Louve Invest se lance dans l'investissement immobilier fractionné

La liquidité et la possibilité de revendre les obligations facilement sera certainement aussi dans les questions.

Pour le PEA, il me semble que les obligations sont de base interdites en PEA.

La question de radioinvest reste pertinente ; on peut élargir en se demandant si suivant le cas des avantages fiscaux autres sont possibles ?
Par ex j’imagine par similarité avec le crowfunding que l’on aurait un avantage en cas de locatifs social ? Une possibilité de PEA PME en cas de rénovation verte préalable ?
Enfin il est capital de connaître le statut du créancier : privilégié ou chirographaire ?
En résumé, ce serait bien d’en savoir plus en espérant que le webinaire ne durera pas 3 plombes pour du baratin commercial.
Si Louve nous lit…Merci.

Hello tout le monde,

Je me suis inscrit sur le webinar de la semaine prochaine. Si j’ai bien compris on parle d’une obligation adossée à de l’immobilier avec des intérêts selon les revenus locatifs (en enlevant les charges bien sûr).

Comment profitez de la plus value du bien avec ce genre de produit ? Est-ce qu’elle peut être calculée dans les intérêts reversés ?

Bref, j’attends la conférence de la semaine prochaine pour mieux comprendre le principe.

Edit : Est-ce que revendre ses parts dans le marché secondaire permettra de profiter de la PV éventuelle ? Est-ce que la valeur de la part sera réactualisée de valeur du bien à l’instant ?
Par ailleurs je pense avoir compris que si le gestionnaire décide de vendre le bien alors on profitera de la PV puisqu’on sera remboursé selon le prix de vente du bien.

Bonjour Stef,

Je rajoute un lien pour ceux qui comme moi ne connaisse pas cet acronyme, en tous cas dans ce domaine : https://www.amf-france.org/sites/instit … (DICI).pdf

Bonjour
Je viens de recevoir - comme d’autres j’imagine - un mail de Meute Invest, filiale de Louve, présentant un 1er projet à Marseille.
Voici les infos que j’ai relevées :

* Petit 2 pces de 33 m2
* 3ème arrondissement : un des plus mauvais quartiers de Marseille, insalubrité et insécurité, mais aussi un des moins chers
* Prix 84 kE FAI : me semble un peu en-dessous du prix de marché mais plausible. On ajoutera les 7 kE env de droits de mutation et les travaux prévus.
* Loyer 530 E CC/mois. Il est précisé "il s’agit des loyers réellement versés à l’investisseur après les charges et frais"
   1- Après les charges ? Mais il est indiqué CC/mois…
   2- Tel quel, ce loyer me paraît déjà un peu optimiste d’après les annonces vues dans ce quartier
   2- Mais si l’investisseur c’est moi, qu’il faut ajouter les charges, les frais de gestion du bien, et la rémunération des intermédiaires, alors ce que devrait payer le locataire réel est hors marché.

J’ai dû rater un épisode, car présenté ainsi, le projet n’est pas réaliste.
Dans l’attente d’éclaircissements…

Je remarque seulement que Louve Invest expliquait chiffres à l’appui que l’investissement locatif était bien moins rentable que les SCPI il y a quelques mois. Visiblement ils ont changé d’avis.

Même si l’offre est globalement plus claire que leur prédécesseur, le discours marketing comporte malheureusement les mêmes approximations déjà reprochées à leur prédécesseur : "Concrètement, en tant qu’investisseur, vous allez pouvoir acheter une partie d’un bien immobilier". C’est faux, donc trompeur. Une obligation n’est pas une partie d’un bien immobilier.

J’ai assisté au webinaire et n’ai pas été convaincu à ce stade :

Louve possède tout le pouvoir exécutif, les créanciers n’ont aucun pouvoir décisionnel ni sont représentés pour gérer le bien dont ils sont indirectement propriétaires. En fait, les clients ne détiennent que des ’obligations à coupons variable’ - il y a une fine distinction (que je fais) entre investir dans l’immobilier fractionné comme annoncé au départ et du crowdfunding immobilier qui correspond plus à ce que propose vraiment Louve : une sorte de MBS non coté finalement ?

Louve a écrit :

Nous vous proposons très prochainement d’investir directement sur des biens immobiliers en fractionné, à partir de 200 €.

Une filiale ’Meute Advisory’ existe, à quelle fin vis à vis de ’Meute’ ?
Louve et ses nouveaux actionnaires (augmentation de capital récente) ne portent aucun risque financier car l’achat est fait via une filiale.
Il n’y a aucune tierce partie fiduciaire dans un rôle de dépositaire ou de contrôle de la bonne gestion. Louve et ses filiales ne publient pas ses comptes ou ses bilans à ce jour donc il faut s’en remettre à leur parole.

Notez quand même qu’ils sont inscrits à l’ORIAS mais je ne m’y connais pas assez pour dire ce que cela apporte comme garanties vis à vis des clients dans ce cas de figure (émission d’obligations ’maison’).

Bref, je trouve que ça manque de transparence pour juger du risque et de l’intérêt économique du projet comparé à des SCPI ou SIIC à crédit.

Mais j’espère que s’agissant de leur première opération de ce type, il y a le temps d’arrondir les bords et de s’améliorer iterativement.

Si Clément souhaite me répondre par MP, je suis tout à fait disposé à corriger mon propos en cas d’erreurs.

Bonjour.

Je me réponds à moi-même, avec l’info du jour :

Louve invest a écrit :

Après le succès de notre premier bien en immobilier fractionné à Marseille, nous sommes ravis de vous annoncer un deuxième bien proposé par notre filiale Meute ! Un appartement en colocation à Quimper. Il sera disponible à l’investissement jeudi 11 mai à 11h.

Pour vous présenter tous les détails de ce projet, un webinar spécial aura lieu le mercredi 10 mai à 18h. L’occasion pour nous de vous en dire plus sur le projet, les caractéristiques du bien et la ville de Quimper où il est situé.

Clément Renault recevra Benjamin Etienne de Rent Immo qui nous accompagne sur la gestion immobilière du bien.

Lever 150 k€ (en gros) en quelques heures n’est pas non plus une prouesse au vu des importants efforts (et budget ?) de communication mis en œuvre.

C’est bien, mais il n’y a pas de quoi s’enthousiasmer il me semble.

Quoi qu’il en soit, on peut saluer le fait qu’ils proposent un montage en immobilier fractionné qui tienne bien mieux la route juridiquement parlant que les copains de B…ks par exemple.

Au niveau des fondamentaux immobiliers du bien, des membres du forum habitant Quimper peuvent peut-être nous donner leur avis sur le prix affiché par rapport au quartier. Ce serait intéressant.
Et pour ceux qui ont investi, une visite virtuelle du bien a t’elle été fournie par Meute Invest ?

Nouvelle opportunité d’investissement.

Mail reçu ce matin, le bien est un appartement en colocation à Angers.

Il y aura un webinar de présentation le 20 juin à 18h30, et vente des obligations le lendemain à 11h.

Affaire à suivre, je me suis personnellement inscrit et verrai sûrement pour acheter quelques obligations.

Les "opportunités" à Marseille et Angers sont clairement en dessous de celle de Quimper, qui était déjà plutôt médiocre sur certains aspects (comme expliqué plus haut).

Je n’ai pris aucune part sur Angers, j’attends le suivant.

Louve fait bien les choses dans la forme, mais les appartements qu’ils achètent sont trop médiocres et n’intéresseraient pas du tout en achat propre la plupart des investisseurs chevronnés de ce forum. Le gros avantage de ce type d’investissement, c’est que c’est très facile. Pour quelques milliers d’euros, ça diversifie un peu.