Transmission d'un terrain par donation de parts de SCI d'attribution ?

La transmission de la SCI dans le premier cas est possible, moyennant le paiement des droits. Cependant, je crains que vous n’estimiez pas la SCI correctement.

Vous intégrez le terrain non viabilisé dans la SCI pour 80k. La maison, vous n’en parlez pas. Est-ce inclus ?
Vous injectez 100k de cash pour des opérations. Vous en déduisez que ce cash est déductible … ce n’est pas complètement faux, mais vous imaginez bien que c’est un peu simpliste …

Vous injectez de l’argent dans une entreprise, cela entraine la réduction d’autant de sa valeur ? Un peu simpliste comme raisonnement.

Le cash apporté devient une dette vis à vis des associés, mais il entre aussi sur le compte de la société comme liquidités (la contrepartie de la dette dans la comptabilité interne). Ces liquidités, si vous ne les utilisez pas, entre dans la valeur de la société : elle vaut le terrain + les liquidités - les dettes, soit 80k.

Si vous utilisez ce cash en viabilisation ou construction, la SC prend de la valeur. Plus ou moins que les liquidités utilisées. Si moins d’un rapport important, il y a risque de contestation par le fisc de la valeur de la SC retenue : on n’investit pas 100k pour obtenir 25k de patrimoine. Si c’est le résultat annoncé, il y a problème de gestion, d’investissement ou de volonté manifeste d’optimiser fiscalement.

Merci pour ces retours rapides.

xazh a écrit :

Vous intégrez le terrain non viabilisé dans la SCI pour 80k. La maison, vous n’en parlez pas. Est-ce inclus ?

fred42 a écrit :

De plus, je ne comprends pas pourquoi vous parlez de la maison qui me semblait être en dehors dans l’opération dans votre description.

En première intention, pour valider le principe du schéma, je n’incluais pas la maison. Je l’inclus dans un second temps au raisonnement, en ayant conscience que ce n’est pas le même montant à effacer. J’ai effectivement fait une coquille qui crée de la confusion dans la rédaction, je modifie.

xazh a écrit :

Vous injectez 100k de cash pour des opérations. Vous en déduisez que ce cash est déductible … ce n’est pas complètement faux, mais vous imaginez bien que c’est un peu simpliste …

Vous injectez de l’argent dans une entreprise, cela entraine la réduction d’autant de sa valeur ? Un peu simpliste comme raisonnement.

Dans mon esprit, la SCI devenaient endettée, comme si elle empruntait, ce qui réduisait (potentiellement à néant) la valeur des parts. Il me semblait avoir lu que ceci était acquis, mais il y a peut-être une erreur de compréhension de ma part.

xazh a écrit :

Le cash apporté devient une dette vis à vis des associés, mais il entre aussi sur le compte de la société comme liquidités (la contrepartie de la dette dans la comptabilité interne). Ces liquidités, si vous ne les utilisez pas, entre dans la valeur de la société : elle vaut le terrain + les liquidités - les dettes, soit 80k.

Si vous utilisez ce cash en viabilisation ou construction, la SC prend de la valeur. Plus ou moins que les liquidités utilisées. Si moins d’un rapport important, il y a risque de contestation par le fisc de la valeur de la SC retenue : on n’investit pas 100k pour obtenir 25k de patrimoine. Si c’est le résultat annoncé, il y a problème de gestion, d’investissement ou de volonté manifeste d’optimiser fiscalement.

Il s’agit bien de réaliser effectivement les travaux de viabilisation. Je n’ai effectivement pas intégré l’évolution de la valeur de la SCI grâce aux travaux… Je n’avais pas compris qu’on devait procéder ainsi dans les montages. Qu’en est-il des montages où la SCI emprunte pour viabiliser afin de réduire la valeur des parts et permettre une transmission sur la base d’une valeur moindre, avec moins de taxation associée ? N’existerait-il pas un schéma similaire mais adapté à ce cas ? Je me proposais d’apporter l’argent en cash en compte courant par souci de facilité, mais je peux aussi envisager que la SCI emprunte.

Bernard2K a écrit :

Je l’avais longuement expliqué dans ce fil, à partir de ce message
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.5

Merci Bernard2K, j’ai lu les échanges, éclairants en effet.

Effectivement je me suis laissé influencer par les forums parlant d’emprunt avant cession de parts de SCI des parents aux enfants, montage annoncé comme permettant de transmettre du capital aux enfants alors qu’ils n’ont pas de cash ni de capacité d’emprunt… à tort, manifestement.

Je pensais que j’étais dans un cas particulier dans lequel les enfants apportant les fonds en compte courant (et non les parents), on pouvait diminuer la valeur des parts pour favoriser un transmission minimisant les droits de donation… je comprends donc que ce n’est pas le cas.

N’y aurait-il pas malgré tout un montage SCI à envisager, qui serait profitable, dans le cas où les parents apportent un bien et les enfants un apport en compte courant pour viabiliser voire construire du locatif qui sera remboursé grâce à des loyers ou des ventes de terrains viabilisés grâce aux apports ?

Je cherche une idée de montage, je ne vois pas… Je vais me renseigner sur le bail à construire, le bail emphytéotique. Je suis étonné de ne pas trouver d’échanges portant sur une situation similaire à la mienne (mais peut-être que je cherche mal).

Bonne journée !

Effectivement, je comprends l’idée de ce montage classique, et saisis son utilité dans le cas où le parent a  besoin d’un gain de niveau de vie.

Néanmoins, ma mère vivant de manière "modeste" (sa retraite et son épargne de précaution lui suffisent), elle ne consommerait pas ce cash, qui restera dormir sur un compte jusqu’à sa succession… ce qui rend le montage peu pertinent pour mon cas.

Effectivement je me suis laissé influencer par les forums parlant d’emprunt avant cession de parts de SCI des parents aux enfants, montage annoncé comme permettant de transmettre du capital aux enfants alors qu’ils n’ont pas de cash ni de capacité d’emprunt

Avec une SCI endettée, les parents transfèrent deux choses aux enfants : leur capacité d’emprunt ; et un outil à gagner de l’argent, prêt à servir. Mais il n’y a pas de transfert de capital, puisqu’il y a emprunt. Et, si les parents apportent eux-mêmes le capital, ça donne de la valeur de la SCI, donc il y a potentiellement des droits à payer. Il n’y a rien de magique.

Sur la question du choix vente ou apport grauit du terrain :

1/4 des français vont en Ehpad.
Le temps de séjour moyen est de 2 ans (on en sort généralement les pieds devant).
La différence entre les revenus et le coût de l’Ehpad atteint facilement 1000 €, dans le cas d’une retraite modeste comme vous dites. Donc 24 000 € seront consommés sur ces 2 ans. Si 10 ans, c’est 120 000 €. D’où le fait qu’une personne âgée a besoin d’une épargne de précaution importante.

Notez que pour les personnes âgées qui n’ont pas l’argent de côté, il y a deux solutions :
- que les enfants paient, au titre de l’obligation alimentaire.
- que le Département paie, mais c’est récupérable sur la succession. Donc si la personne âgée n’a pas les revenus pour payer mais a du patrimoine, ça sera retenu sur la succession, ce qui revient plus ou moins à ce que les enfants paient.

Donc, en fonction de l’épargne qu’a votre mère :
- si elle a déjà assez d’épargne, il peut être pertinent qu’elle apporte le terrain à la SCI (ce qui reviendra plus ou moins à vous faire donation du terrain, puisqu’elle vous fera ensuite donation des parts de la SCI valant 80 k€ du fait de la présence du terrain dans la SCI).
- si elle n’a pas assez d’épargne de précaution, en prévision notamment d’un futur séjour en Ehpad, il pourrait être pertinent qu’elle vende le terrain à la SCI, ce qui permet, comme dit xazh, de transformer le terrain en espèces sonnantes et trébuchantes, donc de rendre son patrimoine plus liquide.

Oui c’est possible d’associer les petits enfants et que la donation de parts de votre mère se fasse en direction des petits enfants.
Notez plusieurs choses :
- une SCI d’attribution a vocation à ce que chacun des associés se retrouve propriétaire de sa partie. Typiquement, on projette un immeuble de 10 logements ; chacun des 10 associés prend des parts à hauteur de ses futurs tantièmes dans la copro ; on contruit ; on dissout ; chacun est alors propriétaire de son lot de copro. Ca ne semble pas très cohérent avec votre volonté de rester en indivision et/ou en SCI à long terme. La SCI classique semble mieux adaptée à votre situation.
- pour autant, qui dit SCI, dit besoin de gérer à long terme, et que tous les associés s’entendant à ce sujet. Si un associé veut vendre car besoin d’argent, et l’autre veut garder car c’est ce qui nous vient de maman, c’est le début des ennuis ? Est-ce vraiment une bonne idée ? J’ai tendance à préconsier un partage et que chacun gère ses affaires seules, mais c’est peut-être que je suis trop pessimiste.
- attention aux enfants mineurs dans les SCI, ça peut faire peur aux banques. xazh a expliqué de nombreuses fois ce qu’il convient de mettre dans les statuts à ce sujet ; vous le retrouverez par une recherche sur le forum.

Après, j’ai l’impression d’être allé au max de ce qu’on peut faire sur un forum. Après, il vous faut surtout un bon notaire pour vous conseiller ; voire un avocat fiscaliste et/ou versé dans la gestion patrimoniale.