Vice caché : grosses fissures sous un faux plafond !

Cvalda88 · #1

Bonjour,

Je viens d’acquérir un appartement pour en faire un bien locatif (et/ou un achat-revente après un ou deux ans) auprès de vendeurs particuliers.

L’appartement est à rénover, et il y avait un faux plafond en lambris dans une des chambres. Lorsque les artisans l’ont enlevé pour faire quelque chose de plus plus propre, on a découvert des fissures assez larges qui traversent tout le plafond…

J’ai donc plusieurs options:

1) Lancer une procédure de vice-caché contre les vendeurs (mais mon notaire m’a plus ou moins dit qu’elles n’aboutissaient jamais) afin de demander une compensation pour des travaux de structure.

2) Lancer une expertise et réaliser les travaux par la copro, mais la copro n’est pas du tout réactive (personne n’est venu aux dernières AGs) et je n’ai pas les fonds pour financer des travaux de structure couteûx. L’immeuble pourrait donc être immobilisé pendant un temps très long, sans revenus …

3) Ecouter mes artisans qui me disent qu’ils en voient partout et qui proposent de recouvrir avec un nouveau faux plafond, pour remettre le bien en vente quelques mois plus tard. Mais je ne trouve pas ça éthique, et je ne veux pas que cela se retourne légalement contre moi lors d’une prochaine vente.

Bref, tout avis est bon à prendre.

Merci d’avance

Mots-clés : fissures, plafond, revente, structure, travaux, vice caché

Sernin · #2

A ce que j’en ai compris lors d’un achat immobilier récent, la procédure pour vice caché, contre un particulier, n’a de chances d’aboutir que si vous pouvez prouver que l’ancien propriétaire était parfaitement au courant du défaut et qu’il l’a dissimulé à dessein. Il y a une exception toutefois, me cas des vendeurs professionnels, lesquels sont réputés de mauvaise foi:

Lenard Avocat a écrit :
Ont été considérés comme vendeurs professionnels dans le cas de vente immobilier :

- le promoteur qui vend des appartements
- une société qui dont l’objet social est de vendre des immeubles
- le particulier qui achète plusieurs lots d’un immeuble et les revend
- un particulier qui achète un immeuble pour le restructurer et avant de le vendre effectue des travaux dans les appartements
- la SCI qui achète un immeuble qu’elle rénove pour en vendre une partie et louer le reste

En réalité un des critères dégagés par la jurisprudence est celui du vendeur qui vend dans le cadre d’une activité commerciale ou spéculative en opposition avec le particulier et même une SCI qui vend de façon ponctuelle sa résidence secondaire ou principale.

Si vous n’êtes pas dans ce cas et ne possédez aucune indication (vieux diagnostic, etc.) prouvant que l’ancien propriétaire avait connaissance du défaut, il vous faudra choisir entre les solutions 1 et 3.

Range19 · #3

Je me dis souvent que je ne suis pas normal… alors ma réponse ne l’est peut-être pas.

Si je voyais du lambris lors d’une visite avant achat dans un appart, je partirai en courant ou je demanderai à voir ce qu’il y a dessous si l’appart est le coup du siècle.
C’est LE produit de camouflage par excellence. Et en bon investisseur que j’aimerais être, je ne peux pas ne pas le savoir.
De plus, c’est curieux de poser ce truc de bricolos au plafond : si le bricolo se casse la tête à faire un truc pénible bras en l’air, c’est qu’il y a quelque chose..
Bon, trop tard, vous n’êtes pas méfiant au bon moment.

Vous allez donc chercher une solution de façon méthodique : avec une expertise par un vrai expert afin de déterminer les causes et les solutions.
Je ne vois pas ce que je ferai d’autre.

Surin · #4

Vous précisez pas quel est le matériau fissuré, est-ce un plafond en plâtre, quelle est son épaisseur ?
Ou est-ce du béton, un élément structurel, auquel cas il serait étonnant qu’il y a de grosses fissures.
Qu’il a-t-il au dessus ?

Cvalda88 · #5

Sernin a écrit :
A ce que j’en ai compris lors d’un achat immobilier récent, la procédure pour vice caché, contre un particulier, n’a de chances d’aboutir que si vous pouvez prouver que l’ancien propriétaire était parfaitement au courant du défaut et qu’il l’a dissimulé à dessein.

La seule preuve que j’ai pour le moment constitue la pose d’un plafond en lambris sur les fissures, sans aucune mention (oral ou écrite) des fissures en question de la part du vendeur. La dissimulation me semble évidente, mais est-ce que cela peut suffir dans une procédure ?

Range19 a écrit :
Si je voyais du lambris lors d’une visite avant achat dans un appart, je partirai en courant ou je demanderai à voir ce qu’il y a dessous si l’appart est le coup du siècle.

Oui on m’a dit plusieurs fois qu’il n’y avait aucun souci de structure et le reste de l’appart avait l’air plutôt sain. J’ai fais confiance et c’était une erreur, c’est une bonne leçon pour une prochaine fois…

Surin a écrit :
Vous précisez pas quel est le matériau fissuré, est-ce un plafond en plâtre, quelle est son épaisseur ? Ou est-ce du béton, un élément structurel, auquel cas il serait étonnant qu’il y a de grosses fissures. Qu’il a-t-il au dessus ?

Le matériel fissué a l’air d’être le plafond nu en béton lui-même. J’imagine qu’au-dessus il y a directement la charpente de l’étage du dessus, mais c’est une supposition.

Voici quelques photos:
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Aigri · #6

Je dis très certainement une grosse bêtise, ne connaissant rien du lieu autour de la photo.
Ferraillage insuffisant ?
Mais on ne sait rien de votre immeuble et son environnement.
-Année,
-Terrain où il est construit.
-matériau de construction,
-Quel étage étage
-Etc…
Sinon, en phase avec Range19.

PS) Je suis désolé de vous dire ça, sans pensée mauvaise.
La description de votre immeuble ressemble à votre présentation : vite bâclée.
Alors comment vous donner des renseignements qui ne soient pas du même tonneau ?

Pour avoir des réponses utiles, il faut prendre le temps de poser les choses sérieusement.

PS2) Vous dites vouloir échanger "en réel".
Si vous voulez dire physiquement/en présentiel, on ne sait même pas de quelle ville, région vous êtes.
Quand à vouloir échanger par mail…..?

xazh · #7

Cvalda88 a écrit :
1) Lancer une procédure de vice-caché contre les vendeurs (mais mon notaire m’a plus ou moins dit qu’elles n’aboutissaient jamais) afin de demander une compensation pour des travaux de structure.

2) Lancer une expertise et réaliser les travaux par la copro, mais la copro n’est pas du tout réactive (personne n’est venu aux dernières AGs) et je n’ai pas les fonds pour financer des travaux de structure couteûx. L’immeuble pourrait donc être immobilisé pendant un temps très long, sans revenus …

3) Ecouter mes artisans qui me disent qu’ils en voient partout et qui proposent de recouvrir avec un nouveau faux plafond, pour remettre le bien en vente quelques mois plus tard. Mais je ne trouve pas ça éthique, et je ne veux pas que cela se retourne légalement contre moi lors d’une prochaine vente.

Concernant le vice caché, pour obtenir gain de cause, il faut déjà que ce soit un vice (donc impact structurel). Ensuite à supposer que le vendeur soit non professionnel, qu’il était conscient que c’était un vice et qu’il vous a délibérément caché ce fait.

Vous comprenez pourquoi il n’est pas simple d’obtenir cette décision.

En corollaire, vous avez conscience de cette lézarde. Si elle constitue un vice et que vous revendez en cachant ce fait, vous remplissez la seconde exigence : vous connaissez le vice et vous le cachez délibérément.

Cela n’implique pas qu’un acheteur pourra prouver que vous êtes vous même dans le cas 1, mais retenir cette hypothèse comme solution à votre problème ferait de vous un vendeur malhonnête.

Conclusion : le 2 est la seule option valide. Faites intervenir votre assureur sur la fissure détectée pour l’expertise. S’il note que la fissure présente un défaut de structure, les travaux devront être réalisés. Soit l’assureur enclenchera les travaux, soit le syndic pourra le faire si le défaut présente un danger (a priori au titre de l’article 18, travaux de sauvegarde de l’immeuble)

Rappel : le plancher haut de votre bien constitue aussi le plancher bas de l’étage supérieur, c’est un élément de la copropriété, les travaux de réparation sont de toute facon à la charge de la copropriété.

Kabal · #8

Si j’étais de mauvaise foi, je dirai que quand j’ai posé le lambris, il n’y avait aucune fissure et qu’elle est apparue après une fois recouverte et comme je ne vois pas encore à travers le lambris, je ne le savais pas. Voire que c’est vous qui avez causé cela en déposant le lambris…

Cvalda88 · #9

xazh a écrit :
Conclusion : le 2 est la seule option valide. Faites intervenir votre assureur sur la fissure détectée pour l’expertise. S’il note que la fissure présente un défaut de structure, les travaux devront être réalisés. Soit l’assureur enclenchera les travaux, soit le syndic pourra le faire si le défaut présente un danger (a priori au titre de l’article 18, travaux de sauvegarde de l’immeuble)

Rappel : le plancher haut de votre bien constitue aussi le plancher bas de l’étage supérieur, c’est un élément de la copropriété, les travaux de réparation sont de toute facon à la charge de la copropriété.

Merci pour ce partage, je vais contacter l’agence de gestion de la copro afin de voir comment l’assurance peut couvrir le diagnostic et dans un monde idéal les travaux. Sinon effectivement, j’activerai la corpro pour lancer les travaux de réparation au plus vite.

kabal a écrit :
Si j’étais de mauvaise foi, je dirai que quand j’ai posé le lambris, il n’y avait aucune fissure et qu’elle est apparue après une fois recouverte et comme je ne vois pas encore à travers le lambris, je ne le savais pas. Voire que c’est vous qui avez causé cela en déposant le lambris…

C’est bien ce que je redoute en effet, que le fait d’avoir posé du lambris ne soit pas une preuve suffisante contre la parole des vendeurs…

xazh · #10

Kabal a écrit :
Si j’étais de mauvaise foi, je dirai que quand j’ai posé le lambris, il n’y avait aucune fissure et qu’elle est apparue après une fois recouverte et comme je ne vois pas encore à travers le lambris, je ne le savais pas. Voire que c’est vous qui avez causé cela en déposant le lambris…

C’est la question qui se pose à Cvalda qui sait que cette fissure existe. Le vendeur précédent le savait-il ? Peut être, et au plan juridique, il est très prbablement en sécurité, comme le serait Cvalda en revendant de suite avant d’officialiser le problème vis à vis de l’assurance et/ou du syndic / copro.

Mais l’un comme l’autre peut il assumer la charge morale, dans le temps, du risque potentiellement induit ?

A chacun d’estimer.

Pierrot31 · #11

Dur de se prononcer sans voir la fissure "en vrai" mais, elle a pas l’air méchante cette fissure. Elle semble ancienne et stabilisée : il y a un bout de plâtre à droite qui recouvre la fissure et qui n’est pas fissuré..

Bref, je suis du même avis que vos artisans…

EricB · #12

Bonsoir,

Cvalda88 a écrit :
tout avis est bon à prendre. Merci d’avance

Vous trouverez quelques files avec des retours d’expérience sur le même thème (vice caché) :

Forums des investisseurs heureux / recherche : vice caché

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (21/03/2023 09h56)

bascarol · #13

Bonjour,

Vu l’état des fenêtres, une seule fissure est un exploit. Cette immeuble est ancien.

1/ Un expert en assurance ne pourra pas détecter si cette fissure est important ou pas rien qu’en la regardant.
2/ Dire si cette fissure est grave ou pas sans savoir ce qu’il y a au dessus, c’est comme saler un plat sans l’avoir gouter !

Qu’y a t’il au dessus ?
Quel type de construction ? Haussmannien, moderne,
Une fissure n’est jamais neutre.. . un jour ou l’autre elle s’agrandira pour devenir une lézarde

Voir si une fissure est grave ou pas demande des calculs, un test, un ferroscan et enfin peut être un analyse plus profonde sur l’immeuble.

Ce type de fissure est souvent du à une dépassivation du fer. Dû simplement à des infiltrations passives qui ont corrodé l’armature ou a une carbonatation du ciment mal dosé.
Il faut donc procéder au processus inverse pour rendre le fer "actif" pour stopper le corrosion et ensuite un enduit synthétique fibré ou à la résine feront l’affaire

3 Solutions pour réparer ce type de fissures définitivement.
La méthode traditionnelle :
Décaper, sabler éventuellement, agrafage du béton, résine fibrée et le tour est joué, inconvénient, fonctionne 8 à 10 ans si aucun éléments vient perturber la fissure (infiltrations, étanchéité mal réalisée, ect…)

La méthode électrochimique :
La plus efficace car à vie, mais pas réalisable pour un non professionnel. Injection d’un courant (1A /m²) via un treillis en carbone fixé sur l’armature au niveau de la fissure nettoyée et curée. Un coup de résine de protection et terminé
Il existe 3 méthodes électrochimiques, mais celle-ci est plus facilement réalisable par un maçon.

La méthode par inhibition de la corrosion :
Elle consiste a appliquer une lotion sur un béton ultra propre, pas cher mais peu efficace dans le temps et surtout ne stoppent pas la pathologie, mais l’embellie uniquement

En résumé :
Première décision a prendre je fais traiter pour jamais revoir ou je cache la misère pour les quelques années ou mois a venir.

Ensuite en fonction de la première décision, je traite comme ci dessus ou j’applique une résine réparatrice et ferme les yeux en laissant à mon prochain gérer la fissure.

A+

Dernière modification par bascarol (20/03/2023 21h02)

Cvalda88 · #14

Encore un grand merci pour vos réponses et pour votre aide !

J’ai fait appel au syndic de la copro pour faire un diagnostic de structure avec un bureau d’étude. L’expert est passé ce matin et résultat : rien de grave, les fissures bien qu’importantes n’impactent pas la structure (le plafond fissuré est en fait un faux plafond qui a une couleur identique à du béton, mais n’en est pas. Il bouge dû au plancher / poutres du dessus "flexibles", mais c’est tout). On va solidifier, recouvrir et lancer un diagnostic de routine pour le reste de la structure, mais à priori, c’est sain.

Plus de peur que de mal donc, et une bonne leçon : toujours voir ce qu’il se cache sous du lambris avant un achat.

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Vice caché : grosses fissures sous un faux plafond !

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