Pierrot31 : étude de cas immobilier (découpage d'un terrain)

Je ne suis pas compétent pour la partie légale.
Pour celle du prix à demander, je dirais :
- votre parcelle est évaluable à 233 x 0.5 = 115€ selon la SAFER
- sa parcelle est évaluable à 398 x 400 = 159 k€ selon le barème du lotissement.

Si vous avez raison, il veut donc faire une gain de + 120k€ (si on déduit les frais de paperasse, éventuels travaux…. que je ne sais nullement estimé n’ayant jamais eu ce type de besoin)

La solution la plus simple serait d’évaluer votre parcelle au même ratio que la sienne (soit 93k€ en théorie), moyennant un peu de décote.
En gros, par exemple, s’il paie 50k€ pour en gagner 130k€, cela est une superbe occase pour lui. Et pour vous aussi.

Une autre méthode serait de lui demander de vous faire une offre et de la multiplier par 2.

L’essentiel étant d’être certain de son objectif réel. Car ce que vous pensez peut aussi être une projection de comment vous fonctionneriez à sa place. S’il est de bonne foi, proposez lui un échange entre la parcelle bleue et celle rouge :-D !

Pierrot31 a écrit :

D’autant que j’ai un autre atout, les 233m2 font partie d’une parcelle de 5200m2 qui m’appartient en entier, sans bail rural.

Ok, mais alors cette grande parcelle est en dehors de votre plan si je vous suis bien !

Bonjour Pierrot

Je vous réponds dans le texte.

Pierrot31 a écrit :

Bonjour les IH,

Je viens vers vous pour avoir vos lumières en matière d’urbanise et de négociation.

…

Mes questions sont les suivantes:
1/ Peut on créer, du point de vue de l’urbanisme, une voie d’accès sur ma partie (en rouge) qui est en zone N?

OUI. Par le passé (récent), on aurait fait observer que un terrain constructible devait avoir son accès en zone constructible également. Sauf…Si l’accès était existant. Vous imaginez la parade : on fait son accès (non soumis à autorisation sauf si gros mouvement de terre ou si surface imperméabilisée considérable), puis, on dépose pour la maison. Bref, fini, on oublie, c’était ridicule.

2/ Il n’a que 9m de linéaire sur la route, peut-il faire 2 accès sans Permis d’ Aménager avec juste une DP?

OUI, sous réserve de l’accord du gestionnaire de voirie et à mon avis en "trichant" (en droit du sol tout est basé sur le régime déclaratif : on instruit sur la base des déclarations) car vous le devinez bien : il y aura en réalité dans la vraie vie un seul accès par un trapèze de grande base 9m utilisé pour 2 constructions donc => PA!  Si le service instructeur est tatillon il y aura soit questionnement (non réglementaire) soit contrôle post travaux (bof, le procureur s’en fiche totalement…).

3/ Sans mon terrain (partie rouge), est-il coincé pour vendre une partie de son terrain en bleu? Sinon de combien de m² doit-il amputer ces 398m² pour être en règle au niveau urbanisme?

Non, il dépose un PA et découpe avec servitude de passage.

4/ Financièrement, les 15 lots se sont vendu à 400€/m² (il s’agit d’un lotissement communales avec 47 dossiers déposés pour 15 lots uniquement). Quel prix vous paraît juste pour ma partie en rouge?

Vos questions sont très bien ordonnées. La réponse du 3) vous donne la valeur de votre terrain : il vaut à minima le prix de la servitude. Mettons qu’elle soit de 100m2, je la chiffre à 100X400€ s’agissant de terrain constructible, mais l’aspect "servitude" avec tous les tracas qui vont avec (tranquillité, entretien, facilité de revente) renchérit ce tarif.

Merci,

Bonjour Ademos,

Merc.i de conforter mon analyse j’apprécie. Observez également que la servitude imposera de construire dans un "triangle" de terrain résiduel ; que le respect des règles de prospect habituelles va fortement contraindre l’usage du terrain, la forme et la fonctionnalité de la construction ; que l’orientation des bâtis environnement laisse craindre une mauvaise exposition et des difficultés à respecter certains objectifs de la RE 2020 ; que de surcroît il y a aura du vis à vis sans doute avec la 224 (puisque les ouvertures en limite coté 271 et 272 ne seront pas possible en droit privé…Que le terrain de Pierrot permet d’envisager sous réserves d’évolution du document un autre découpage avant datteindre la trajectoire ZAN sous 20 à 30 ans (voir le SCoT)…

=> 40K€ à sa place je n’hésite pas longtemps !

Dernière modification par Iqce (21/04/2022 09h46)

Non pas du tout, ça fait étriqué (en découpant au ras du mur, en limite du bâti sur la 224) mais vu les prix au m2 c’est jouable. Et, s’il conserve "votre" bout de terrain à termes comme je l’ai évoqué il pourra encore espère un découpage !
Il faudrait connaître les règles de prospect, mais j’y crois surtout par un permis groupé et en découpant ultérieurement pour contourner les dites règles de prospect "au cas ou si besoin" et le PA. Mais il y aura recours obligatoire à l’architecte.

ZAN = Zéro Artificialisation Nette. Les collectivités ont 20 à 30 ans pour cesser de consommer du foncier. En clair, il faudra rebâtir la ville sur la ville (densification par redécoupage, création d’étages).

D’ici 20 ans, le PLU va continuer à vivre pour tendre vers le ZAN. Dans cette période, j’ai bon espoir que le coeur rouge passe en constructible. En effet, lorsque l’on détermine des zones à urbaniser, on fait fi des intérêts particuliers. Votre terrain, en bordure de centralité et desservi par les réseaux (pas de coût pour la collectivité) s’inscrit dans ce que l’on peut définir aux dires du code de l’urbanisme comme étant "les parties urbanisées" de la commune (une quasi dent creuse).

Il reste à le mâtiner d’intérêt Général avec par ex du locatif social : à l’occasion d’une rencontre avec le maire, il convient de lui apporter tout cuit un projet politique à géomètrie variable. En clair vous proposerez cette dent creuse mais également le grand terrain !
Dans ces discussions, je vous conseille d’être accompagné, on parle d’un million d’€ potentiel (selon mes ratios)…Ils vont tout tenter pour avoir ce terrain à bas prix et il faut du répondant.

NB : la 216 n’est pas à négliger non plus, je suis acheteur (et joueur) à 0.50€ le m2 !

Edit : bien sur au passage vous comprenez que d’ici quelques années les "400 € le m2" sembleront pas cher payé pour les privilégiés qui auront acheté les lots de votre voisin (argument supplémentaire ?).

Au niveau financier, pour le moment, j’en suis arrivé à la conclusion que :
- l’accès au terrain bleu pour toutes les raisons discutées précédemment valait 40k€ au minimum.

Par ailleurs, le terrain vert a 126m² en constructible et un jardin d’agrément (avec piscine) de 260m². Sans mon terrain rouge, il ne peut détacher cette parcelle verte.

Par contre, là, je sèche! Je n’arrive pas à savoir ce que je peux demander d’un point de vue financier pour l’accès à cette parcelle verte. Quelqu’un a une idée?

M.erci Iqce pour toutes vos contributions : votre aide m’est vraiment d’une très grande valeur!

Il me reste une zone d’ombre par rapport à votre message numéro 6. J’aimerai pouvoir justifier la servitude de 100m² .  J’en suis resté au fait que sans mon terrain rouge, il doit faire une servitude de 24m X 3m =72 m² (24 m de linéaire et le chemin d’une largeur de 3m).

Dans le même message, vous dites " il y aura en réalité dans la vraie vie un seul accès par un trapèze de grande base 9m utilisé pour 2 constructions ", cela justifie-t-il les 28m² manquant?

Je n’y connais rien en urbanisme, et vous avez deux pointures qui ont déjà répondu, donc je ne peux rien vous apporter là-dessus. Je ne peux que faire quelques remarques :

Première remarque : quel est votre objectif ? Ca manque un peu.
- est-ce juste d’être tranquille ? On dirait que vous réagissez uniquement parce que le voisin vous "harcèle". Dans ce cas il y a une solution très simple "pas à vendre laissez-moi tranquille sinon je porte plainte pour harcèlement". (évidemment je force le trait pour la démonstration).
- Est-ce de viabiliser l’arrière des terrains de tous les voisins (et pourquoi ? Qu’est-ce que ça vous apporte ?).
- Est-ce d’avoir de l’argent en échange ? Dans ce cas peu importe le nombre de parcelles que vous viabilisez, ce qui compte c’est combien on vous paie. Or, 40 k€ c’est beaucoup pour un confetti de terrain classé N, mais c’est peu dans l’absolu, est-ce que ça vraiment changer votre vie ? Faut-il se faire des noeuds au cerveau pour 40 k€ ?

Deuxième remarque : quelques pistes de négociation :
1) "laissez-moi tranquille, je ne vendrai jamais" (c’est risqué bien sûr, mais ça a le mérite de placer la barre très haut, parce qu’il y a toujours le sous-entendu "sauf pour un prix très élevé qui me ferait revenir sur ma position").
OU BIEN
2) "Je vous le vends 233 x 400 = 93200 €. Eh oui c’est le prix du terrain constructible, mais quand vous faites votre accès sur mon terrain, vous économisez de l’accès sur votre terrain constructible, donc ça vaut effectivement le prix du terrain constructible. A prendre ou à laisser. Bonnes réflexions".
OU BIEN
3) "Je ne peux pas encore vous faire de proposition de prix car je dois rencontrer, dans l’ordre, d’abord tous les voisins 218,219,220 etc. et voir si ma parcelle peut les intéresser ; et puis également les principaux aménageurs et lotisseurs qui interviennent dans le coin, qui pourraient être intéressés par l’ensemble de mon terrain en zone N qui ne restera pas toujours en zone N ; et puis aussi le maire qui serait intéressé pour y faire des logements sociaux et qui a le pouvoir de le passer en constructible. Vous savez sans doute comme il est difficile de se loger sur la commune, ça serait bien pour la mixité sociale d’avoir du logement social sous vos fenêtres… Quand j’aurais fait le tour de tout ce monde, je vendrai, peut-être, au plus offrant; De toutes façons, je ne suis pas pressé, ce terrain ne peut que prendre de la valeur, donc si ça ne se vend pas, ça me va aussi.".
OU BIEN
un mix de ces trois positions.

La principale règle pour une négociation "forte" : être prêt à échouer. Quand on est acheteur, ça veut dire être prêt à renoncer à cet achat ; quand on est vendeur, ça veut dire être prêt à échouer à vendre donc à garder son bien sur les bras. C’est seulement là qu’on pourra être dur en affaires. A l’inverse, si on ne supporte pas l’échec, on est obligé d’accepter les conditions que nous dicte l’autre partie.

Cela dit, je ne vous encourage pas à rester inflexible sur un prix à 93 k€. D’après les discussions précédentes, un prix à 40 k€ pour un confetti de terre agricole, avec le géomètre à la charge de l’acheteur, ça me semble déjà très bien vendu. Mais proposer 93 k€ pour finir à 40-50 k€, c’est une approche possible. Après, c’est facile à dire derrière son fauteuil. Dans la vraie vie, il faut s’adapter en fonction de la personnalité des gens, du contexte, etc.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2022 08h50)

Pierrot31 a écrit :

Bonjour les IH,

Je viens vous donner des nouvelles de mon terrain.

…
J’ai mille questions:
- Est ce que d’autres IH louent une antenne? A quel prix?
- Puis-je le proposer à d’autres opérateurs moi-même?
- Y a -t-il quelque chose que je peux faire pour rendre tout ou partie de ma parcelle constructible? Qui dit antenne dit je suppose voirie, électricité… Je peux peut être en profiter… Quel interlocuteur peut m’épauler pour ce genre de projet?

Tous les retours sont les bienvenus !

J’en vois beaucoup dans le cadre de mon travail (des dossiers d’opérateur) ; oui vous pouvez démarcher. Vérifiez auprès de la préfecture que votre situation est bien privilégiée, cette politique de l’Etat fait l’objet d’une liste de sites potentiels.
Je suis surpris qu’un comité anti antenne ne se soit pas manifesté vu le contexte urbain.
Peut être que ce projet est un argument pour reprendre les négociations avec le vendeur ?

Pas de rapport entre la desserte en voirie et autres réseaux et la constructibilité de la parcelle, la problématique est inverse : c’est en fonction de l’intérêt du terrain en termes de développement du territoire que l’on envisage sa constructibilité quitte à y amener les réseaux par la suite. Désolé… Cela fonctionnait par le passé c’est vrai, désormais (depuis environ 10 ans) c’est fini.
Dans votre cas toutefois vu que l’on est sur de l’interstitiel, il faut attendre la Révision du PLU et se manifester (en amont par ex en déposant à répétition des CUb…En discutant avec les élus…).

Vous avez mes coordonnées, l’aide gratuite et cordiale et toujours possible