Fiscalité des SCPI et prélèvement à la source : une castatrophe ?

Le prélèvement à la source va en effet permettre d’enregistrer une économie fiscale sur les revenus de 2018 (revenus dits ’exceptionnels’ imposés au taux moyen d’imposition et IR sur revenus ’non exceptionnels’ effacés par un crédit d’impôt équivalent).

Sur la contemporanéité de l’impôt, bof. Dans le système actuel, vous pouvez écrire à votre SIP pour faire baisser vos acomptes, si vous prévoyez ou constatez une baisse significative de vos revenus.

Mais pourquoi pas, admettons que payer sur son BS est une simplification bienvenue.

Malheureusement, les effets pervers du PAS sont assez (trop?) nombreux :

1) De 1 système de prélèvement (la déclaration d’IR annuelle), on passe à deux (prélèvement à la source + la déclaration annuelle, toujours à faire). C’est de facto une complexification.

2) Revenus fonciers : aujourd’hui, leur perception est confondue avec celle des autres revenus, au travers des acomptes et de la régul. annuelle. Maintenant, il va y avoir deux prélèvements distincts, avec leur vie propre : le PAS (salaires), les acomptes pour les revenus fonciers. Deuxième source de complexification.

3) Montage d’une vraie usine à gaz pour les indépendants. A qui on impose un système de calcul/perception équivalent à celui du défunt RSI (acomptes basés sur les revenus de l’année précédente). Troisième source de complexification. Tiens, c’est rigolo : on se demande bien pourquoi on refuse aux indépendant de payer l’IR comme les salariés, chaque mois en fonction de ce qu’ils se payent effectivement?

4) Décalages de trésorerie en faveur de l’état et en défaveur du citoyen.

5) On va forcer des ménages à individualiser leurs taux respectifs d’IR, en cas d’écarts importants de revenus. Moi j’ai du le faire, à mon corps défendant. Si j’étais parano, je me dirai que c’est un premier pas vers l’individualisation de l’IR…donc un pas de plus en faveur de la destruction méthodique de la politique de la famille.

Dans le cas d’un investissement en SCPI, un moyen simple de baisser l’impact des prélèvements sociaux dont le taux français est devenu prohibitif est de procéder à des arbitrages vers des scpi investissant à l’étranger.
Par le biais des conventions, ceux-ci ne sont pas appliables sur les revenus de source étrangère.
Propriétaire de parts de Corum origin (dont la part française est tombée à 12 % en 2018), la différence est clairement visible par rapport à mes autres scpi et en particulier par rapport à deux d’entre elles exclusivement investies en France.

Investissant (en partie) dans ce type d’actif afin de bénéficier d’un revenu complémentaire une fois à la retraite, j’aurais aussi tendance à réagir un peu comme avec les aristocrates du dividende pour les actions. C’est-à-dire à privilégier des SCPI qui n’ont jamais baissé leur dividende depuis 10 ans voire plus.

Par ailleurs, je suis d’avis de considérer le taux moyen d’imposition sur l’ensemble des revenus sans distinguer l’ordre des couches que sont les salaires, les loyers, les dividendes, les plus-values, les revenus commerciaux, etc.  Dans mon raisonnement, cela forme un tout et donne un taux moyen d’imposition en conséquence.

J’en viens  à une question :
Comment déterminer mon taux moyen d’imposition ? car celui-ci ne m’est plus communiqué par mon centre des impôts depuis 3 ans, en fait depuis l’intégration dans mes revenus fonciers de revenus de source étrangère relevant de la règle du taux effectif (revenus apparaissant en 8TI).
Encore maintenant, dans le cadre de la déclaration 2019, ces revenus occasionnent un traitement manuel de l’impôt (quasiment source d’erreur chaque année) si bien que je n’ai pas d’estimation fournie pour le montant de l’impot ni donc de taux moyen fournie.
J’imagine qu’avec le PAS, celui-ci me sera de nouveau communiqué… ?

Surin a écrit :

elles sont loin d’être les plus performantes :

Surin, pourriez-vous préciser sur quels critères?
Si je ne considère que celle que je scrute de temps en temps, i.e. sofipierre, c’est par exemple de très loin la SCPI qui a les meilleurs TRI à 10 ou 15 ans de toutes les SCPI de Sofidy.

Effectivement, pour Sofipierre, l’évolution d’une part des versements et d’autre part du prix de souscription (qui augmente tous les deux ans ou tous les ans) est éloquent.
Mais selon mes critères, elle est hélas trop peu investie à l’étranger. Donc trop soumise aux prélèvements sociaux.

Franck059 a écrit :

[…]
A vous suivre, je devrais donc pour calculer le rendement net de mes revenus issus des SCPI retenir le taux moyen d’imposition.
[…]

Je préfère utiliser le taux marginal (TMI) pour calculer le rendement net de mes revenus issus des SCPI. Cela permet de comparer plus facilement avec d’autres types de placements, qui peuvent subir une imposition aussi progressive avec le TMI ou forfaitaire (PFU ="flat tax"), voire pas de taxation (livret A ou équivalent).

Ainsi, pour mon cas particulier:
- Compte bancaire sans intérêt: 0% (mais pas de revenu…)
- Livret A & co : 0%
- Revenus mobiliers (par exemple prêts participatifs) : 30 % (PFU: 12,8% IR + 17,2% CSG/CRDS)
- Plus-value immobilière :  36,2% ou moins (forfzaiteire 19% IR + 17,2% CSG/CRDS, avec remise progressive suivant la durée de détention)
- Revenus fonciers des loyers (SCPI) : 47,2% (avec TMI = 30% [mon cas…] + CSG/CRDS = 17,2%)

Ainsi, on peut "facilement" comparer un placement dans les SCPI par rapport à laisser sur un compte bancaire [mon point de référence pour comparer avec n’importe quel placement], mettre sur le livret A, prêter à des entreprises, etc.

Pour la discussion en cours sur ce fil de discussion, effectivement le fisc ne distingue pas les revenus salariés et les revenus des SCPI, et donc l’ordre de prise en compte n’a pas d’impact sur l’impôt que l’on paye, le taux moyen d’imposition permet de calculer l’impôt total. Mais l’utilisation du TMI permet de se rendre compte du taux de rendement net des revenus des SCPI (hors plus-values redistribués) par rapport à mon point de référence: garder l’argent sur un compte bancaire. Donc dans mes calculs, je considère que les revenus des SCPI viennent après mes revenus salariés, et considère donc le taux marginal d’imposition. Pour mon cas l’ensemble des revenus hors salaire soumis à l’impôt progressif se trouvent sur la même tranche de 30%, si ils étaient à cheval sur deux tranches, cela compliquerait la tâche, mais cela reste faisable.

Je suis parfaitement votre raisonnement.

D’ailleurs pour mes acomptes, je retrouve bien un douzième des prélèvements sociaux.

Et pour l’acompte sur les revenus fonciers, c’est le taux de retenue à à la source (dans mon cas 11,6 %) appliqué au revenus fonciers de source française.

Si je rejoins Arnvaldingofson, je pourrais considérer que mes revenus sont globalement imposés au taux de 11,6 % auquel j’ajoute les prélèvements sociaux (c’est d’ailleurs dans un premier temps ce que j’ai fait sur mon portefeuille en ne tenant compte que de l’ensemble des acomptes prélevés sur 2022).

Si je rejoins LudoN, je considère que que mes revenus fonciers viennent en plus de nos salaires et je compare l’impôt dû uniquement avec ceux-ci et l’impôt réellement réclamé sur mon avis d’imposition.
D’ailleurs, si je n’avais que des revenus fonciers français, je retrouverais comme à la fin de votre message, le prélèvement aux taux de 30% de ces revenus fonciers.
Mais en fait il n’en est rien. Je trouve que le supplément d’impôt dû en ajoutant les revenus fonciers représente 36,5 % des revenus fonciers d’origine française.
Cela a déjà été discuté sur ce forum : c’est dû à l’incorporation des revenus étrangers faisant ensuite l’objet d’un crédit d’impôt et à la méthode de calcul au taux effectif.
C’est subjectif, mais j’avais envisagé un peu plus certes que 30 % mais tout de même pas autant. En fait cela annule littéralement le gain dû à l’exonération des prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère, en tout cas en ce qui nous concerne.

Voir ici aussi :
Revenus fonciers : vous payez peut-être plus d?impôts que vous ne croyez

Dernière modification par Franck059 (21/01/2023 17h52)

Phaeton a écrit :

les impôts passent TOUS mes revenus au taux effectif, alors que mes revenus de sources étrangères en représentent moins d’un centième !

J’ai peur de ne pas vous suivre … Qu’entendez-vous par là ?
Je n’ai jamais entendu parler de cela.
Tout au plus, l’oubli du crédit d’impôt sur les prélèvements sociaux, ce qui m’est encore arrivé d’ailleurs lors de la réception du dernier avis 2022.

Phaeton, le 21/01/2023 a écrit :

Je veux dire exactement ce que j’ai dit, malheureusement

Et si on préfère les chiffres aux lettres, mon problème se présente comme suit :

Avis d’imposition de Phaeton a écrit :

Revenu imposable : 25000
Taux effectif (revenu total ou mondial) : 32000
Revenus et plus-values étrangers imposables au barème en France : 250
Impôt après application du taux effectif : 2800

J’ai beau aimer manger épicé, il faut bien admettre que là, ça pique un peu !

Phaeton, le 21/01/2023 a écrit :

les impôts passent TOUS mes revenus au taux effectif, alors que mes revenus de sources étrangères en représentent moins d’un centième !

Bonsoir à tous,

Je suis nouveau sur ce forum, et c’est avec un vif intérêt que je découvre vos réflexions. Détenteur de parts de SCPI principalement situées en France, je m’interroge sur la pertinence de mon investissement depuis un bout de temps quand en découvrant l’ampleur du matraquage fiscal de mes revenus fonciers (je me dis qu’avec des revenus de REITs, je me ferais moins taxer).

Phaeton, je ne suis pas sûr d’avoir bien compris ce que vous appelez "passer tous les revenus au taux effectif", est-ce que vous pourriez m’expliquer ? Pardonnez-moi si ma question est naïve, mais je suis dans le brouillard.

Voici ma situation :

Avis d’imposition de Lesabendio a écrit :

Revenu imposable : 36936
Taux effectif (revenu total ou mondial) : 39683
Revenus et plus-values étrangers imposables au barème en France : 3957
Impôt après application du taux effectif : 5424

On est bien d’accord, ça pique ! Bonne soirée !

Franck059 a écrit :

Dites voir… Vous n’avez pas fait l’acquisition de SCPI françaises en direct sans crédit ? Quel est votre TMI ?

Car si vous avez un TMI de 30 %, vous serez imposé à 47,2 % sur les revenus français. (30% + 17,2 % de prélèvements sociaux)

Je vous remercie pour vos précieux conseils, je vais procéder de la sorte cette année.

Si, j’ai bien fait cette erreur d’acquérir des SCPI françaises en direct sans crédit, d’où le matraquage fiscal. J’ai été mal conseillé à une période où je n’y connaissais rien, et la courbe d’apprentissage était très raide. Je cherche surtout des investissements distributifs.

C’est vrai que la faible volatilité et la relative stabilité des SCPI m’a au début rassuré, mais à présent je trouve les performances de deux SCPI dont je détiens des parts, PFO2 et la Française, médiocres.

J’ai beau chercher, je ne suis toujours pas certain d’avoir bien compris comment fonctionne la taxation des dividendes US versés par les REITs.