Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Pourrait-on interpréter ceci en estimant que la période deviendrait potentiellement plus propice aux personnes souhaitant simplement acheter pour se loger?

Trahcoh a écrit :

Il ne manque plus qu’une nouvelle taxe sur les locations pour financer les primo-accédants à la propriété ou les hlm.

Je ne vous le fais pas dire, il y a en ce moment même le congrès des HLM à Bordeaux…

Les HLM et l’interdiction de louer

Le nouveau DPE et la loi Climat et Résilience obligerait les organismes de logement social à rénover plus d’1 million de logements d’ici 2034. Des aides financières doivent être débloquées pour accompagner le secteur.

Le Premier ministre est attendu de pied ferme. Le Congrès HLM de Bordeaux, qui ouvre ses portes ce mardi 28 septembre pour trois jours, s’annonce comme un moment éminemment politique pour le secteur, soumis à la réduction de loyer de solidarité (RLS), qui grève les recettes annuelles des organismes HLM d’1,3 md€. Les bailleurs sociaux militent toujours pour la suppression de la RLS. Actuellement prévue jusqu’à la fin 2022, son abandon relèverait du coup de force. Car chaque année, Bercy veille à recevoir les sommes dues. Une autre voie s’ouvre aux bailleurs sociaux : convaincre le prochain gouvernement de mobiliser cette somme astronomique pour contribuer au financement de la rénovation énergétique du patrimoine.

Rénover ou ne plus quittancer
Avec l’entrée en vigueur au 1er juillet dernier du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) qui prend plus en compte le poids carbone, les organismes HLM se trouvent face à un mur : rénover sous peine de ne plus pouvoir quittancer. Les bailleurs sociaux ont développé leur patrimoine en ayant recours au chauffage au gaz. A l’époque, ce système était jugé moins cher à l’installation et à l’usage. Problème, en 2021, le gaz n’a plus la cote puisqu’il s’agit d’une énergie très carbonée.

Rappelons que la loi Climat et Résilience interdit de louer les logements étiquetés « G » dès 2025. Même sanction pour les habitations étiquetées F en 2028. Le couperet tombera pour les logements étiquetés « E » en 2034. D’ici 15 ans, plus d’1 million de logements sociaux devront être massivement rénovés. Et il ne s’agit que d’estimations basses, qui s’appuient sur les DPE actuels, et non sur la nouvelle version. Le nombre de HLM à rénover pourrait être plus élevé. Selon la FNAIM, qui se base sur les données des administrateurs de bien et sur les premiers DPE, au lieu d’avoir 500 000 logements « G » comme le prévoit le gouvernement, ils pourraient être entre 800 000 et 1 million. « On part d’une situation où un DPE sur deux était vierge ou réalisé sur facture, donc peu fiable », tacle-t-on dans l’entourage de Barbara Pompili, la ministre de la Transition écologique, qui assure tout de même vouloir engager le dialogue avec les professionnels de l’immobilier.

Mettre à profit la RLS pour rénover
« Que les choses soient claires : je ne remets pas en cause l’objectif de rénover massivement ces logements, mais la RLS serait plus utile pour supprimer les étiquettes F et G que pour abonder les caisses de l’Etat », tacle Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat.

Car la facture sera salée : pour sortir de l’étiquette « F » et « G », un bailleur social doit en moyenne débourser 35 000€ par logement. Mais pour passer à « D » ou même à « C », « il faut changer le mode de chauffe, opter pour une isolation thermique par l’extérieur… », énumère Emmanuelle Cosse, qui demande également des aides de financements sur du très long terme de la part de la Caisse des Dépôts. Autre problématique : « nous risquons de faire face à des appels d’offres infructueux », poursuit la présidente d’Union. Les trois jours à Bordeaux seront l’occasion de mettre ces enjeux sur le devant de la scène. Et de faire entendre le message aux deux autres ministres attendues sur place : Emmanuelle Wargon, en charge du Logement, et Nadia Hai, en charge de la Ville.

On défait puis on refait …

Crédit immobilier : certains critères bientôt assouplis ?

Crédit immobilier : pourquoi certains critères pourraient être assouplis ?

Toutefois, « le ministre (de l’Économie) est très attentif aux remontées de terrain et souhaite s’assurer que cette norme (définie par le Haut conseil de stabilité financière) ne devienne pas un obstacle à l’accès au crédit (…) de ménages pourtant solvables », indique Bercy dans le journal économique, avant de préciser que « des travaux d’évaluation » étaient en cours en lien avec tous les acteurs concernés, dont le HCSF et la Banque de France.

Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi | Les Echos

Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi

La chute de la production de crédit immobilier commence à inquiéter jusqu’à Bercy. Le ministère de l’Economie et des Finances serait ainsi prêt à ouvrir la discussion sur les critères d’octroi gravés dans le marbre en 2022 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Personnellement, c’est le point suivant qui a attiré mon attention :

Le prêt à taux zéro (PTZ), qui devait s’éteindre fin 2023, sera prolongé jusqu’en 2027. En revanche, il sera, contrairement au projet initial, recentré sur les appartements (aucune aide pour la maison individuelle) en zones dites tendues (là où l’offre est rare). Dans les zones détendues, celles où les difficultés sont moins importantes, ce même PTZ sera réservé à l’achat de logements anciens sous condition de rénovation.

Source

Mouais… Dans la réalité, les banques utilisent très peu cette faculté dérogatoire donc 20 ou 30% de 80% ne changeront strictement rien. Vaudrait mieux laisser les banques gérer leur risque comme avant et/ou il faut rappeler qu’il y a quand même très peu de casse sur les prêts immobilier en France.

Les dérogations sont en grande partie pour ceux qui achètent du Pinel packagé commercialisé par la banque, la banque privée, les clients historiques ou ceux qui ont un petit pouvoir ( par exemple être administrateur au CA ).

Tout dépend comment est calculé l’endettement. Si on le calcule stricto-sensu, ça bloque très vite pour un investisseur. Si on calcule un endettement différentiel (i.e. tout investissement autofinancé ou à CF positif ne greffe pas l’endettement), alors c’est complètement différent.

Sans doute votre banque s’autorise à déroger aux 35% calculés stricto-sensu pour les investisseurs, et autorise l’endettement différentiel jusqu’à 35%, ce qui amène un endettement calculé stricto-sensu bien supérieur.

J’ai présenté il n’y a pas plus tard qu’il y a quelques mois un endettement différentiel au CA, qui est passé. Après, il est possible que le crédit ait été accordé par dérogation.

Si l’endettement différentiel était refusé par toutes les banques depuis des années, il n’y aurait plus aucun crédit pour les investisseurs, qui seraient tous bloqués dès le premier investissement.

Le loyer est en général pris en compte à 70% dans les revenus par les banques. Un endettement à 35% amène une mensualité maximale de 25% du loyer (35% de 70%) pour ne pas être bloqué très rapidement. A ma connaissance, trouver un investissement avec une mensualité égale à un quart du loyer HC est de l’ordre du quasi-impossible.

Attention, je ne dis pas que le HCSF et ses recommandations n’ont pas complètement cassé le crédit, je suis d’accord avec ça, mais que l’endettement différentiel ne se pratique plus du tout depuis des années est assez contraire à ce que j’observe.

Bonjour à tous,

Je me permets de venir sur ce sujet car je suis actuellement bloquée concernant mes futurs investissements immobiliers que je souhaiterais réaliser…

Petit résumé de ma situation actuelle :

Patrimoine JulieNancy a écrit :

Situation en mai 2023 :

* Salaires du Couple : +/- 11 500 €
* Revenus locatifs appartements + SCPI + Crowdfunding (estimation) : +/- 6 500 €
==> TOTAL Revenus : 18 000 €

==> TOTAL Mensualités prêts : 9 600 €

Endettement à 52%, mais 25/30% en différentiel

Reste à vivre : entre 6 500 € et 8 500 €

Patrimoine :

* RP : 700 000 €
* 6 appartements : +/- 800 000 €
* 7 SCPI : +/- 800 000 €
* 2 PEA (exclusivement ETF World CW8) : 160 000 €
* Quelques Assurances Vies : 130 000 €
* Crowdfunding : 100 000 €
* Livrets A + LLDS : 60 000 €

TOTAL Patrimoine BRUT : 2 750 000 €
TOTAL Patrimoine NET : 900 000 €

Aujourd’hui, j’ai pour objectif d’augmenter nos 2 PEAs pour les mettre au maximum d’ici 2/3 ans, mais je souhaiterais en parallèle continuer mes investissements locatifs…j’aime vraiment le faire

Il me reste aujourd’hui un gros reste à vivre, mais malheureusement ma banque ne me suit plus car les normes HCSF bloquent tout projet…

Même si dans la théorie la banque peut déroger à cette règle, sur le terrain il n’en est rien…du moins dans mon cas.

Quelles solutions pourrait être envisagées ?

* J’avais dans un premier temps pensé à "mentir" sur ma situation en allant dans d’autres banques (voir sujet ici), mais au final je ne pense pas que ce soit la meilleure des solutions.

* Est-ce que passer en Banque Privée pourrait m’apporter un déblocage de fonds plus facilement ?

* Envisager un crédit in fine ? Plus facile "apparemment" pour passer les conditions HCSF ?

* J’avais vu un courtier assez classique (CAF**) il y a 6 mois, mais il n’avait pas trouvé de solution : Cependant, il n’a pas vraiment cherché j’ai l’impression…dossier trop compliqué je suppose ?

Existe-t-il des banques plus "ouvertes" aux profils investisseurs ? Sans parler du calcul différentiel qui n’existe plus vraiment officiellement, mais qui pourrait cependant être pris en compte…même de loin

Existe-t-il des courtiers spécialisés dans ce type de dossier ? taux d’endettement supérieur au 35% mais bon reste à vivre ?

J’ai regardé un peu les partenariats du site, mais j’ai l’impression que c’est plus pour le type de placement que pour l’étape d’avant, à savoir le financement.

D’avance merci pour votre aide et bonne journée à vous

Je fait un simple calcul pour estimer le rendement de vos appartements + SCPI + Crowdfunding :
    6500 x 12 / (800 000 +800 000 + 100 000) = 4.5%

Si vous comptez emprunter pour investir dans des actifs avec un rendement similaire, ou même juste un peu meilleur, vus les taux actuels, les frais financiers capteront la quasi-totalité du rendement.

Il est peut-être temps de faire une pause dans les nouveaux investissements, et les critères du HCSF vous rendent peut-être un bon service, en vous empêchant de prendre des risques finalement peu rémunérateurs…

Comment arrivez-vous à un reste à vivre aussi élevé (il doit y avoir pas mal d’imposition sur tous ces revenus fonciers : IR+PS, IFI) ?

Désolé de ne pas avoir vraiment répondu à votre question (comment trouver une banque voulant prêter pour d’autres investissements immobiliers à une personne avec votre profil ?), mais je crois qu’avec le contexte actuel ce sera très dur de trouver un prêteur, pour financer un investissement immobilier comme ceux que vous avez faits, en étant vraiment rentable (sauf à avoir certains talents, comme celui de dénicher des pépites, ou de faire faire des travaux à coût réduit, talents que je n’ai pas, et que rien n’indique que vous avez). Pour ma part (mais ma situation est différente de la votre), j’ai réussi à emprunter "au max" (tout en restant raisonnable) quand la période était  favorable (2010-2020), et maintenant je me focalise sur l’optimisation des actifs ainsi acquis, et la résilience de mon patrimoine en général, et j’attends patiemment qu’une fenêtre favorable pour emprunter à nouveau se rouvre, dans qqs années. J’ai déjà vécu plusieurs périodes favorables et défavorables à ce niveau, et il est peu efficace de vouloir forcer sans tenir compte du contexte). Une question que je me pose est de rembourser (en partie) le crédit lombard (adossé à mon très vieux PEA de + de 1M€) qui me coûte de +en+ cher (Euribor3M + marge fixe).