Démembrement d'un bien immobilier et donation (frais, fiscalité et répartition) ?

Merci mais une question me vient à l’esprit suite à la lecture de vos propos:
Lors du remembrement, au décès du dernier donateur, et si le donateur décide de vendre le bien, comment sont déterminées la valeur d’acquisition et la date d’acquisition afin de déterminer son éventuelle plus value?

J’ai lu, notamment sur dans article

https://www.lafinancepourtous.com/prati … obilieres/

, que la plue value est calculée en fonction de la date et et le prix de l’acquisition d’origine. Je comprends par là qu’il s’agit de la date et le prix auxquels nous l’aurions acheté mon époux et moi cependant ça me parait surprenant que le donataire cumule les années de détention du donateur et les siennes…

Après une lecture religieuse, je comprends que pour calculer les plus values, le prix d’acquisition est déterminé par la valeur du bien indiquée sur les droits de mutation à titre gratuit et la date d’acquisition correspond à la date d’acquisition de la pleine propriété.
J’en déduis donc que le donateur accumule bien sa durée de détention et celle du donataire et pourrait donc atteindre les 30 ans de détention et ainsi profiter de l’exonération totale sur les plus value si je n’ai pas tort…?

Après relecture, je comprends mieux et en viens aux mêmes conclusions que vous:

La date d’acquisition représente la date d’acquisition de la nue-propriété.

La donation effacera les plus values et déterminera le nouveau prix d’acquisition de la pleine propriété tel qu’indiqué par les DMTG et commencera un nouveau compteur pour la durée de détention.

Euh… Je pense que la dame demande, peut-être avec une erreur de sémantique (exonération vs calcul de  l’assiette) confirmation du fait que si elle donne à son enfant un droit dont la valeur est de 100k€ ou moins, en l’absence de donations antérieures, elle ne paiera pas de droits de mutation à titre gratuit, dès lors qu’il existe un abattement de 100k€ pour les donations entre parents et enfants.

Elle paiera en revanche bien sûr les droits d’enregistrement et émoluments, ce qu’elle avait peut-être oublié, mais dont elle a depuis été informée.

Est-ce que ça répond à votre question ? Voyez-vous une autre erreur que celle sur le choix des mots ?

Je n’avais pas vu ce fil … donc je vais redire probablement ce qui a été dit …

1) chaque parent fait sa propre donation de ses propres droits, y compris des droits sur la communauté.

2) Vous n’avez aucune obligation de donner 100% de vos droits, peu importe les droits dont il est question. Vous pouvez donner 50% de la nue propriété sur votre part de tel bien, sans donner autre chose … A ce niveau, il n’est pas plus compliqué de limiter la donation sur la RP au montant des abattements en direct que via une SCI (la SCI permet de contourner un risque légal sur la donation partage qui est spécifique à la donation directe sans partage effectif en présence de plusieurs enfants réservataires, vous n’êtes pas concernés)

3) la valeurde référence du bien se détermine au jour de la donation. Il est nettement préférable de disposer d’estimations sérieuses pour éviter une réévaluation par le fisc, surtout si vous voulez imputer une décote d’occupation. Si le fisc réévalue le bien et qu’il existe une différence trop importante, il peut considérer que c’est une sous estimation volontaire, donc un manquement délibéré (pénalités lourdes).

A noter que la valeur fiscale n’est pas nécessairement la valeur vénale du droit cédé, et que ce droit peut parfaitement être revendu avec une plus value ou une moins value. Typiquement, lorsqu’on vend un US, c’est la valeur de rendement qui sera retenue en valeur vénale, cette valeur de rendement pouvant être différente de la valeur fiscale officielle … même si aujourd’hui, la vente d’us n’est plus une technique autant pratiquée.

4) en cas de revente après extinction de l’usufruit, on retient pour l’acquisition par l’ancien NP la date d’acquisition de ce droit, que l’acquisition soit une donation, un achat ou une succession. Pour votre fille, c’est la date de donation, donc. Si elle venait par malheur à décéder en premier, ses propres héritiers deviendrait propriétaire de ce droit à la date de son décès, et la PV se calculerait à partir de cette date.

La PV est déterminée :
- en cas de réunion avant la vente, en considérant la valeur en PP à la date d’acquisition (donation donc) et la valeur de vente
- en cas de non réunion, en retenant la valeur fiscale de la NP à la date d’acquisition, et la valeur NP à la date de vente, sachant qu’entre les deux dates la répartition US / NP peut avoir changé. Ex : une donation effectuée avec une NP valant 50% de la PP, puis revente 20 ans plus tard, la NP vaut alors 70% de la PP.

La PV brute pour le NP est donc de (ValeurPleinePropriétéVente x 0.7 - ValeurPleinePropriétéDonation x
0.5). Si la valeur de vente vaut 2x la valeur de référence pour la donation, on a une PV brute valant (2 x Vref x 0.7 - Vref x 0.5) = VRef x (1.4 - 0.5) = VRef x 0.9.

A noter que si lors de l’acquisition les droits de mutation sont assumés par le donateur (donation) ou par le survivant (cas de la succession avec choix de l’usufruit à 100% pour le survivant), les droits de mutations à titre gratuit ne sont pas imputable par le NP qui n’a pas assumé personnellement ces droits.

Si lors de la vente, le régime est mixte (1 décès entrainant la PP sur une partie, et le maintien du démembrement sur l’autre partie), les calculs sont les mêmes, appliqués à chaque partie…

A noter une subtilité peu connue de la donation en démembrement, la notion d’usufruit successif lorsque 2 générations existent. C’est un peu technique, mais après tout, vu l’autre file et vu que la question est assez générale, autant étendre les notions.

Vous donnez la nue propriété à votre fille. Celle-ci se marie et a un enfant héritier réservataire au sens légal. Elle décède en premier, son conjoint choisit l’US sur la totalité de la succesion, et son enfant hérite en conséquence de la nue propriété. C’est là que c’est très très subtil : à l’extinction de votre US, ce n’est pas votre petit enfant qui devient pleinement propriétaire, il reste nu propriétaire seulement. L’us qui serait revenue à votre fille si elle n’était pas décédée, donc à son conjoint du fait de l’option US, revient à ce conjoint.

Après la donation, l’usufruit s’éteindra quand même au décès du conjoint survivant (donateur) et non au décès du fils (donataire).

En effet le conjoint survivant donne son droit viager qui porte sur sa propre durée de vie, il ne peut donner plus de droits que ce dont il dispose (la durée de vie de l’enfant).

Dernière modification par Geronimo (09/06/2023 18h29)

La TH n’est pas liée à la propriété mais à l’occupation.

Tant que le bien est à usage de résidence secondaire elle est due, s’il devient la résidence principale de quelqu’un (au 1er janvier) elle ne s’applique plus.

Sinon a priori c’est l’usufruitier qui a la disposition juridique de l’occupation du bien. Apres si l’enfant laisse le bien en jouissance à ses parents pour usage de résidence secondaire à vérifier qui doit payer mais je ne crois pas que ce soit le point qui vous intéresse …

Pour compléter mon message ci-dessus, j’ai bien compris que le bien démembré, si il est vendu en fin de vie des usufruitiers, leur rapportera pas grand chose et qu’il faut avoir des ressources financières par ailleurs pour assurer les vieux jours des dits usufruitiers. Je pense que c’est ce qui pousse les notaires à ne pas trop encourager ce dispositif. Par contre d’un point de vue fiscal cela permet de bénéficier d’un deuxième abattement de 100 K 15 ans plus tard en transmettant de l’immobilier physique.
Y a t-il une faille dans mon raisonnement ?

quinou a écrit :

Pour compléter mon message ci-dessus, j’ai bien compris que le bien démembré, si il est vendu en fin de vie des usufruitiers, leur rapportera pas grand chose et qu’il faut avoir des ressources financières par ailleurs pour assurer les vieux jours des dits usufruitiers.

Non pas forcément, il peut y avoir partage des fruits de la vente entre usufruitier et nu-propriétaire mais ce n’est pas la seule option, vous pouvez aussi décider dans l’acte de donation que les sommes d’argents seront attribuées à l’usufruitier avec un quasi-usufruit sur les sommes d’argent reçues de la vente, ou bien encore le remploi dans un nouveau bien immobilier avec report du démembrement dans ce nouveau bien.

Après plus généralement, avec 3 enfants vous pouvez léguer 3*100*2 (parents)= 600K à votre décès avant que vos enfant payent le moindre droit de succession. Et ensuite sur les 500K de liquidité, vous pouvez aussi transmettre 152.5*3*2(parents)=915K hors succession et donc en franchise de droits. ( en ayant bien rédigé les clauses d’assurance vie car si c’est le conjoint bénéficiaire effectivement ça n’optimisera pas les droits de succession)

Autre point qui me vient à l’esprit, que pensez vous du niveau de protection du conjoint survivant en cas de décès, je ne sais pas ce qui est mentionné dans votre testament mais le PACS ne permet que de transmettre la quotité disponible ordinaire et cela représente 1/4 de votre succession si vous décédez. Après peut être que vous prévoyez un leg plus important dans votre testament qui froisse la réserve héréditaire des enfant mais cela ne vous protège pas d’une action en réduction des enfants.

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Voilà le détail pour le coût de l’opération chez le notaire

DEMEMBREMENT - DONATION DE NP (immobilier)               
Remarque : émoluments calculés sur la PP

Exemple :
- Valeur PP    120000
- Valeur NP    60000

- 0 à 6500 : 4,837% soit 314   
- 6500 à 17000 : 1,995% soit 209   
- 17000 à 60000 : 1,330% soit 572   
- 60000 à 120000 : 0,998% soit 599   
TOTAL HT : 1695   

Taxe publicité foncière (sur valeur NP) : 0,60% soit 360   
Frais d’assiette (2,37% de la TPF) : 9   
Contribution Sécurité Immobilière (sur valeur NP) : 0,10% soit 60   
TVA (sauf CSI) 20% : 413   

TOTAL TTC : 2536    
Pour l’exemple ci-dessus (PP 12 k€ / NP 60 k€)