RealT : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

xavierCH a écrit :

L’autre point aussi c’est que vous etes identifié par le Fisc Americain … et ca peut etre tres compliqué car vous devez faire une déclaration de revenu et de patrimoine aux USA….

Ah bon ? je ne suis pas un expert mais je me permets de vous poser la question car dans la situation où nous possédons des parts dans des Reits ou dans des entreprises américaines via un CTO, une déclaration de revenu devrait se faire également aux Etats-Unis si l’on suit votre logique, pourtant ce n’est pas le cas, nous ne le faisons que dans notre pays d’origine.

M*rci MisterVix pour le partage. J’ai écouté le podcast. J’ai été impressionné par la présentation de Jean-Marc Jacobson. On ressent de l’expérience et de la compétence dans le domaine immobilier. Aucune idée si cela est vrai dans la réalité. Cependant je n’ai pas senti qu’on cherchait à nous mener en bateau et que de vrais risques et mauvais côtés ont été abordés. Quelle différence avec les rigolos de Bri*k.

Mon opinion de RealT s’est vraiment amélioré avec cette écoute. Avant ça, jamais je n’aurais envisagé de considérer cette plateforme (car franchement blockchain et immobilier à Detroit/Chicago, ça crie red flag). Maintenant, je pense me renseigner un peu plus sur le sujet. Le point faible est que je n’aime toujours pas l’aspect blockchain.

Quant à Xavier Delmas, oui c’est vrai qu’il fait une pub mais l’intervenant semble être de qualité. Bien sûr s’il avait invité l’équipe de Bri*k, j’aurais été le premier à lui jeter la pierre. Je n’en veux absolument pas à Xavier. Oui il faut rester indépendant, mais on a le droit d’accepter les sponsorings si on est d’accord avec le produit.

Disclaimer: je ne suis pas client de RealT

@byann22, c’est une préférence personnelle.

1) J’aime bien le minimalisme. Donnez moi un compte bancaire et un compte titre et je suis content. Là, il faut un compte chez RealT, un wallet crypto, un compte chez un courtier en crypto. On doit utiliser une (ou plusieurs?) blockchains, faire des manip’, etc. Ca a l’air un peu l’usine à gaz.

exemple: How do I transfer my USDC to fiat currencies? - RealT

Wiki RealT a écrit :

How do I transfer my USDC to fiat currencies?
1) From your wallet go to Lewinswap.
2) Be sure to have USDC if no swap your tokens to USDC.
3) Once you have your USDC go to xpollinate.
4) Choose the destination sidechain (BSC or Polygon) then choose the tokens to send, in our case USDC.
5) You will then just have to pay the transaction fees (in xDai).
6) Once the transaction is completed your tokens will be available on the receiving sidechain.
7) From the BSC you can send your USDC to Binance then to your bank account. From Polygon you can send your USDC to Ascendex then to your bank account.

2) Je n’ai pas d’intérêt personnel pour la blockchain, ni pour les crypto. J’ai un peu la flemme de me familiariser avec les outils, de m’informer et de m’assurer que tout est sécure et d’éviter les pièges.

De façon intéressante, mr Jacobson parle de cela dans son " interview sponsorisé ".
Il décrit bien la nécessité de simplifier l’usage de la blockchain et de la cacher derrière un masque ergonomique. Comme on utilisait MSDOS avant Windows, comme on utilisait des procédures complexes pour envoyer des mails (ça c’est l’exemple qu’il cite lui même), comme au début dinternet il fallait se connecter manuellement au routeur puis rentrer l’adresse http exacte sans erreur pour accéder à un site web.

A court terme RealT a développé une solution "waletless", qui n’offre pas tous les outils mais permet de détenir les tokens sans connaissance blockchain.

Disclaimer : Pas testé. Même pas inscrit sur realT à ce stade.

Bonjour à tous,

Mon avis en tant qu’investisseur chez Realt depuis 18 mois.
J’y ai investi des sommes issues de mes plus-values en crypto-monnaies.

Points positifs:
- Très bonne communication de l’équipe Realt. Rassurante et inspirant confiance.
- Track record irréprochable sur le versement des loyers.
- Les quelques aléas rencontrés (vacances locatives, un incendie sur un immeuble) ont été très bien gérés.
- Parfaite transparence de l’investissement: les sociétés dont nous possédons les titres possèdent bien les maisons (les documents équivalent à la publicité foncière française sont librement consultables sur les sites officiels).
=> J’ai confiance en l’équipe et dans le projet. Cependant…

Points négatifs:
- Les quelques programmes avec travaux ont tous rencontrés du retard . Rien de grave, mais à savoir.
- Je suis pas confiant dont la manière dont seront gérés les gros travaux à faire dans le futur sur l’une ou l’autre des maisons: Impossible de faire un appel de fond à tous les co-propriétaires d’une maison. Realt pourrait avancer les travaux et se rembourser sur les loyers, mais dans 10 ans, quel intérêt aura Realt à se préoccuper d’une maison dont ils ne sont pas propriétaires ?
- Gros flou autour de la fiscalité des loyers. Realt ne veut pas s’en mêler et laisse chacun d’entre nous se débrouiller avec son fiscaliste…

A votre dispo si vous avez des questions.

Sans avoir lu les textes : leur mojo c’est que le token vaut possession d’une société, laquelle société est propriétaire du bien immobilier.

J’entend bien mais si demain ce site se revelait être défaillant, ou voire même être une pure et simple arnaque et arrêtait de vous payer, que feriez vous très concrètement ? Vous engageriez un procès en Floride (adresse sur leur site) ? Au Delaware ? Contre qui ?

Je vous souhaite bien du courage pour espérer pouvoir récupérer un jour votre argent…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/02/2023 13h27)

EricB, le 18/02/2023 a écrit :

J’entend bien mais si demain ce site se revelait être défaillant, ou voire même être une pure et simple arnaque et arrêtait de vous payer, que feriez vous très concrètement ? Vous engageriez un procès en Floride (adresse sur leur site) ? Au Delaware ? Contre qui ?

Je vous souhaite bien du courage pour espérer pouvoir récupérer un jour votre argent…

Cordialement,

Eric

Bonjour,

Il y a évidemment un risque sur ce type de montage mais ceux-ci doivent être évalués après avoir décortiqué le sujet.
La plupart des personnes qui ont répondu sur ce fil n’ont visiblement pas compris le modèle, le montage et les risques et tirent des conclusions à l’emporte-pièce.

Ce qu’il faut conclure est que la perception des loyers présente des risques opérationnels certains car les fonds transitent par des adb locaux puis par RealT. Ceux-ci sont livrés en stablecoin (XDAI ou USDC) sur une petite blockchain en outre ce qui présente des risques spécifiques additionnels. Cela peut être atténué par le réinvestissement automatique.

Concernant les investissements, ceux-ci sont représentatifs de fractions du capital de sociétés (series LLC ou LLC au Delaware) qui n’ont comme seul actif que le bien immobilier. L’absence de dette limite le risque à la variation de juste valeur et aux dépens  sur le bien en cas de disparition/faillite de RealT qui peut être vu comme une société de gestion non réglementée.
Le risque d’exit scam est possible à l’octroi, beaucoup plus limité par la suite. Les documents légaux sont consultables avec différé temporel.

D’un point de vue conceptuel, ces security token sont des représentations cryptographiques de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le traitement fiscal n’a pas été clarifié me semble t’il car on peut le flécher sur celle des actifs numériques, des valeurs mobilières ou du foncier.

Je peux comprendre les sceptiques de l’immobilier fractionné mais c’est une révolution qui déboule aux quatre coins du monde à l’exception de la France qui tient à garder ses professions réglementées tiers de confiance (notaires, greffe, banques, sociétés de gestion ..) face à la blockchain qui les remplace avantageusement.

J’espère que cela a pu vous éclairer sur le sujet.

Il n’y a pas d’IBAN aux USA pour rappel et les personnes à payer sont aux quatre coins du monde.
Comment vous-faire pour payer des gens qui n’ont pas de compte en USD a fortiori toutes les semaines  ?

Certains préfèrent toucher des parts de maisons de réinvestissement au lieu de toucher les loyers

Bonjour,

Voici ce qu’on peut noter objectivement sur ce business : photos de maisons à Detroit, société LLC au Delaware, intermédiaire RealT en Floride, "investissement" basé à l’etranger, non soumis à un régulateur type Amf ou SEC, paiement en crypto, promo par influenceurs,…

+ un certain nombre d’alertes déjà signalées sur d’autres sources :

RealT investir dans l’immobilier - Forum Bourse et Trading

Pour moi tous les signaux sont clairement au rouge, et peuvent évoquer un ponzi potentiel, après chacun utilise son argent comme il veut…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (09/03/2023 08h57)

Ok, je repose donc la question restée sans réponse vraiment rassurante :

si demain ce site se revelait être défaillant, ou voire même être une pure et simple arnaque et arrêtait de vous payer, que feriez vous très concrètement ? Vous engageriez un procès en Floride (adresse sur leur site) ? Au Delaware ? Contre qui ?

Par ailleurs que vaudra votre token à ce moment là ? Et surtout à qui allez vous pouvoir le revendre même si en théorie selon un whitepaper il y aurait un marché secondaire, encore faut il des acheteurs ? A cela s’ajoute le risque que le cours de la crypto qui vous est versée s’effondre, ça s’est déja vu même pour des cryptos pourtant qualifiées de "stablecoins".

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (08/03/2023 14h27)

On peut recevoir les paiements dans la devise du loyer sous-jacent. Pour l’USD on peut choisir entre l’USDC et le XDAI qui est aussi le token natif de la Gnosis Chain.
Pour convertir l’USDC ou le XDAI en fiat c’est bien sûr possible de multiples façons mais personne ne le fait pour les personnes françaises car cela déclenche une opération imputable fiscalement.
Ceux qui souhaitent quitter l’aventure n’on même pas besoin de vendre sur le marché secondaire s’ils veulent récupérer du fiat. Dans ce cas de figure RealT vous rachète vos token à prix d’émission moins 3% et vous paye en fiat directement jusqu’à 2000 USD par semaine.
Peu de personnes le font (tous les tokens valent plus que leur prix d’émission) mais ça arrive (successions par exemple).

RealT étudie la possibilité d’utiliser un stablecoin EUR lorsque un actif européen sera proposé. C’est à l’étude. Quelques pays le permettent juridiquement mais les conditions de rentabilité sont médiocres. La France est naturellement exclue ce qui explique l’apparition de montages d’immobilier fractionné basé sur les royalties qui sont sur la selette actuellement.

Pour les achats c’est comme on veut, bien sûr qu’on peut payer par Carte Bancaire, via son CEX ou directement sur la blockchain.

Les expertises immobilières sont diligentées une fois par an par un expert immobilier accrédité aux USA, ce n’est pas du calibre des FRICS des SIIC/SCPI bien évidemment mais ca donne la fair value sur les comparables en général.

RealT travaille avec 7 ou 8 adb (Detroit, Chicago, Cleveland et Toledo principalement). Ils aussurent le suivi mais il n’y a pas d’audit systematique de ceux-ci. Pour donner un ordre d’idée, en France un adb est audité une fois tous les 3 à 4 ans et un gros cabinet une fois par an.

Je lis des bêtises sur les STO --> ceux-ci sont bien evidemment régulés. Près de la moitié des équipes de RealT sont focalisés sur les thématiques réglementaires ou fiscales : KYC, AML et régulation locale sur les STO

Pour ceux qui ont peur du Delaware, ils sont en partie raison. La comptabilité sociale n’y est pas obligatoire et la fiscalité se résume à quelques fees. Ca peut choquer mais c’est précisément pourquoi près de 20% de l’économie mondiale y est concentrée avec quasiment toutes les sociétés diu CAC40.
Plus sérieusement, ces structures LLC sont appropriées pour y loger un actif. Ce n’est pas tout à fait un SPV mais la philosophie est la même.

Pour les travaux il y a une enveloppe qui est affectée des le départ puis s’il y a des travaux ultérieurs qui ne relèvent pas de la gestion courante c’est les copropriétaires qui decident d’affecter les recettes dans un fonds pour financer les travaux. Cette situation ne s’est encore jamais présentée mais cela sera géré via la DAO.
Sinon, des accidents il y en a eu (incendie dans un immeuble et dégats d’ouragan en Floride) et c’est l’assurance qui prend en charge le coût des réparations

A noter que plus de 10% du portefeuille est conventionné (section 8 et 42 notamment) et payé par l’Etat.

Les taux de vacances locatives sont faibles mais bien évidemment ils dépendent de la conjoncture économique. La zone de Détroit qui a été ravagée est en cours de revitalisation avec le renouveau de l’automobile électrique.

Dernier point, les rendements des nouveaux biens diminuent progressivement et se situent à 9/9,5% actuellement. Il y a un an ceux-ci étaient proches de 11%.

Pour EricB, sans doute avez-vous peur du Delaware mais il y a des lois et un registre des sociétés. Il y a des avocats aussi, beaucoup d’ailleurs à Wilmington lieu de résidence du Président des Etats Unis.