CaptainSto [campagne] : étude de cas immobilier (auto-construction d'une maison avec LMNP)

Je suis en pleine réflexion et me pose beaucoup de questions sur mon projet qui est déjà bien avancé puisque j’ai eu l’accord de la banque après avoir fait les devis matériaux pour la construction d’une maison sur un terrain de 600m carré dans un ancien lotissement en autoconstruction (aussi bien petit oeuvre que gros oeuvre).

- Le terrain se situe dans un ancien lotissement datant d’une quarantaine d’année, (terrain de 1 000m carré qui était un parc de jeu divisé en deux et commercialisé en terrain constructible) majoritairement des retraités y vivent et des jeunes sans gros revenus, maison pour la plupart "vieillotte" et terrain ne dépassant pas les 600m carrés.

- Le terrain se trouve dans le secteur du sud manche à moins d’un quart d’heure de la mer et entre les deux plus grandes villes du secteur un quart d’heure pour s’y rendre. (8K habitants et 13K habitants)

- Le terrain est vendu 35k€ viabilisé par la mairie, les deux terrains vendus avant même d’avoir été commercialisé pour ma part, j’avais appelé la mairie 6 mois avant.

- La commune compte 800 habitants, le terrain est à 100m d’une école maternelle, 200m d’un bar et petite épicerie et 500m d’un restaurant. Il est à 5 minutes d’un collège dans une ville de 1200 habitant avec boulangerie, supermarché et 8 minutes d’une ville plus dynamique de 2 700 habitants avec grand supermarché et nombreux commerces.

- Les prix dans le sud manche ont fait un bon depuis le covid comme partout près des côtes, de nombreux biens et terrain sont partis à des prix délirants, énormément de demande locative, des jeunes amis qui n’arrivent pas à trouver de loc même avec une bonne situation.

- À voir dans quelques années si la demande est toujours aussi forte, mais j’ai quand même l’impression que notre région est depuis le covid très "prisé" proximité de la mer, insécurité pas encore? présente, prix
encore inférieur à la Bretagne même si à moins de 5 minutes de la mer les prix sont délirants.

- À contrario, l’emplacement est à 1h d’une grande ville (Rennes et Caen), la plupart des jeunes ne restant pas par là, bougent près des grandes villes de plus de 50k habitants, j’ai peur que l’effet covid s’estompe.

Concernant le prêt, j’ai réussi à obtenir l’accord du crédit agricole pour un prêt immobilier de 170K€ (seul) sur 25 ans avec un taux de 2.80 % (moyenne un peu plus basse avec le PTZ et le pret access immo sur 10 K)

Tout le monde a été assez surpris autour de moi qu’une banque finance encore l’autoconstruction sur la partie gros oeuvre; je pense que ma situation est assez rassurante pour une banque (peu de dépense, de l’argent sur un pea/cto/pee, assurance vie, livret a).

J’ai fait le choix après plusieurs mois de réflexion, de faire une maison de plain-pied de forme rectangle pour garder un bout de terrain côté sud pour y implanter la terrasse.

Cette maison sera habitée les premiers mois par moi-même, mais je souhaite par la suite, la mettre en location pour un autre projet immobilier cette fois avec ma compagne.

C’est maintenant que ça se complique, je me pose beaucoup de questions.. j’ai fait les plans de maisons à mon goût, comme si ça allait être "la maison de ma vie" (donc voulant privilégier la qualité), et d’un autre côté en pensant à la location visant une famille avec deux enfants. J’ai donc volontairement fait 3 chambres avec une salle de bain et une salle d’eau dans la chambre parentale.

J’ai peur de m’orienter vers un trop haut standing, pour une maison destinée à une famille avec un ou deux enfants, dans un ancien lotissement, ou ce sont des foyers relativement modestes qui y vivent.

Pareil pour la fiscalité, je suis dans le flou et pourtant je bosse dans un cabinet comptable.. mon métier me fait choisir le régime Lmnp qui est sans aucun doute une niche fiscale (combien de temps encore?), mais louer meublée une maison en campagne de 120m carrée ? Il y aura t-il des demandes ? Le turn-over important ?

Nous ferions toute la menuiserie intérieure nous-mêmes, nous avons la chance d’avoir tous les outils pour pouvoir le faire. J’y vivrai quelques mois ou quelques années le temps de terminer l’aménagement extérieur, de construire le garage dans un second temps, et la mettrait en location ; si dans une vingtaine d’années je décide de m’en séparer pour une x raison, il y aura toujours l’exonération sur ps et ir sur la durée de détention (exonération totale au bout de 30 ans).

J’aimerais avoir un retour d’expérience car j’aimerais à tous pris éviter de faire fausse route surtout sur un premier projet comme celui-ci, qui pourrait impacter fortement des futurs projets notamment le projet avec ma compagne.

J’en suis à me demander :
- est-ce une bonne idée de viser les couples avec enfants dans une commune de 1 000 habitants avec une écolé maternelle à 200 m
- construire une maison de 120m carré n’est ce pas trop grand ? Une famille avec de bons revenus vont-ils accepter d’être dans un lotissement avec si peu de terrain ?
- lmnp est-ce envisageable pour une maison en campagne ? Ou il faut privilégier la location nue quitte à payer de l’impôt ?
- faut-il construire avec des matériaux de qualité et à la mode (grande baie vitrée, menuiserie alu gris anthracite, chauffage au sol, pac, isolation phonique mur intérieure) quitte à payer un peu plus cher au départ pour viser des bons locataires chose très important pour moi car voir la maison se dégrader serait très dur

Mots-clés : autoconstruction, campagne, construction neuve, lmnp