Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

DDtee · #1

L’idée est de mettre en commun ici (pour des débutants comme moi), par ceux qui le veulent bien, leur expérience avec les banques sur le taux d’endettement.
Cette question devient vite assez centrale, me semble t-il, pour de nombreux investisseurs en immobilier physique. L’autofinancement du bien par l’emprunt avec les loyers, étant le plus souvent le modèle recherché.
L’expression "optimiser" son taux d’endettement n’est évidemment pas un appel à maximiser son endettement jusqu’aux dangers liées à un endettement excessif ! Il s’agit juste d’améliorer notre compréhension de l’attente des banques et d’apprendre à connaitre les pratiques sur cette question.

J’ai souvent entendu parler du taux de 33%, un banquier m’a dit qu’il pouvait aller jusqu’à 50% si les biens étaient très rentables. De nombreuses personnes sur ce forum sont à des taux très supérieurs. Comment faites-vous ?

Les modes de calculs semblent très différents d’un établissement à l’autre, y a t-il une règle générale ?

La part de financement des biens influence t-elle ce taux d’endettement ? On comprend aisément que la banque prend un risque différent si elle finance les biens à 50 ou 110%.

La garantie d’autres actifs immobiliers (résidence principale ou biens déjà financés) peut-elle permettre de faire monter ce taux ?

Un banquier m’a exprimé qu’à partir d’un certain nombre de biens (+/- 10 appartements), il considérait l’endettement différemment… avez vous cette expérience ?

En cas d’investissement avec une personne morale, la banque peut-elle parfois regarder l’investissement comme un tout (business plan et sa rentabilité) sans le lier à une situation personnelle en terme d’endettement ?
Après tout, si on propose à une banque de monter une usine à fabriquer des housses de cathédrales (superbe opportunité ) elle va considérer cette affaire pour elle même !

Cette question d’endettement n’est sans doute pas à prendre isolement. Le taux d’endettement souhaité par les banques étant lié à d’autres éléments dont le "reste à vivre", la possession c’actifs, l’expérience d’investisseur, en voyez-vous d’autres ?

Mots-clés : achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement

tigrou · #2

Concernant l’investissement locatif, la norme pour la plupart des banques est de comptabiliser 70% des loyers encaissés dans vos revenus.
Cela donne une marge de sécurité en cas de vacance locative, d’impayés ou de baisse des prix immobiliers.

Dans mon entourage, les investisseurs qui dépassent les 33% d’endettement ont en général contracté des crédits immobiliers dans plusieurs banques différentes…
Il n’existe pas actuellement de fichiers positifs recensant les crédits immobiliers. Et même si un tel fichier apparait un jour, il y a peu de chances qu’il soit en mesure de comptabiliser les parts de sociétés civiles immobilières.

backsync · #3

Très bonne initiative Ddtee..

@tigrou: tu parles de plusieurs demandes de prêts lancées dans plusieurs banques en même temps ?

J’ai même entendu que les gens "cachent" leurs investissements en manipulant les relevés de compte…

Pruls · #4

Bonjour,

j’ai eu un rendez vous au CM pour savoir si il me suivait sur mes hypothèses de financement d’achat d’immeuble.

Ils prennent 70% des loyers avec charges pour évaluer le revenu locatif qui vient s’ajouter aux autres revenus.

Ensuite entre en jeu la notion de taux d’endettement.

Range19 · #5

Le taux d’endettement admis par le banquier me semble variable selon plusieurs critères parmi lesquels :

à minima, donc quand tout va bien
- l’âge du client
- son état de santé
- sa situation familiale
- la profession de chaque membre du ménage
- les revenus du ménage sans et avec revenus fonciers
- le patrimoine
- son profil d’investisseur
- la capacité d’épargne
- SCI ou pas
- les prêts en cours notamment leur type (taux fixe ou pas, in fine ou classiques), montant, capital restant dû et durée

Dans une conjoncture plus tendue (depuis 3 ans), ajouter :
- les revenus réellement pérennes
- la qualité du patrimoine
- les garanties possibles

Francistor · #6

tigrou a écrit :
Concernant l’investissement locatif, la norme pour la plupart des banques est de comptabiliser 70% des loyers encaissés dans vos revenus.
Cela donne une marge de sécurité en cas de vacance locative, d’impayés ou de baisse des prix immobiliers.

Dans mon entourage, les investisseurs qui dépassent les 33% d’endettement ont en général contracté des crédits immobiliers dans plusieurs banques différentes…
Il n’existe pas actuellement de fichiers positifs recensant les crédits immobiliers. Et même si un tel fichier apparait un jour, il y a peu de chances qu’il soit en mesure de comptabiliser les parts de sociétés civiles immobilières.

Désolé de faire une réponse frileuse, mais c’est totalement illégal, non ?

Pruls · #7

Edith indique qu’il faut lire ce message en lisant les 2 suivants impérativement!

Je vais peut être un peu dévier la discussion mais il me semble que la question du taux d’endettement est une mauvaise question car elle se pose dans deux cas limitant la reproductibilité:

1) l’investissement n’est pas assez rentable
2) le financement est trop serré.

Pour ma part, je considère qu’il faut séparer les flux de la vie courante de ceux des investissements. Ainsi ma RP et mes dépenses courantes impactent mon taux d’endettement tandis que mes (futurs) investissements s’autofinanceront.

Vous allez me dire que pour obtenir un taux canon de la banque, il faut réduire la durée. Bha il est pas canon, il est juste corrélé avec la durée du prêt.
Et puis l’objectif n’est pas d’avoir un taux bas de la banque mais d’avoir un cash flow positif ou nul pendant le remboursement du prêt.

Donc le taux d’endettement limite uniquement l’achat de la RP. Si vous souhaitez réduire la durée des emprunts sur vos investissements, mettez un apport.

Évidemment il y a des liens entre la vie courante et les investissements.
Les biens sortis de la période d’amortissement ou qui génèrent un cash flow positif sans travaux en perspective viendront augmenter vos revenus de "vie courante".
Dans l’autre sens, l’épargne constituée en surplus de l’épargne de précaution peut être investie.

La question du taux d’endettement se pose donc sur des investissements qui ne sont pas forcément mauvais, mais pas suffisamment rentables ou financés de manière trop contrainte pour qu’ils soient reproductibles.

Le meilleur levier que j’ai identifié pour trouver des biens rentables est l’imagination.

Par exemple, je suis en train d’étudier un bien dont la cave n’est pas louée. Vous savez, les caves à charbons du siècle dernier mal éclairée. Pourquoi ne pas y installer un home cinéma qui va justifier d’augmenter le loyer des studios loué à des étudiants?
Je ne sais pas encore si cela est possible, mais il faut penser outsideZeBox.

Il y a peu, je regardais un immeuble dont le RDC comprenait des logements mal loués car au niveau de la rue passante. Bah pourquoi ne pas le transformer en commerce? Parce qu’un autre acheteur s’est décidé avant moi? Oui bon, c’est une bonne raison

Mon témoignage est à prendre avec des pincettes dans la mesure où je n’ai pas réussi à concrétiser, sachant que je cherche sérieusement depuis 1 mois environ.

DDtee a écrit :
Un banquier m’a exprimé qu’à partir d’un certain nombre de biens (+/- 10 appartements), il considérait l’endettement différemment… avez vous cette expérience ?

Pour ma part, ma banquière m’a indiqué toujours regarder le taux d’endettement.

Par contre, à partir d’un certain patrimoine, il y aurait un questionnaire santé plus poussé. Encore une raison pour investir jeune?

Dernière modification par Pruls (05/03/2013 13h05)

backsync · #8

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous Pruls, car le taux d’endettement implique tous types d’acquisition: RP ou investissement.

Même pour un investissement rentable dégageant du cash flow, la banque ne prends en compte que 70% du loyer perçu. Les 30% restants rentrent dans le calcul de l’endettement.

si endettement > 33%, l’opération peut tomber l’eau.

Pruls · #9

backsync a écrit :
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous Pruls, car le taux d’endettement implique tous types d’acquisition: RP ou investissement.

Même pour un investissement rentable dégageant du cash flow, la banque ne prends en compte que 70% du loyer perçu. Les 30% restants rentrent dans le calcul de l’endettement.

si endettement > 33%, l’opération peut tomber l’eau.

Je comprends votre remarque mais il me semble que nous nous mettrons d’accord en entrant dans le détail des flux sur un exemple.

Achat frais de notaire inclu: 100k
Loyer annuel hors charge: 10k
(Rentabilité brute: 10%)
Loyer locatif calculé par la banque: 7k
Annuité sur 20ans à 3.33% 6.9k

Taux d’endettement = annuité/revenu = 6.9k/7k environ 100% Heu…

Ha oui, autant pour moi! Voui Voui Voui, je me suis planté! J’avais pas du tout tilté que l’investissement, même auto financé, impacterait mon taux d’endettement…

Tss, va falloir que je revois ma stratégie…

Frederic89 · #10

Non, le taux de 33% n’est pas une référence fixe.
Mon taux perso doit avoisiner les … je n’ai aucune idée (doit-on considérer les prêts afférents aux SCI, les prêts mixtes pro et perso? ) et je m’en moque un peu.
Il faut présenter correctement le dossier, et, surtout devant un banquier intelligent.
Je viens d’acheter un F3, ma banque m’a simplement demandé le montant du loyer et l’a comparé aux échéances. (Et, comme j’ai pris un crédit de 15 ans, le différenciel n’est pas de 30%…)
Je pense aussi que l’expérience est un facteur important, si on montre que le prêt datant de 12 ans n’a jamais posé de problème, que celui de l’an dernier est remboursé régulièrement…..
Un beau tableau, dont j’ai déjà parlé sur le forum, pour finir de convaincre….

Frédéric

PS je viens de vérifier, je n’ai pas fourni directement à la banque mon taux d’endettement, elle l’a peut-être calculé… Il faudra que je lui demande ;-)

Isa6068 · #11

En 25 ans, nous avons eu l’occasion de faire pas mal de prêts immobiliers, pour des RP, une résidence secondaire, des investissements locatifs privés, des SCI avec locations commerciales.
Je dirai qu’au-delà des critères "objectifs" utilisés par les banques (ils ont tous été plus ou moins cités), il y a aussi une dimension humaine, ou subjective : en fonction de l’interlocuteur dans la banque, en fonction de sa préparation "mentale" et du discours de l’emprunteur, le même dossier peut avoir des réponses positives ou négatives.
Ainsi par exemple, il y a 22 ans, mon mari avait présenté une première demande d’acquisition d’un terrain sur une ZI pour construire un bâtiment en SCI. La banque a une 1ère fois refusé le dossier : on n’était pas mariés, pas propriétaires de notre RP, tous 2 associés dans la SCI et dans la SARL qui allait louer l’atelier - et pourtant 2 bons salaires (moi cadre, dans une grosse société et lui gérant - de sa SARL) et 3 studios locatifs occupés.
Un an après, on était toujours dans la même situation : un nouveau dossier, pour un autre terrain et un projet global à peu près équivalent, pas de problème pour obtenir le prêt. Ce n’était plus le même interlocuteur dans la banque ….
Pour le sourire (jaune), une anecdote : mon mari a dû passer une visite médicale pour obtenir ce prêt, assez conséquent. Non seulement la femme médecin lui a mesuré les poignées d’amour au pied à coulisse, mais une psy lui a demandé s’il me trompait, était gay, etc …. heureusement que la visite a eu lieu après obtention du prêt (tous les travaux étaient pratiquement faits, et payés par la banque), mon mari a été assez peu aimable …

GoodbyLenine · #12

+1 avec "le taux de 33% n’est pas une référence fixe". C’est juste un élément du dossier. Dans les cas les plus simples (un salarié qui achète sa RP, par exemple) c’est souvent un des principaux éléments.

backsync · #13

Le taux d’endettement de 33% n’est évidemment pas une référence fixe, il y a aussi le reste à vivre comme déjà cité plus haut.
Mais ce critère reste très largement subjectif.

DDtee · #14

Pruls a écrit :
J’avais pas du tout tilté que l’investissement, même auto financé, impacterait mon taux d’endettement…

Eh oui, c’était en fait le sens premier de mes questions, même avec une excellente rentabilité et gestion, nos investissements peuvent être limités par ce taux d’endettement !

D’ailleurs, mon titre (modifié sans me prévenir ?!?) parlait d’optimiser ce taux

DDtee · #15

Le type de garantie peut-il influencer le taux d’endettement accepté par la banque ?
Un nantissement par exemple sur une assurance vie ou un compte à terme avec un prêt in-fine ? Ou la garantie sur un autre bien ? (je dis peut-être des bêtises là)

Philippe30 · #16

backsync a écrit :
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous Pruls, car le taux d’endettement implique tous types d’acquisition: RP ou investissement.

Même pour un investissement rentable dégageant du cash flow, la banque ne prends en compte que 70% du loyer perçu. Les 30% restants rentrent dans le calcul de l’endettement.

si endettement > 33%, l’opération peut tomber l’eau.

Je suis plus de 100 % d’endettement , c’est à dire que le montant des mes emprunts dépassent mes revenus personnels mais les revenus locatifs viennent contre balancer ce taux.

Je suis dans la situation simple que je ne loue pas , je ne peux pas payer les remboursements mensuels.

Un montage immobilier cohérent vous permet de dégager des liquidités ( cash flow ) ainsi à chaque fois que vous empruntez vous augmentez votre cash flow , c’est qui permet d’investir par contre si à chaque emprunt vous y êtes de votre poche alors effectivement vous serez vite bloquer.

Les calculs des banques différent mais en générale elles prennent en compte 70% à 80% des revenus locatifs comme base.

Philippe

Frederic89 · #17

Philippe30 a écrit :
Je suis plus de 100 % d’endettement , c’est à dire que le montant des mes emprunts dépassent mes revenus personnels mais les revenus locatifs viennent contre balancer ce taux.

Je pense que le taux d’endettement est (pour votre banquier et pour moi) le ratio entre vos emprunts et la somme de vos revenus, soit salaire + loyers encaissés.
Et, là, votre taux est forcement sous les 100%

Frédéric

Philippe30 · #18

J’ai bien indiqué que mon taux représente + 100 %de mes revenus personnels.

Bien entendu , le taux ne peux pas être supérieur à 100 % des mes revenus totaux ( personnels + locatifs ) sinon cela s’appelle une faillite.

Philippe

DDtee · #19

Philippe30 a écrit :
Je suis à plus de 100 % d’endettement

Merci pour ce retour d’expérience très intéressant.
Vos investissements sont-ils réalisés en nom propre ou pour une société ?
Quels sont d’après vous les éléments déterminants qui vous ont permis cette situation ?

Gratouille · #20

Oui, le taux d’endettement de 33% n’est qu’une indication. Vous pouvez le dépasser sans vous ruiner, le plus important est le "reste à vivre", et également que votre capacité propre de gestion.
Cependant, le + difficile est de convaincre le banquier…si au moins celui-ci a un quelconque pouvoir de décision, en sortant de sa sacro-sainte règle des 33%.

Pour exemple, j’ai négocié mon dernier pret avec difficulté (je suis actuellement à 55% de taux d’endettement réel), la banque me refusait le pret sous prétexte que c’était "dangereux" pour mes finances…même avec un dossier béton leur expliquant qu’il me restait suffisamment pour vivre et même épargner ! La méthode qui marche bien est de les mettres en concurrence avec des courtiers, vous verrez que le banquier change alors rapidement sa veste.

J’en conclue que la banque est une affaire commerciale, ils sont avant tout ici pour défendre leurs intérets commerciaux, sans aider leurs clients, mais pour maintenir leurs marges en risquant le moins possible….Devenir indépendant suppose une prise de risque réelle et maitrisée !

Range19 · #21

Frederic89 a écrit :
Philippe30 a écrit :
Je suis plus de 100 % d’endettement , c’est à dire que le montant des mes emprunts dépassent mes revenus personnels mais les revenus locatifs viennent contre balancer ce taux.
Je pense que le taux d’endettement est (pour votre banquier et pour moi) le ratio entre vos emprunts et la somme de vos revenus, soit salaire + loyers encaissés.
Et, là, votre taux est forcement sous les 100%

Frédéric

Oui, comme l’indique Frédéric, c’est comme cela qu’il est calculé :
ratio entre le montant des remboursements d’emprunts /somme de tous les revenus

Pruls · #22

Surtout quand on sait d’où vient l’argent qui nous est prêté.

J’ai posé la question en famille de la création monétaire, hé bien tout directeur de banque qu’il était, il a baragouiné des réponses à côté de la plaque.

Les banques sont organisées de façon à masquer la réalité de la création monétaire. Même un directeur de banque ne savait pas comment ca marche!

Tient ça me fait penser à un argument commercial: ce même Directeur me disait que la durée de vie moyenne d’un prêt est de 9 ans. Or un investissement locatif ne sera à priori pas remboursé par anticipation, donc cela améliore la marge de la banque.

Kool31 · #23

Voici comment est calculer mon taux d’endettement dans la banque des agriculteurs :

1) mon revenu mensuel :
revenu imposable de l’année N-1 / 12 + flux de trésorerie de chaque appartement (loyer *0.7 - crédit)

2) montant de mon loyer ou crédit RP

3) crédit en cours (hors immobilier)

4) mensualité du crédit

Taux d’endettement = (2+3+4)/1*100

Dernière modification par Kool31 (06/03/2013 11h56)

Pruls · #24

Kool31 a écrit :
Voici comment est calculer mon taux d’endettement dans la banque des agriculteurs :

1) mon revenu mensuel :
revenu imposable de l’année N-1 / 12 + flux de trésorerie de chaque appartement (loyer *0.7 - crédit)

2) montant de mon loyer ou crédit RP

3) crédit en cours (hors immobilier)

4) mensualité du crédit

Taux d’endettement = (2+3+4)/1*100

J’ai ajouté les parenthèses?

Range19 · #25

Pruls a écrit :
Tient ça me fait penser à un argument commercial: ce même Directeur me disait que la durée de vie moyenne d’un prêt est de 9 ans. Or un investissement locatif ne sera à priori pas remboursé par anticipation, donc cela améliore la marge de la banque.

Bonjour Pruls,
Qu’est-ce qui vous fait écrire cela ?

Malheureusement, les investisseurs n’échappent ni aux accidents de la vie ni à des opportunités de vente ou réinvestissement imposant un remboursement anticipé.
C’est pourquoi je maintiens mon hostilité aux emprunts de très long terme qui n’ont de sens que lorsqu’on a 20 ans et encore… quoi que puissent laisser imaginer les calculs d’optimisation.

Est-ce que quelqu’un a accès à des données statistiques liant durée d’emprunt initial et durée réelle ?

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DDtee a écrit :

#8 05/03/2013 12h52

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backsync a écrit :

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#12 05/03/2013 14h53

#13 05/03/2013 15h05

#14 05/03/2013 15h47

Pruls a écrit :

#15 05/03/2013 15h56

#16 05/03/2013 18h20

backsync a écrit :

#17 05/03/2013 19h34

Philippe30 a écrit :

#18 06/03/2013 07h04

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Frederic89 a écrit :

Philippe30 a écrit :

#22 06/03/2013 10h48

#23 06/03/2013 11h16

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Kool31 a écrit :

#25 06/03/2013 11h57

Pruls a écrit :

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