SCI à l'IS, IFI et investissement en SIIC : analyse d'une discussion

Cette discussion porte sur l'optimisation fiscale liée à la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Un membre, faguoren, envisage de transférer sa maison en location dans une SCI à l'IS pour optimiser sa fiscalité (impôt sur la fortune immobilière – IFI et prélèvements sociaux – PS) en tant que non-résident. Il souhaite ensuite investir les loyers générés dans des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

Les participants débattent de l'impact fiscal de cette stratégie. La question principale concerne le calcul de l'IFI sur la SCI et la fiscalité des dividendes des SIIC. L'IFI est calculé sur la valeur des parts de la SCI, tenant compte d'un abattement pour illiquidité. La résidence fiscale de la personne morale, et non du contribuable, détermine la fiscalité des dividendes des SIIC détenues par la SCI. Des divergences apparaissent sur l'exemption de PS pour les non-résidents, avec une clarification sur l'exemption limitée aux résidents de l'UE ou de la Suisse.

Un second membre, Lolo77, soulève une question complémentaire concernant l'application de l'abattement de 20% sur la valeur des SCPI détenues par une SCI à l'IS pour le calcul de l'IFI. Paradeplatz précise que l'abattement s'applique à la valeur des parts de la SCI, et non à la valeur des actifs sous-jacents (ici les SCPI), en raison de l'illiquidité des parts.

En résumé, la discussion met en lumière les complexités de la fiscalité liée à l'investissement immobilier via une SCI à l'IS, notamment concernant l'IFI et la fiscalité internationale. Les arguments portent sur l'optimisation de l'IFI, la réduction de la charge fiscale sur les dividendes et l'impact de la domiciliation de la SCI. La discussion souligne la nécessité d'une analyse précise de la situation fiscale personnelle et du conseil d'un professionnel pour prendre des décisions éclairées.