Quel locataire choisir pour des baux plus longs ?

al2020 · #1

Bonjour,

La durée de location impacte le rendement d’un bien surtout quand on le confie à une agence car une agence prend en général presque 1 mois de loyer.

Par exemple je mets en location actuellement une petite maison en Seine et Marne. L’agence vient de me proposer une femme seule avec enfant. Son dossier est correct : elle est infirmière titularisée et gagne bien sa vie. Le seul problème c’est que son travail est dans un hôpital à 40 minutes en voitures avec embouteillage. Prendriez-vous ce dossier?

Quels critères utilisez-vous pour le choix des locataires afin d’allonger la durée de bail? Quels critères sont pour vous rédhibitoires?

Mots-clés : gestion immobilière, location, trouver un locataire

Flower · #2

40 minutes en Seine et Marne, grande banlieue de Paris, ce n’est pas beaucoup. Dans mes parents d’élèves, ceux qui se déplacent hors de la communauté de communes ont plus d’1h30 dans chaque sens, sans compter les aléas. Les autres parents travaillent soit sue place (commerces, exploitations agricoles), soit en télétravail.

Peut-être que cette dame a de l’aide pour son organisation dans votre ville (grands parents de l’enfant, amies sur lesquelles elle peut compter…) . Dans ce cas, elle aura intérêt à rester dans votre maison.

A vous de mener votre enquête.

🌷🪻🌷🪻

Bernard2K · #3

Le pluriel d’un bail est "des baux". Ca fait vraiment mal aux yeux.

Vous ne savez pas ce que cette infirmière va faire, professionnellement. Quand elle en aura marre de travailler loin, il y a une telle pénurie de main d’oeuvre sur les infirmières qu’elle peut trouver demain un boulot dans le coin ; je suis sûr qu’elle peut même trouver si près qu’elle pourra y aller à pied ! Ca n’a donc pas beaucoup de sens de considérer qu’elle est mariée avec son boulot lointain.

kiwijuice · #4

Je dirais : si vous aviez un immeuble de 15 lots, alors vous pourriez avoir quelques profils type de locataires et en moyenne, vous auriez raison.

Sur un lot, même avec le profil type, vous avez toujours le risque que la bail soit écourté. Nouveau poste, nouveau conjoint, pb scolarité des enfants, héritage inattendu…

Ricou · #5

@al2020

tenez vous en aux chiffres
A combien se montent ses revenus ?
A combien est le montant du loyer demandé ?

Si vous avez quelqu’un qui "gagne trop bien sa vie" il aura possibilité de bouger
( Nouvelle location ou achat)
Si il ne gagne pas assez bien sa vie, vous risquez d’avoir quelques retards

Mon conseil: ne focalisez pas sur les Hauts revenus
( mon expérience me tend à penser qu’ils sont mobiles, exigeants)

al2020 · #6

@Bernard2K: je ne sais pas ce qui m’a pris. Exact c’est très agaçant. J’ai posté trop rapidement car l’agence me demande une réponse depuis 2 jours et j’hésite. Peut-on changer les titres car effectivement ça fait mal…

@Flower: oui mais dans son cas c’est 40 minutes en voiture aller et 40 min retour. Si cela avait été en train j’aurais moins hésité mais en voiture l’addition est salée non? Cela représente 9 euros par aller avec 3 euros de péage. Soit 18 euros de frais par jour, 360 euros par mois. Si elle ne prend pas l’autoroute c’est 12 euros par jour soit 240 euros par mois tout de même pour un loyer de 720 euros/mois.

C’est une maison avec 2 chambres donc parfaite pour une personne seule, un couple ou couple avec enfant et j’aimerais louer pour au minimum 2 ans. Le locataire actuel est parti au bout d’un an et 4 mois ce qui n’est pas très rentable en louant avec agence.

@Ricou: c’est intéressant effectivement ce point de vue. Dans son cas c’est la durée du trajet qui me fait peur…

Dernière modification par al2020 (10/05/2023 16h41)

lachignolecorse · #7

Selon mon expérience, les infirmières sont très courageuses. J’imagine que c’est une infirmière hospitalière. A vous de glaner les raisons de son choix. Louer via une agence a ses limites…

Range19 · #8

Les questions que vous vous posez sont à poser à la principale intéressée : la candidate. C’est tout l’intérêt d’organiser et filtrer soit même ou de déléguer à quelqu’un qui les pose à votre place.
Si vous avez été clair avec l’agence sur vos attentes et que vous êtes en confiance, pourquoi vous posez vous la question ?
Avez-vous d’autres candidats dont le dossier vous conviendrait autant ?

A-t-elle 3 fois le montant du loyer mini ?
A-t-elle un garant ?
Quel âge a l’enfant ? Scolarisé où ?

Nous souhaitons tous limiter le turn over mais, fort heureusement, les gens sont libres et plus tristement il est très facile de mentir sur ses intentions la main sur le coeur.

Donc assurez-vous plutôt que cette personne a les principales qualités que l’on doit attendre d’un locataire et réponds à vos attentes.

amoilyon · #9

A long terme, il est plus intéressant d’acheter que de louer, forcément.

Donc pourquoi un locataire loue-t-il plutôt qu’achète ?
-Parce qu’il ne souhaite pas acheter
Situation professionnelle / personnelle non stable sur les prochains mois/années, parce qu’il ne compte pas vivre dans la région des années et veut rester mobile, parce qu’il veut fonder une famille ( où au contraire veut vivre dans plus petit), parce qu’il fait ses études/attend une nouvelle opportunité professionnelle.
La majorité des locataires que l’on recherche -> avec un bon niveau de revenu, qui ne vont pas squatter le bien car il ne conviendra plus à leurs besoins (exemple typique des étudiants).
Mais, forcément, ils ne resteront pas des années dans le bien (sinon il aurait été plus rentable de l’acheter). Exception de ceux qui ont des loyer très bas (loi 1948 par exemple) et qui peuvent acheter une résidence secondaire avec les économies réalisées.

-Parce qu’il ne peut pas acheter
Revenu insuffisant pour un prêt bancaire, début d’activité libérale, mauvais dossier bancaire, immobilier trop cher et pas d’apport, …
Un locataire qui se rêve propriétaire mais ne peut accéder au prêt bancaire pour acheter sa résidence principale. -> Ce locataire devrait rester plus longtemps, le bien correspond à ses besoins (localisation, surface, …) donc moins de turn over, mais attention à la fragilité des ressources, qui l’ont exclus du prêt et au risque de squatt.

Un autre type de locataire -comme nous- le "locataire par défaut" = absence de biens qui correspondent à sa recherche, qui posera sa lettre de résiliation le jour de la signature du compromis du bien qu’il aura -enfin- trouvé.

De préjuger la durée du bail, pour une personne salariée avec un enfant, est illusoire.
Auriez-vous prédit où vous seriez 5 ans auparavant ? Pour avoir fini notre 8ème déménagement en 11 ans, nous avons passé 5 en locations et 3 en achat.
L’essentiel est d’avoir un locataire qui paie en temps et en heure, vous rende le bien en bon état, et vous permette de dormir sur vos 2 oreilles.
Pour être un peu plus "sur" de la durée de location, prenez des étudiants, avec un cursus connu ( 2 ans, 3 ans…), et encore… s’ils veulent se mettre en colocation à l’issue de la première année, ou en couple, vous aurez une lettre de résiliation.

Ne reste plus qu’à contacter Mme IRMA pour être sur ^^ (puis si vous pouviez lui demander les numéros du loto, à ce moment).

carignan99 · #10

A la question posée dans cette file : pour maximiser la probabilité de durée longue du bail, un élément de réponse (qui n’est pas exhaustif) : évitez les militaires. J’ai loué à ce type de locataire en toute connaissance de cause (je connais très très bien) : des mutations quasiment du jour au lendemain. Ce qui n’a pas raté dans mon cas. Cela étant, c’est une (grosse) sécurité de paiement du loyer. S’il ne paye pas, un courrier à son chef d’unité et c’est (en principe) réglé.

Sur l’histoire de votre infirmière, je serais tenté de me dire que vous vous faites inutilement des nœuds au cerveau. Chercher à deviner la vie future des gens est le plus court chemin vers des erreurs d’interprétation.

En accord avec Bernard2k : pour le coup, infirmière c’est un métier en pénurie. On trouve du boulot les doigts dans le nez, surtout si on a une spécialité (et à tous les âges, y compris à 70ans+…). Donc votre raisonnement (boulot actuel loin avec embouteillages) est à double sens: ce locataire peut vouloir rapprocher son lieu de vie de son boulot … en changeant d’employeur plutôt que de lieu de vie.

Dernière modification par carignan99 (17/05/2023 13h54)

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