Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

lau26 a écrit :

Bien sûr, si la banque octroie trop de crédits immobilier elle va devoir emprunter à la BCE pour garder son ratio de liquidité conforme

Je précise que les ratios de liquidité LCR et NSFR sont apparus après la crise financière de 2008. Les banques empruntaient déjà avant (pas forcément assez pour certaines ), parce qu’elles pilotaient déjà leur risque de liquidité avec des indicateurs internes.

lau26 a écrit :

mais parler d’un prix de revient du crédit me semble être un abus de langage un peu simpliste.
Après, je ne nie pas que les banques font certainement une "tambouille" qui leur permet de définir à partir de quel taux minimum elle ne veulent plus prêter.

Plus techniquement, le prix de revient dans une banque de détail s’appelle le taux de cession interne (*). Voici ce qu’en dit la Banque de France dans un article de sa revue de la stabilité financière, mais peut-être n’est-ce qu’un abus de langage un peu simpliste de leur part…

Banque de France a écrit :

Les taux de cession interne (TCI) sont les taux d’intérêt auxquels les unités commerciales placent leurs ressources et refinancent leurs emplois auprès d’une unité centralisée (direction financière, département gestion de bilan etc.).

Ils doivent refléter les prix de marché, c’est-à-dire les taux que l’unité commerciale devrait payer si, au lieu de s’adresser à l’unité interne en charge de la gestion de bilan, elle devait s’adosser directement sur les marchés. Ils sont établis selon une méthodologie identique sur les crédits et sur les dépôts et sont référencés par rapport à des taux de marché en fonction de la maturité des opérations. Les TCI peuvent être calculés opération par opération pour tous les éléments de bilan « contractuels » en fonction de la devise, de la génération, de la durée, de la nature des taux et des options éventuellement attachées. Pour les opérations à échéance, ce taux correspond au taux de swap, augmenté du coût de liquidité (ce dernier « coût de funding » peut représenter quelques points de base supplémentaires). Pour les autres éléments de bilan, dits « à vue », l’échéancier de chaque produit est modélisé et le TCI traduit l’adossement flux par flux de ces encours.

Source

(*) Pour être très exact, il n’y a pas tous les coûts dans le TCI, seulement les coûts liés à la couverture des risques dits de marché, donc ce n’est pas exactement le prix de revient pour la banque.

Pardon, mais dans vos derniers messages sur le coût de revient du prêt, vous êtes tous hors sujet en disant "la banque ceci, la banque cela". Vous faites justement ce que j’appelle considérer cette entreprise comme un monolithe. Or, ce qu’expliquait fort justement Caine, c’est que ce n’est pas le monolithe "la banque" qui vous attribue le crédit ou non, c’est, en général, un responsable du centre de profit (l’agence, ou le groupement d’agences, ou la direction régionale, selon comment est structuré cette banque). Ce responsable a ses propres raisonnements, ses propres objectifs, et ses propres coûts. Pour savoir si vous allez être financé ou non, il est bien plus intéressant de savoir comment raisonne ce responsable, que d’établir si un crédit coûte ou rapport à "la banque" théorique et monolithique dont vous parlez.

Bonjour,

Je suis exactement dans le même cas que vous : impossible de déroger à la règle des 35% du HCSF pour du locatif, malgré un bon reste à vivre et un projet viable…

Les conditions ont clairement changées depuis début janvier, ça va vraiment se compliquer de plus en plus pour les investissements locatifs…du moins en nom propre de mon côté.

Je ne sais pas si un courtier aurait pu me débloquer la situation, je n’ai pas tenté le coup pour différentes raisons…je vais attendre quelques mois pour voir si les banques lâchent un peu de lest, mais ça va devenir bien plus dur d’emprunter c’est certain…

Bonjour,

Boursorama a fixé un montant minimum pour ses prêts immobiliers : je crois que c’est 100k€. Si vous avez demandé moins dans votre simulation, ou si votre capacité d’emprunt est inférieure à ce plancher, c’est sans doute la raison pour laquelle vous vous êtes fait jeter malgré un endettement conforme aux exigences des banques…

Pour ce qui est du montage du financement de l’opération que vous envisagez avec votre frère, je trouve qu’il serait dommage de rembourser par anticipation votre prêt conso à 0.75% : c’est un taux qu’on ne trouve plus et vous avez là une petite réserve d’argent qui travaille pour vous quasi gratuitement.

Bonjour,

La dernière fois que j’ai essayé, il y a environ un mois, il fallait faire un emprunt d’au minimum 600k€.

Cela avait été annoncé comme une piste mais c’est officiel : le taux d’usure sera revu tous les mois et non plus tous les trimestres, même si la mesure est annoncée comme temporaire. Cela devrait assouplir l’accès au crédit puisque les banques pourront relever leurs taux plus rapidement (même si ça évidemment c’est un effet négatif pour les potentiels emprunteurs…) suite à la hausse des taux de refinancement très rapide connue en 2022. Et les banques seront probablement moins dures qu’elles ne l’étaient ces derniers mois sur l’octroi de nouveaux crédits notamment immobiliers.

Banque de France a écrit :

Aussi, la Banque de France, à titre exceptionnel pendant la période de plus forte remontée des taux propose un ajustement technique pour mieux « lisser » les relèvements du taux de l’usure. La publication se fera en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour les taux d’usure de toutes les catégories, et ce dès le 1er février, pour les taux applicables du 1er février au 1er juillet. Les taux d’usure resteront établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Cette proposition, en accord avec le Ministre de l’Économie et des Finances, a fait l’objet d’une consultation de la fédération bancaire française, de l’association des sociétés financières et des associations agréées de courtiers. Elle a également été présentée au Conseil consultatif du secteur financier. Elle respecte pleinement l’esprit protecteur de la loi, tout en permettant un ajustement plus fin des taux de l’usure pendant les mois à venir.

Communiqué de presse

Votre postulat part du principe qu’il n’y a qu’une seule variable des prix immobilier : leur moyenne.

Il est totalement illusoire et trompeur de partir sur cela. Les prix ont augmenté quasiment sans discontinuer dans les grandes agglomérations entre fin 90’s et 2019, avec une pause suite à la crise des subprimes.
Crise dont ne se sont remis que récemment la plupart des campagnes et ville petites à certaines moyennes hors bords de mer et centres touristiques. Là on a vu une baisse des prix durer 10 ans, de 2008 à 2018.
Les prix ont alors baissé de 30 % dans beaucoup d’endroits. La moyenne indique une hausse car les plus grandes villes raflaient la majorité des transactions à des prix toujours en hausse et au prix unitaire 2 fois plus élevé qu’en campagne.

L’avenir reste à écrire, aujourd’hui on voit toujours une décorrélation entre les villes qui augmentent moins, stagnent ou baissent légèrement alors que les campagnes elles rattrapent les années de baisse.

Quant à vos prévisions de taux, chaque cycle est différent, vouloir anticiper l’avenir à partir de ce qui s’est passé auparavant risque de vous réserver des surprises.
C’est même contradictoire car la dernière période de hausse des taux a duré … 1 an et demi ? A peine. Loin des 10 ans.

Est-ce qu’il ne faudrait pas, plutôt que de mettre en parallèle la hausse des taux directeurs des banques centrales et celles des taux d’emprunts des particuliers avec une hypothétique baisse de l’immobilier, s’intéresser à la relation (corrélation plus forte) qu’il pourrait y avoir entre la tenue du marché du travail et celle des prix de l’immobilier (même s’il n’y a pas un marché immobilier en France mais de multiples micro-marchés) ?

Je me demande si la dégradation du marché du travail n’impacterait pas de manière plus prononcée les prix de l’immobilier, en les tirant vers le bas, que l’augmentation des taux d’emprunts.

Donc :
Taux d’emprunt élevés + marché du travail résilient : pas de baisse marquée des prix immobiliers.
Taux d’emprunt élevés + dégradation du marché du travail : baisse significative des prix immobiliers.

Attention, autant on paye son loyer avec son salaire donc la relation entre les deux peut rester dans un tunnel de friggit comme l’évoque l’auteur (loyer = 1/3 du salaire).
Autant, on ne paye pas un achat immo avec son salaire mais avec son apport plus l’argent preté par la banque (qui lui dépend en partie du salaire). Il y a donc aussi une sorte de tunnel dans lequel évoluent les prix des zones tendues et le "budget moyen" d’un acheteur, tunnel qui a été respecté depuis 40 ans environ à part la bulle de 1994. Alors que le tunnel de friggit évoqué par l’auteur (entre les prix et les revenus), on en est sorti depuis 10 ou 15 et on attend toujours le retour dans ce tunnel.
Il faudrait que je fasse un post la dessus, j’avais fait un beau graph sur le sujet.

Bonjour PascalD.

Je me fais exactement la même réflexion que vous, et je suis très inquiet pour l’avenir à court et moyen terme concernant les investissements locatifs.

Effectivement, les prix devraient fortement baisser pour permettre de continuer à investir comme avant, et aucun vendeur n’en tient réellement compte, du moins pour l’instant. A cela s’ajoute les contraintes énergétiques, on est face à un chaudron bouillant qui n’attend que d’exploser.

A court terme, ce sont surtout les agents immobiliers qui vont très fortement pâtir de ce net recul des ventes, puisque leur CA en est directement dérivé. Les vendeurs mettront beaucoup plus de temps à accepter la baisse.

Encore plus qu’avant, l’investissement locatif va devenir un terrain s’opportunités : les belles affaires se feront avec des vendeurs pris à la gorge dans des zones où l’offre va surpasser la demande. Les zones tendues (IDF, Bordeaux, Toulouse, …) vont rendre complètement impossible l’investissement locatif, seules des ventes en RP se feront. A l’inverse, des villes de seconde zone seront des terrains d’opportunités.

Les ventes seront également plus faciles avec les vendeurs qui détiennent leur bien depuis longtemps, les autres refuseront de se rendre à l’évidence et de renoncer à la PV qu’ils imaginaient. D’ailleurs, la notion-même de PV ne sera bientôt plus qu’un lointain souvenir, le mot-clé qui sera bientôt sur toutes les lèvres dans les dîners sera : moins-value !

Enfin, dernier point, pour ceux qui ont de gros revenus, le cash va devenir roi. En réalité il l’est déjà, mais cela va très nettement s’accentuer. Le sacro-saint principe de l’effet de levier avec des intérêts qui sont des charges déductibles risque de voler en éclat avec des taux à 5%. Un gros revenu préfèrera faire des opérations en cash :
- ça évite de payer 5% d’intérêts
- ça simplifie les investissements (fini de courir derrière la banque)
- ça évite de payer les frais liés au crédit (frais de dossier, garantie)
- ça permet de négocier le prix d’achat
- ça permet de passer devant les autres

La baisse de 20% nécessaire pour garder un cash-flow neutre pour l’investisseur qui emprunte, ne concerne aucunement l’investisseur qui achète cash et qui peut ainsi faire de très belles affaires. Bien entendu, l’optimisation fiscale sous-jacente est celle du déficit foncier, que ces acheteurs rois mettront en place sur des biens avec travaux.

Pour rappel, le taux d’ usure va être ajusté chaque MOIS par la Banque de France, à titre dérogatoire , pendant une période de 6 mois (dans un 1er temps ?)

Banque de France a écrit :

À titre dérogatoire, à compter du 1er février, et pour une durée de six mois (communiqué de presse du 20 janvier 2023, arrêté du 26 janvier 2023), la publication se fera en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour les taux d’usure de toutes les catégories à l’exception des découverts en compte des prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels.

Les taux d’usure restent établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Voici les taux au 1er avril 2023, qui ont été (encore) remontés.

Taux d’usure mensuel | Banque de France

Peut-être de quoi donner un peu de marge aux banques et emprunteurs ?
(Je n’ ai pas recherché de prêts, ni immo, ni autre, donc je ne sais pas quelle "réalité" ces nouveaux taux couvrent)

mimizoe1 a écrit :

Voici les taux au 1er avril 2023, qui ont été (encore) remontés.

Taux d’usure mensuel | Banque de France

Peut-être de quoi donner un peu de marge aux banques et emprunteurs ?
(Je n’ ai pas recherché de prêts, ni immo, ni autre, donc je ne sais pas quelle "réalité" ces nouveaux taux couvrent)

Franchement je ne sais pas si ça donne tant de marge de manoeuvre.
Deux biais forts sur les taux moyens utilisés pour le calcul :
- marge négative sur toute la production de début d’année
- prend en compte les offres acceptées (peut-être même décaissées) donc il y a un délai d’un mois avant que la hausse du taux d’usure de février se voit dans les chiffres. (Credit logement est en avance d’un mois environ sur les chiffres de la BdF)

L’Euribor 1 an ayant diminué de 12 bps entre le 01/03/2023 (3.745%) et le 31/03/2023 (3.62%), la situation est sûrement légèrement meilleure pour les banques. A 4.24% la marge commerciale est toujours aux abonnés absents quand on prend en compte le fait qu’à plus haute maturité les taux d’emprunt réels des banques doivent être plus élevés (cf. l’émission récente à 4% de la BPCE au sein de son réseau) et le coût que représente la renégociation ultérieure des taux dans un contexte très mouvant (edit : et l’assurance emprunteur & frais de dossiers accessoirement…).

Le volume de crédit sera le juge !

J’habite dans une zone non tendue et en ce moment les prix ne baissent pas (encore) mais :
- les acheteurs sont toujours là mais ne sont plus assez solvables ( cf un ami courtier )
- les banques ne prêtent plus ( sauf cas particuliers : clients historiques, patrimoniaux, à haut potentiel .. .) parce qu’elles travaillent quasiment à "perte" ( cf un banquier du CA )
- les courtiers ont énormément moins de dossier dont une grande partie ne passe pas ( cf un ami courtier )
- les métiers du bâtiment ont des carnets de commande encore pleins jusqu’à mai mais après c’est le désert, ils commencent même à démarcher leurs connaissances, amis, courtiers et n’obtiennent que des chantiers de rénovation ( cf un ami maitre d’œuvre ).

Dans les prochains mois il y aura une stagnation dans les transactions ( peu d’acheteur, vendeurs qui ne veulent pas "brader" leurs biens ) puis une baisse lente mais inévitable.