Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

J’aimerais bien avoir des retours d’initiés qui travaillent dans des cabinets type CBRE sur l’immobilier de bureaux.

Mon sentiment est que les entreprises locataires ont renouvelé au moment du COVID pour ne pas être prises au dépourvu, mais maintenant, trois ans après, les taux d’occupation sont toujours très inférieurs à 2019 et ça vivote.

J’en conclus que le modèle hybride avec du télétravail est bien installé.

De là, je pense que les prochains renouvellements vont faire mal, et que les entreprises locataires vont réduire la voilure. = premier effet ciseaux.

Ensuite, quand vous avez des états qui empruntent à 3-4%, je ne vois pas comment le taux d’actualisation des bureaux pourrait encore être autour de 3% même sur des emplacements prime : il y a une inertie car les cabinets n’ont probablement pas intérêt à faire remonter les évaluations trop vite. Mais si le taux d’actualisation prend 150 points de base, ça pique quand il y a du levier = deuxième effet ciseaux.

Enfin, il y a une migration à l’oeuvre entre les métropoles nationales vs les métropoles régionales. Est-ce que dans le futur, l’immobilier prime à La Défense ou dans le QCA serait-il toujours considéré comme prime si les jeunes diplômés ne veulent plus habiter à Paris ? = troisième effet ciseaux. Ca vaut aussi aux USA pour New York vs la ceinture du soleil.

Mais tout cela n’est qu’un ressenti par rapport aux bribes que je lis. Une personne qui bosse dans un cabinet de conseil immobilier a toutes ces informations et pourrait démentir ou non.

InvestisseurHeureux, le 14/03/2023 a écrit :

Enfin, il y a une migration à l’oeuvre entre les métropoles nationales vs les métropoles régionales. Est-ce que dans le futur, l’immobilier prime à La Défense ou dans le QCA serait-il toujours considéré comme prime si les jeunes diplômés ne veulent plus habiter à Paris ? = troisième effet ciseaux. Ca vaut aussi aux USA pour New York vs la ceinture du soleil.

Je lis ce jour : L?Insee confirme le désamour des Français pour les grandes métropoles

Le monde a écrit :

Une étude publiée jeudi 16 mars confirme la baisse d’attractivité des grands pôles urbains en 2022. La crise sanitaire et le développement du télétravail ont modifié le rapport des ménages à leur lieu de résidence.

Le Monde a écrit :

Avant même la crise sanitaire, l’Ile-de-France enregistrait un solde migratoire négatif de 100 000 personnes, mais celui-ci « s’est probablement accru de quelques dizaines de milliers de personnes », souligne Isabelle Kabla-Langlois, directrice régionale Ile-de-France de l’Insee et coautrice de l’étude. « On ne peut pas parler d’exode urbain », poursuit-elle, mais cette évolution, qui devra être confirmée par les résultats du prochain recensement, attendus courant 2023, « n’est pas anodine ».

Le Monde a écrit :

Surtout, des flux croissants de population quittent les métropoles en direction des villes de taille moyenne et petite. La dynamique est la même dans les campagnes : les « entrées » ont été nettement supérieures aux « sorties » dans ces territoires, bien davantage en 2022 qu’en 2019, alors que « l’excédent migratoire tendait à se tarir avant la pandémie ». Autant d’évolutions que l’Insee attribue en particulier « aux possibilités nouvelles qu’offre le télétravail ».

On observe en France la même chose que j’avais lue pour les USA.

Depuis les années 80, les bureaux dans les grandes métropoles étaient le graal de l’immobilier commercial : je me demande s’ils ne pourraient pas suivre la pente glissante des centres commerciaux ?

Les alertes se multiplient, en tout cas aux USA : Commercial Real Estate Prices May Crash 40% From Peak, Worse Than 2008

The Federal Reserve has raised benchmark interest rates to upwards of 4.75% from almost zero 12 months ago — the steepest jump in US borrowing costs since the 1980s.

On top of that, hybrid and remote working trends since the breakout of COVID-19 have dampened consumer appetite for office spaces – and that’s weighing on real estate valuations.

On a le double-effet que j’avais évoqué plus haut : hausse des taux, et baisse de la demande.

Lu ce matin :

Newsletter Marc Fiorentino a écrit :

LA CHUTE DU JOUR

L’immobilier d’entreprise en France.
Bureaux, commerces, locaux d’entreprises et entrepôts.
L’investissement est en baisse de 35% sur un an.
C’est le secteur des bureaux qui est le plus atteint.
Les prix baissent mais ne s’effondrent pas.
C’est le nombre de transactions qui chute.

Mcgill a écrit :

Plus qu’a tout vendre avant les baisses de parts.

Je pense en effet que ceux qui détiennent des SCPI 100% bureaux ou des foncières 100% bureaux, devraient réfléchir à deux fois s’ils souhaitent les conserver…

Constat similaire à celui de kiwijuice pour Paris.

Nous avons cherché des bureaux pour acheter aux T3 / T4 2022 dans Paris. Le constat : ruée vers les bureaux de qualité (mix emplacement / prestations). Volonté d’amélioration forte du cadre de travail, en accord avec la macrotrend « amélioration de la qualité de vie au travail ».

Les gens dont j’entends qu’une part importante de télétravail a été mise en place ont leurs bureaux majoritairement situés en banlieue, notamment dans les zones d’activité nécessitant la voiture pour s’y rendre.

My two cents, concernant les niveaux d’occupation des bureaux (et non les valorisations en multiple du FFO) : on pourrait se diriger vers une polarisation du marché :

Le QCA qui garde des niveaux d’occupation importants, la surface locative par entreprise pouvant être amenée à baisser mais pouvant être compensée par d’autres entreprises venant s’installer dans de meilleures localisations. C’est ce que semble annoncer Gecina, avec un potentiel de réversion annoncé comme significatif (cette situation de + de locataires dans une surface offerte équivalente peut effectivement permettre une hausse des loyers perçus).

La Défense qui poursuit sa perte d’attractivité à mesure que les installations vieillissent (pour la plupart de mes collègues, se retrouver à La Défense serait la pire des sanctions). Le marché est peut être néanmoins incontournable pour toutes les entreprises ayant des besoins de surfaces significatifs : les très gros plateaux semblent compliqués à trouver en intra-muros. A ce titre, il est intéressant de noter les dernières opérations de SFL, qui vends de très beaux immeubles de taille moyenne et investit dans des gros immeubles dans Paris. Pour pouvoir proposer des gros plateaux justement ?

Les zones d’activité hors de Paris, du type « l’immeuble carré et insipide de 3 étages, avec son parking devant ». Probablement les plus impactés par le tt.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

La ville est minée par la drogue, en particulier la drogue des zombies. Cela fait fuir les entreprises du centre ville.

lien journal

Dans la file d’Icade :

AesculusHippocastanum, le 21/05/2023 a écrit :

Un article d’investir ( n°2576, page 3) annonce que Véolia a obtenu une ristourne de 30% sur le loyer de son siège social appartenant à Icade. Le court article ne dit quelles ont été les contreparties, notamment en terme de durée d’engagement.

Super_Pognon, le 21/05/2023 a écrit :

J’ai entendu le même chiffre de la part de V.

Il n’y a pas de contrepartie à ma connaissance.

Le loyer était cher, les bureaux ne sont pas pleins avec le télétravail, l’emplacement n’est pas premium et le marché bureau est mal parti… Il suffit de voir le bâtiment et les flux soi même.

AMF : actionnaire de V. / Membre d’un panel d’actionnaires qui rencontre la direction

J’ai un ressenti complètement différent du votre (mon expérience donc limitée aussi).
Personne autour de moi ne garde ces enfants ou invite les enfants des autres. Les gens font bien leurs courses ou du sport mais pas plus que quand ils en faisaient en présentiel. La seule chose qui change c’est que ce n’est plus l’horaire 12-14h qui est visé. On peut choisir de le faire à un autre moment pour les cadres autonomes. Ces mêmes cadres ont tendance à rogner leurs pauses repas ou à faire plus d’heures ou à se reconnecter à des heures plus tôt ou plus tard.

Pour les GAFA, étant des sociétés américaines qui sont en train de licenciées dans le monde, c’est un moyen de pousser doucement les gens dehors en France. La législation protégeant bien mieux les salariés Français, le choc des cultures est douloureux pour les GAFA. Si j’étais eux, surtout dans la tech, je commencerais par rogner tous les avantages que je peux.

Après, le télétravail est globalement plus apprécié des employés que des employeurs et plus on est haut dans la pyramide, plus on pense comme "on estime" qu’un employeur doit penser. Donc on est contre le télétravail.

De ma maigre expérience, le télétravail qui ne marche pas, c’est surtout un révélateur d’un problème. Soit la personne ne bosse pas mais le présentéisme existait déjà avant. Soit l’entreprise n’est pas adapté pour et c’est normal que ca ne marche pas. Toutes les personnes que j’ai eu en télétravail avec qui ça n’a pas marché était en fait en qui je n’avais pas confiance et qui nécessitait une surveillance de chaque instant car pas autonome et pas responsable… Résultat, je préfère maintenant m’en séparer.

J’ai des copains qui eux sont en télétravail et n’en rame pas une. Mais dans leurs jobs en présentiel, c’était le cas aussi. Donc bon, c’est juste "invisible" maintenant. Finalement tout le monde est content !

Je pense qu’on va se stabiliser dans mon secteur vers 2-3 jours par semaine selon que les entreprises soient ou pas en flex office.

Je pense que votre point est effectivement important et c’est ce que je vois chez mes clients : ceux qui n’ont pas de souci à atteindre leurs objectifs de marge s’en fichent que leurs employés travaillent de la maison et c’est tout l’inverse chez les autres, si on ne remplit pas les objectifs c’est parce que nos équipes ne sont pas suffisamment efficaces en remote.

Ca nous pose un problème avec nos équipes de consultants, certains n’ont pas de contrainte de présence chez les clients alors que d’autres doivent être sur place 3 à 5 jours par semaine.

A mon avis la prochaine grosse crise économique marquera le retour du présentiel.

Kabal a écrit :

Néanmoins, si le secteur est suffisamment bouché, les salariés ont la main et peuvent négocier du télétravail et/ou leurs salaires. Tant que ca restera comme ça, ça ne bougera pas. Et comme vous, j’espère ne pas vivre le retour arrière.

C’est également ce que je constate dans mon entreprise (industrie peu "sexy") et dans la région un peu excentrée dans laquelle j’habite. Certains cadres résident à la ville et nécessitent 45min à 1h de route pour se rendre au travail et rentrer à la maison.
L’entreprise a ouvert le télétravail à 4j par semaine à la fois pour faciliter la gestion perso (employés moins fatigués, plus épanouis) mais aussi pour ouvrir son vivier de recrutement.
Les dernières recrues, comme les employés plus anciens en profitent bien, la confiance et la performance est au rendez-vous. Le retour au présentiel, même à 4j par semaine, sera difficile.

Ma compagne qui doit aussi faire le même type de trajet pour se rendre au bureau n’accepterait pas un job ne proposant pas de télétravail.

Il me semble que les prochaines générations seront aussi plus exigeantes sur le télétravail.