et bonne journée

Dernière modification par Medz (06/02/2023 12h37)

Mots-clés : acheté loué, cash flow négatif, immobilier, succession