LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Concernant la question 2 posée par Perecastor, est-ce que cela change si l’immeuble est acheté via une SARL de famille à l’IR ?
Pour apprécier ce seuil des 90Ke du LMP, on calcule la somme des loyers de meublés détenus en nom propre et des loyers de ceux détenus par la SARL ou la somme des loyers des biens détenus en nom propre et des dividendes versés par cette SARL ?
On peut aussi imaginer qu’au moment de la vente cet immeuble, on ne tient compte que du chiffre d’affaires de la SARL

Bonjour à toutes et à tous,

Les interventions de qualité sur ce poste notamment ceux de GoodbyLenine et vieausoleil sont très utiles dans ma réflexion et je vous en remercie.
Je me permets de vous exposer ma situation et aimerais connaître votre avis.

Je viens d’une famille modeste, j’ai un CDI stable, 50k net imposable, et deux enfants à charge.
J’ai acheté plusieurs maisons/appartements en l’IDF à mon nom propre pour location meublée longue durée avant de rencontrer mon conjoint.
Mon conjoint est un auto-entrepreneur en bâtiment. Il s’occupe principalement de mes biens en location en se rémunérant au minimum (en me facturant 13k/an de travaux). Nos revenus net imposables ne peuvent pas dépasser mon CA.

En 2019, la recette issue de mes locations meublées longue durée sont à 107k.
En 2020, la recette est à 122k€.
En 2021, plusieurs opérations ont été réalisées:
    - Je suis pacsée avec mon conjoint.
    - J’ai loué sur Airbnb un studio (nommé n°1), une dépendance et attenant de ma résidence principale, pendant quelques mois. Le loyer s’élève à 1000€/mois.  L’estimation d’une agence sur la valeur de ce studio avec terrasse s’élève à 120k€.
    - J’ai acheté, à mon nom propre, un appartement (nommé n°2) d’environs 200k€ (valeur du marché 240k€). Mon conjoint a réalisé beaucoup de travaux, et je l’ai loué avec un contrat de location meublée longue durée pour 900€/mois.
    - Mon conjoint a acheté, à son nom propre, son 1er appartement (nommé n°3) d’environs 200k€ (valeur du marché 230k€) et l’a loué meublé longue durée à 1050€/mois avec très peu de travaux. Son charge totale (taxes comprises) s’élève à 300€/mois.

En 2022, plusieurs opérations ont été réalisées et seront réalisées:
    - Je continue à louer le studio n°1 sur Airbnb pour 1000€/mois avec prestation de petit déjeuner compris.
    - Mon locataire étudiant de mon appartement n°2 a résilié son contrat fin 2021 après 4 mois d’occupation. Je récupère cet appartement n°2 et mettre ma résidence principale sur cet adresse en 2022. Afin de remplir les périodes que je n’occupe pas, je l’ai loué sur Airbnb pour 1500€/mois et le calendrier est réservé pleinement jusqu’en septembre (donc j’ai un CA d’au moins 12k€ prévu).
    - Mon conjoint va continuer à réaliser beaucoup de travaux sur mes biens, notamment pour le rafraichissement et l’amélioration énergétique même si son entreprise n’est pas agréé. Mes biens sont souvent classées à E.
   
Mon CA annuel en location meublée longue durée à terme, après les travaux, dépassera 126k€ et celui de mon conjoint, s’élève à 12k€. Mon CA annuel sur Airbnb sera de 25-30k€. Je ne dégage pas beaucoup de bénéfices à cause des lourdes charges et des travaux continues.
Nous n’avons pas projet de vente à court et moyen terme. Je voudrais même continuer à acheter et profiter de l’effet de levier de la banque.
Avant de vendre les biens, je peux passer certains bien en location nue et arriver à avoir un CA de 88k€/an pour meublé longue durée (LMP), plus un CA de 36k€/an pour location nue.
Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif:


Mes questions sont suivantes:
    1) A partir de quelle date suis-je devenue LMP selon le fisc (depuis 01/01/2019 selon le raisonnement de GoodbyLenine ?) Je suis devenue LMP sans que je sache et sans m’inscrire au RCS. D’ailleurs mon expert-comptable ne sait pas non plus car je lui n’ai jamais fourni mon montant de mon salaire.
    2) Quelles sont les actions à réaliser (émergée par la famille, le travail et la gestion des locataires…, je ne suis pas très bien formée)
    3) Comment je déclare le revenu provenant de Airbnb du studio n°1? Auprès de mon expert-comptable ou sur la case 5NG?
    4) Comment je déclare le revenu provenant des meublés longue durée et celui d’Airbnb de l’appartement n°2 (qui sera ma résidence principale en 2022)? Je déclare auprès de mon comptable ou je remplie la case 5ND?
    5) Comment mon conjoint déclare son revenu meublé longue durée pour optimiser sur le plan fiscal? Est-ce mieux qu’il déclare comme son 2ème activité de micro-entreprise donc paie je crois 22% de charge/cotisation sur son CA, ou il vaut mieux qu’il devient LMP rattaché à mon foyer? Comme on est dans le même foyer, il peut utiliser le même expert-comptable que le mien en considérant comme un bien supplémentaire ?
   
Je serai très reconnaissante de vos conseils.

Dernière modification par Interstellar (17/04/2022 16h37)

@interstellar : je vous suggère de vous rapprocher de votre expert-comptable, pour l’ensemble de vos questions, et pour toutes les autres que ses premières réponses pourraient susciter. SI vous n’en avez-pas, je vous recommande d’en prendre un, car si vous faites la comptabilité tout seul, vous augmentez vos chances que le fisc vienne vous questionner, et aussi les chances de répondre à côté de la plaque, avec potentiellement des conséquences coutant bien plus que les économies que vous croyez faire.

@Loiseaud : pouvez-vous citer ce qui ne vous semble pas clair, parce qu’il me semble que c’est limpide (et d’ailleurs ça ne s’applique pas qu’aux LMP, mais à pas mal d’activités avec des recettes sous le seuil)
  (j’ai mis en gras quelques éléments pour clarifier encore plus…) :

Article 151 septies du BOFIP a écrit :

IV. – Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au titre des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values.

Pour les entreprises dont les recettes correspondent à des sommes encaissées, le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, au cours des deux années civiles qui précèdent l’année de réalisation des plus-values.

Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, il est tenu compte du montant total des recettes réalisées dans l’ensemble de ces activités.

Il est également tenu compte des recettes réalisées par les sociétés mentionnées aux articles 8 et 8 ter et les groupements non soumis à l’impôt sur les sociétés dont il est associé ou membre, à proportion de ses droits dans les bénéfices de ces sociétés et groupements.

Pour l’application des troisième et quatrième alinéas, la globalisation des recettes est effectuée par catégorie de revenus.

Lorsque les plus-values sont réalisées par une société ou un groupement mentionnés au quatrième alinéa, le montant des recettes annuelles s’apprécie au niveau de la société ou du groupement.

Chaque année, selon le niveau des recettes venant de location meublée, et des revenus pro, au niveau de l’ensemble du foyer fiscal, vous serez LMP ou LMNP. Il est possible de changer de statut chaque année…

Je ne confirme pas.  (Et, comme je n’oscille pas d’année en année entre les statuts LMP et LMNP, je n’ai guère d’expérience). Si vous êtes en activité une année, et sans activité pro l’année suivante, pourquoi la sécu vous considérerait-elle alors comme restant en activité pro ?

Mais se faire radier de la SSI n’est pas instantané, en tout cas ne l’était pas avant (peut-être que depuis que c’est l’URSSAF qui s’en occupe, ça s’est amélioré).

Bonjour,
Le seuil des 23000 s’apprécie en fonction de votre foyer fiscal,
Mon époux possède une entreprise individuelle de loueur meublé (longue durée), je veux moi même ouvrir une entreprise pour gérer d’autres biens, à deux nous deviendrons lmp, (10000€ et 14000€),à qui des deux profitera les cotisations ssi ?
Merci de votre retour

@swing73 : de mon expérience personnelle, ce sont les montants déclarés dans la catégorie BIC de la déclaration d’IR qui vont déclencher l’appel à cotisations au SSI. Cependant, à l’instant T, l’URSSAF n’accepte pas les nouvelles immatriculations pour les LMP. Ils ne pourront prélever les cotisations sociales que si vous êtes déjà connu de leurs services (ex. en tant qu’entrepreneur individuel, gérant de SARL…).

@Interstellar

vous dites "Avant de vendre les biens, je peux passer certains bien en location nue et arriver à avoir un CA de 88k€/an pour meublé longue durée (LMP) "
Attention, cela veut dire sortie de bilan et imposition immédiate de toutes les plus values
Et fiscalement il n’y a pas de différence entre loueur meublé longue ou courte durée ; tout est imposé dans la catégorie loueur en meublé (réel ou micro BIC).

@perecastor
vous dites "Cependant, à l’instant T, l’URSSAF n’accepte pas les nouvelles immatriculations pour les LMP. Ils ne pourront prélever les cotisations sociales que si vous êtes déjà connu de leurs services (ex. en tant qu’entrepreneur individuel, gérant de SARL…)."
Comme GBL je m’interroge sur vos propos : cela veut il dire que les "récents" LMP suite modifications des règles, ne peuvent pas cotiser au SSI ? Ni payer le SSI sur les PV ?
Avez vous fait une demande particulière pour être inscrit à l’URSSAF et aurait elle été refusée ?

@GBL
J’ai les case 5KC 5LC (BIC professionnel sous CGA) cochées ; et l’urssaf ne m’a rien demandé ; mais peut-être parce que mon résultat est à zéro (ou bien pour la raison évoquée par perecastor)

Dernière modification par vieausoleil (12/02/2023 21h45)

oui bien sûr  ; sauf que pour moi le risque est proche de zéro avec des résultats nuls ; ça ne sera plus le cas en cas de vente avec plus value ; d’où ma question à perecastor : est ce l’URSSAF qui lui a refusé sa demande d’immatriculation ?

GoodbyLenine, le 12/02/2023 a écrit :

vieausoleil a écrit :

@GBL
J’ai les case 5KC 5LC (BIC professionnel sous CGA) cochées ; et l’urssaf ne m’a rien demandé ; mais peut-être parce que mon résultat est à zéro (ou bien pour la raison évoquée par perecastor)

Peut-être parce que ce contrôle (vérifier que les LMP sont bien immatriculés et cotisent) n’est pas (encore ?) en place (ça ne fait qu’environ 2 ans que c’est l’URSSAF qui collecte ces cotisations, et que la DSI est intégrée avec la déclaration IRRPP), ou parce qu’ils prennent leur temps (et gèrent leurs priorités) : quand l’URSSAF notifie que quelque chose ne va pas dans vos déclarations, ou dans l’absence de vos déclarations ou immatriculation, ça concerne en général les N dernières années (jusqu’à la limite de la prescription) ce qui peut "faire mal", et il n’est pas facile de faire valoir votre "bonne foi", ou votre "droit à l’erreur", si on en croit ce qu’on peut lire ici.

L’URSSAF n’est normalement pas à l’initiative d’une demande d’immatriculation. Celui qui ne s’immatricule pas, alors qu’il le devrait, est en faute (même s’il peut passer entre les gouttes).

Bonjour
Je lis ce commentaire qui m’interpelle. Je suis moi même en LMP depuis début 2019. J’étais salarié avant donc cotisais au régime général. Le comptable qui me suit me dit depuis que l’URSAFF a du retard et c’est pour cette raison que je ne paye aucune cotisation. J’appelle l’URSAFF ce matin, ils me prétextent le contraire et me disent que c’est à moi de m’affilier via mon comptable. Mon comptable n’a rien fait depuis, est ce normal ? Et comment je fais pour avoir l’affiliation à une caisse autre (ou celle de régime général) pour que mes cotisations soient à jour ?
Merci

Une question avait été posée en 2021 par Dumoulin : si on pratique la LM (en pro ou non) mais qu’on utilise le forfait fiscal avec abattement de 50% sur les recettes au lieu du réel (à supposer qu’on puisse le faire en étant en-dessous du seuil de CA), on échappe bien aux taxations de PV court termes ?
Ce à quoi GoodbyeLenine avait répondu : Si vous avez toujours été au micro-BIC, vous n’avez pas fait d’amortissements, et la PV CT est donc de toute manière nulle.

Je suis dans le même cas et aurais voulu avoir confirmation car l’abattement de 50% ne tient-il pas compte de ces amortissements comme l’indique le bofip ? :

BOFIP a écrit :

Remarque : Conformément aux dispositions de l’article 50-0 du CGI, l’abattement forfaitaire représentatif de frais et charges appliqué dans le régime des micro-entreprises est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. Par conséquent, lors de la cession de l’immeuble, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l’assiette forfaitaire. Cette quote-part est donc incluse dans le résultat imposable courant de l’entreprise et se trouve exclue du champ d’application de l’article 151 septies B du CGI.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr

GoodbyLenine, le 17/07/2023 a écrit :

Vous devriez pouvoir vous affilier sur Comment s?immatriculer ? - Urssaf.fr (ou ailleurs sur le site de l’URSSAF).

Pour les limites de ce que votre expert-comptable doit faire : relisez sa "lettre de mission", que vous avez dû signer avec lui, au début de votre collaboration.

sur la lettre de mission il n’y y a qui a rien qui fait référence à l’ursaff, mais seulement "élaboration de la compta de loc meublée, établissement déclaration fiscale 2031 et annexes, télétransmission déclaration fiscale, établissement grand livre et balance" avec comme mission ponctuelle première année "formalités d’inscriptions obligatoires"

Selon moi vous n’avez pas à demander expressément à votre comptable, ce dernier, en présence d’un bénéfice sur l’exercice doit procéder à l’imputation des amortissements différés en stock. Peu importe que ce bénéfice soit issu de l’activité courante ou d’une cession d’immeuble.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4527-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-20-40-10-20-20170301 a écrit :

3. L’amortissement régulièrement comptabilisé au titre d’un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.

Lorsque le bien cesse d’être donné en location ou mis à disposition pendant un exercice, l’amortissement non déductible en application des 1 ou 2 et qui n’a pu être déduit selon les modalités prévues au premier alinéa est déduit du bénéfice de cet exercice. Si ce bénéfice n’est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l’excédent d’amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants.

En cas de cession de ce bien, l’amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession.

La fraction des déficits non admise en déduction en application du deuxième alinéa du 1 peut être déduite du bénéfice des exercices suivants sous réserve de la limite prévue au même alinéa au titre des douze premiers mois d’amortissement du bien.

Concernant le fait de ne pas vouloir piocher volontairement dans le stock des ARD, ce n’est pas possible à mon avis, cf. site de Paul Duvaux qui va dans le même sens :

https://www.paulduvaux.com/item/473-location-meublee-et-amortissement-non-deductible-art-39-c a écrit :

La question qui se pose est de savoir si la réintégration des amortissements mis en report peut être libre et faire l’objet par exemple d’une limitation volontaire. A mon avis, ce n’est pas le cas. Les amortissements mis en report doivent être systématiquement déduits, si c’est possible, et dans la seule limite prévue à l’article 39 C.