Investir ds un patrimoine immobilier de rapport vs nouvelle RP ?

Bonjour,

La première question qui me vient est: est-il indispensable pour vous d’être propriétaire de votre RP?
( voir: Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale)

Ensuite, je serai mitigé pour deux raisons:
1) Les banquiers calculent souvent en taux d’endettement, et vous avez vous même calculé….
2) Si vous tombez sur un banquier qui réfléchit beaucoup, il séparera vos dépenses et revenus fonciers du reste.
On aura alors: Locatif qui "tourne tout seul" et revenus 60k - crédit 20.5k, donc correct à condition de ne pas avoir d’autres crédits.
Malheureusement, il y a plus de banquiers ignorants en immo que connaissant un peu le dossier.

Frédéric

PS votre reste à vivre sera de 35k€ (comment avez-vous compté), mais l’IR sera comptabilité sur bien plus.

Bonjour,

De tout mes amis qui ont choisi de financer en premier leur outil de travail, que ce soit de l’immo locatif, la création d’entreprise, le rachat de clientèle ou de licence d’exploitation, 20 ans plus tard ils sont tous plus fortunés que moi qui ai fait le choix de la résidence principale.

Ils ont voyagé d’avantage que moi, mais ils ont aussi eu beaucoup plus de soucis, de stress, de périodes difficiles et de problèmes que moi.

Si je pouvait faire "Control Z" et choisir à nouveau, je pense que j’accepterais les désagréments et ma résidence principale ne serait plus ma priorité.

Biais Français !

Après avoir étudié votre cas, je dirai :

Quels sont vos avis en la matière ?
Clairement votre RP actuelle sera un frein, 23k€ de loyer contre 20k de crédit (+ la TF). La banque ne prendra en compte que 70% des loyers. Vous pourriez éventuellement allonger la durée du crédit pour réduire les mensualités et minimiser l’impact sur votre capacité d’endettement. Avec les taux actuels ca peut valoir le coup.

Restreindre le budget de la nouvelle RP ?
C’est toujours une solution. Maintenant on parle de RP, pas de locatif, donc on peut faire plus de sacrifices…

Céder notre RP actuelle (à regret !) ?
Avez-vous une plus value latente dessus? Si oui, aucune hésitation, vendez sans être imposé, c’est le dernier cadeau fiscal.

Tenter de développer au maximum notre patrimoine immobilier les 5 prochaines années, pour pouvoir proposer des garanties à la banque ?
Non, chaque bien sera déjà pris en garantie pour qu’on vous accorde les prêts, et ce n’est pas évident d’augmenter sa capacité d’endettement en acquérant de nombreux bien, car les recettes doivent être largement supérieures aux charges (toujours cette histoire de 70%)

Comme dit ZX6r,si importante plu valu je vendrais sans hésiter ,et me servirait d’une partie pour réinvestir et placer une partie pour éventuel achat(apport) RP a moyen/long terme .

Louer votre RP me semble un frein également,j’ai des amis qui ont décider de louer leur RP en Picardie et pour aller du coté de Nantes(professionnel) ,ils envisagent d’acheter d’ici quelques années,pas sur qu’ils puissent conserver leur RP.

A mon avis les intérêts d’emprunt sont déductibles durant la location du bien,ce qui serait logique.

La RP est toujours poussé par l’affectif ,normal avec des enfants ,j’ai fait ce choix ,ce qui ne m’empêche pas ,a mon petit niveau ,d’investir (en cours en ce moment) .

J’avoue ne pas avoir calculer mon endettement ,mais si on me prête,c’est que je suis lucide et apporte des projets bien ficelés.

GoodbyLenine a écrit :

Quel serait le rendement que vous pourriez obtenir en louant votre ancienne RP (sachant que les intérêts d’emprunt ne seraient pas forcément déductibles des revenus fonciers -ceci est à vérifier-) ? En d’autres termes : serait-ce un bon investissement locatif, ou ne vaudrait-il pas investir dans un autre bien plus rentable ?

Je confirme. Je déduis actuellement de mes revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté alors que c’était encore ma RP.
Même si j’ai un plus value latente dessus de 10% environ j’ai choisi de la conserver en locatif car elle s’autofinance (juste juste juste) et d’ici la fin du pret (probablement dans 16-17ans vu que je le renégocie actuellement), je pense avoir toujours une plus value (l’immobilier à Bourg la Reine reste très dense et il n’y a pas de nouveaux terrains…donc les biens de qualité le resteront).
Garder une ancienne RP en locatif permet quand meme de s’enrichir chaque mois de la part de capital remboursée à la banque.

Bonjour ZX-6R,

Pardonnez-moi pour les données imprécises du projet.

Comme indiqué en amont, j’escompte percevoir 23 000 € de revenus locatif dans 5 ans. Cette hypothèse était volontairement pessimiste, et se décomposait ainsi :

Revenu d’un immeuble de rapport dont je serais propriétaire le 30 mars 2013 : 9 900 €
Revenu de ma RP actuelle (en cas de mise en location après déménagement) : 8 400 €
Revenu potentiel d’autres investissements à venir (projection) : 4 700 €

Après coup, il est vrai que cette hypothèse est vraiment trop pessimiste, dans la mesure où je n’ai ajouté que 4 700 € de revenus locatifs, ce qui semble en effet décoléré de la réalité compte tenu de mes projets d’investissements immobiliers.

Pour tenter d’être plus proche de la réalité, présumons un investissement locatif de 100 000 € par an de 2014 à 2017 compris, avec un rendement de 10 % (après déductions des charges hors IR & PS). Soit en 4 ans, 400 000 € d’investissements, et à compter de 2017/2018, 40 000 € de revenus locatifs en plus (naturellement la réalisation de ces projets sera largement conditionnée par l’obtention d’un crédit préalable).

En définitive, pour faire une synthèse des revenus en 2017/2018 :

Revenus pros : 60 000 € (pour le couple)
Revenus locatifs : 40 000 + 9 900 = 50 000 (pour l’arrondie)

Revenus globaux : 110 000 €

Charges d’emprunt :

RP actuelle : 875 * 12 = 10 500
Emprunt pour l’immeuble en cours d’acquisition : 410 * 12 = 4 920 €
Pour les autres investissements (400 000 €) = mensualité de 2 450 € * 12 = 29 400 €
J’ai considéré un emprunt de 400 000 € sur 20 ans, au taux de 3,65 %, avec ass. de 0,30 %
Soit un niveau de charge d’emprunt équivalent à 44 820 €.

Dans ces conditions :
Taux d’endettement bancaire (100 % revenus pro + 70 % revenus locatifs) = 47 %
D’ores et déjà, ce taux est très important, raison pour laquelle j’ai des doutes quant à la possibilité d’obtenir une nouvelle ligne d’emprunt pour l’acquisition d’une nouvelle RP.

Toujours le même projet : 250 000 € à emprunter pour l’acquisition d’une nouvelle RP dont frais de Notaires
Sur 20 ans, mensualité = 1 530 € x 12 = 18 360 €

On atteindrait un taux d’endettement de 66,5 % ((10 500 + 4 920 + 29 400 + 18 360) / 95 000)…

Merci de votre retour ZX-6R, je suis ravi de voir que j’ai été plus clair

En effet, autant les investissements immobiliers à proprement parler sont pertinents d’un point de vue cash-flow, autant la mise en location de ma RP réduirait de manière importante ces petits profits (à hauteur de 50 % en me fiant à vos calculs).

En 2018, le Capital Restant Dû de l’emprunt relatif à ma RP sera d’environ 80 000 €. Il me restera 10 ans à rembourser, et je n’ai pas d’IRA par ailleurs.

Mon appartement valant environ 110 000 € (acquis par emprunt à 110 %), le boni dégagé sera donc minime. Raison pour laquelle je m’interroge quant à la pertinence de la vente de ce bien…

Dans l’hypothèse de la cession de ma RP actuelle, j’aurais donc un apport d’environ 30 000 € pour la nouvelle RP.

Dans ce cas de figure, en 2018 :

Rev. pro = 60 000 €
Rev. loc. = 50 000 €

Charges emprunt : 34 320 € (exclusivement pour les biens de rapport)

Soit un taux d’endettement de 37 % avant acquisition de la nouvelle RP.

En présumant d’un emprunt de 220 000 € (car apport de 30 000 € lié au boni de la vente), les mensualités seraient d’environ 1 350 €, soit 16 200 € par an.

Dans ces conditions, mon nouveau taux d’endettement serait de 53 %…

Je prends bonne note de vos remarques. Fort instructives, ces dernières soulèvent d’ailleurs deux interrogations complémentaires:

1/ Un emprunt sur 25 ans pour la RP ?
Certes, une bonne chose en terme de réduction des dépenses. Mais d’un point de vue strictement économique, je ne suis pas certain que ce soit la meilleure chose à faire, dans la mesure où le coût de l’emprunt sera plus important. Autant je suis convaincu de l’intérêt de recourir un maximum au crédit pour des investissements d’ordre locatif, autant en matière de financement de la RP, j’aurais tendance à minimiser au maximum ce recours, soit en réduisant la durée du crédit, soit en mobilisant un apport conséquent.

2/ Se servir du cash flow positif pour renforcer l’apport à terme pour le projet de la RP ?
Je trouve cette idée très bonne sur le principe !
Je me situe actuellement à l’aube d’entrer dans le monde de la gestion locative. Alors certes, je vais pouvoir générer un cash flow positif tous les ans (mois), mais toujours est il que des "surprises" peuvent apparaître (carence locative, travaux imprévu, remplacement du mobilier…).

D’un point de vue personnel, que faites vous du boni retirer chaque mois ?
Disposez vous d’un compte bancaire dédié à la gestion locative ?
Épargnez vous cette somme sur un support plus dynamique que les comptes bancaires (AV avec allocation prudente notamment) ?
Financez vous des loisirs personnels avec ces sommes ? (vacances, activités diverses, voyages, …)

Merci à tous pour vos retours !

1) Vous avez entièrement raison. Il faut emprunter le moins possible pour la RP d’un point de vue "financier". Maintenant, si vous voulez à tout prix une maison à 250k€ et que la seule solution c’est d’emprunter sur 25 ans, ben… C’est un peu stupide d’un point de vue patrimonial, mais la logique financière qui s’applique de manière implacable pour du locatif compte beaucoup moins quand il s’agit de la RP. Si vous et votre famille avez besoin de cette baraque à 250k€, vous empruntez sur 25 ans, comme ca vous avez de petites mensualités pendant x années, et le jour où vous avez une rentrée d’argent, vous renégociez le crédit (diminution durée et remboursement anticipé partiel ou total)

2)
D’un point de vue personnel, que faites vous du boni retirer chaque mois ?
Ma situation est particulière, disons que je n’ai pas eu un seul mois positif depuis plusieurs années car je n’arrête pas d’investir. Mais quand j’arrêterai, le boni sera "ma rente" à 90%.

Disposez vous d’un compte bancaire dédié à la gestion locative ?
Oui, j’en ai même 2 uniquement pour le locatif.

Épargnez vous cette somme sur un support plus dynamique que les comptes bancaires (AV avec allocation prudente notamment) ?
J’ai un PEA, un CT, une AV…  Je laisserai 4 ou 5ke sur un compte courant et placerai le reste sur un compte liquide type LA LDD.

Financez vous des loisirs personnels avec ces sommes ? (vacances, activités diverses, voyages, …)
Je finance ma liberté avec cette somme. Je paye mon affranchissement.

Les Echos a écrit :

Immobilier francilien : la baisse des prix est enclenchée
Par Anne-Sophie Vion | 28/02 | 17:27 | mis à jour à 18:25
Le coup de frein sur les ventes immobilières en Ile-de-France a fini par faire baisser les prix au 4ème trimestre 2012. Selon les derniers chiffres des notaires, le recul des prix a été un peu plus fort à Paris que dans les autres départements.

C’est dit. Les logements franciliens, Paris compris, perdent de la valeur. La fin du cycle haussier dans l’immobilier ancien se confirme . La forte chute des ventes immobilières en Ile-de-France amorcée depuis début 2012, dans l’ancien comme dans le neuf, a eu raison des prix. D’après les derniers chiffres des notaires de Paris-Ile-de-France (voir cartes et tableaux ci-dessous), le prix des logements anciens a baissé de 1,4 % au 4ème trimestre 2012 par rapport au 3ème trimestre 2012 à 5.510 euros le mètre carré. Sur un an, du fait de la poursuite de la hausse des prix jusqu’en septembre, le recul n’est que de 0,6 %. Les transactions accusent pour leur part une baisse de 13 % en 2012 à 150.000 ventes.
Une saine correction...

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