Louer sa résidence principale en son absence sur Airbnb : la poule aux œufs d'or ?

Bonjour,

Très bonne idée de post.

Je me suis moi-même penché sur la question récemment, étant donné le potentiel locatif élevé de ma RP et le fait que je migre sous des cieux plus cléments pendant l’hiver. Je partage avec vous le résultat de mes recherches :

- Pour éviter d’avoir à gérer à distance le ménage, ainsi que les entrées et sorties, j’avais prévu de recourir à une conciergerie AirBNB. J’ai passé une demi-heure au téléphone avec le responsable d’une conciergerie locale, agréée par la plateforme et bien notée. En échange d’une commission (30% de mémoire, tout compris), ils se chargent de tout et fournissent le linge de maison. Compte tenu du prix de la nuitée plutôt élevé au Luxembourg, le revenu potentiel est intéressant malgré la commission d’agence.

- Comme je louerai les mois d’hiver et que nous sommes dans une région froide, la note de chauffage va sensiblement augmenter. Difficile de contrôler la consommation du locataire, j’ai vu sur d’autres forums que certains rivalisent d’imagination pour "contrer" les parades des propriétaires : par exemple, lorsque le thermostat est dans un boîtier sous clé et réglé à 21 degrés, s’ils estiment qu’il fait trop froid, ils mettent un glaçon sur le boîtier plutôt que de mettre un pull. Idem, ils ont tendance à laisser le chauffage allumé toute la journée et pendant la nuit pour que le logement soit toujours à température agréable. Vu l’instabilité du prix des matières premières, la note peut vite être salée après un hiver rigoureux et un marché un peu tendu.

- Pour l’électricité, il y a un peu plus de contrôle possible à distance, les principaux fournisseurs d’énergie permettant d’accéder à un tableau de consommation en direct, ce qui permettrait en théorie d’avorter la création d’une mine de Bitcoin dans notre foyer.

- La capacité de couchage a son importance, selon l’agent. Un deux-pièces doit pouvoir accueillir 4 personnes, un trois-pièces, 6 personnes, etc. Il faut donc remplacer le joli canapé en cuir par un convertible pas très haut de gamme. Difficile de ne pas s’émotionner à imaginer une telle concentration d’étrangers chez soi.

- Concernant le mobilier, pour optimiser selon l’agent, il faut du "beau et pas cher" : Ikea pour les meubles et les magasins de type Action pour la déco. Deux options donc : s’astreindre à vivre entouré de mobilier en MDF et de quincaillerie "Made in China" 9 mois par an, ou risquer la rayure profonde sur la bibliothèque "Nuage".

- Idem pour l’électroménager, la vaisselle et les équipements de la maison. Il faudra soit acheter un deuxième set de tout, soit accepter la casse ou les dégâts qui sont prévisibles. L’inamovible est toujours à risque : comment ne pas rager à chaque fois que je verrai cette grosse rayure sur ma plaque à induction, ou ces traces de Spontex sur ma robinetterie de douche ? Dans tous les cas, il faudra prévoir un rafraîchissement des peintures plus souvent, et je vous vois venir, inutile de penser à étaler de la "Suprême Matte" sur un intissé fragile pour sublimer les angles, il faudra penser résistant et lavable : un bon vieux blanc brillant de réfectoire.

- Il faudra également accepter un "semi-déménagement" 2 fois par an : vider la cuisine, la réserve, le bureau, les armoires, les meubles, et faire l’inverse au retour des vacances, avec la fatigue du voyage et les mauvaises surprises quant à l’état de l’appartement.

-  Au niveau du voisinage, je ne vois que de potentiels problèmes dans le cas d’une copropriété. Il faudra déjà vérifier dans le règlement de copropriété si les locations à la nuitée sont admises. Ensuite, si le locataire devait ne pas respecter les nombreuses règles (parties communes, tri des déchets, nuisances sonores), l’agence s’en chargerait probablement le temps de la location, mais les réclamations finiront toujours par ressurgir sur le propriétaire. J’ai toujours entretenu des relations cordiales avec mon voisinage, mais j’imagine le poids que doit représenter un conflit entre voisins.

- Au cas où ce ne serait pas dissuasif, n’oublions pas le percepteur qui prélèvera sa part, je ne connais pas les potentielles exonérations en France, mais ici, c’est à ajouter aux revenus et taxé au taux marginal, dont la tranche la plus haute s’élève ici à 42% auxquels il faut rajouter les fonds pour l’emploi. Violent !

Vous l’aurez compris, je suis arrivé à la conclusion que le schéma de la location de sa propre RP n’est adapté que lorsqu’on est prêt à considérer sa RP comme au mieux une résidence secondaire, au pire un appart-hôtel. On y laisse le strict minimum, on aménage une annexe pour stocker ses effets personnels, et on l’équipe "petit budget gros effet". J’ai décidé de m’épargner ce mode de vie. Je pense toutefois que ce système peut être intéressant pour des appartements locatifs dans les agglomérations où la demande élevée.

Pour ma part, j’ai expérimenté la chose dans mes 2 locations précédentes, à Paris et Lyon, pendant 5 ans et lors de la totalité de mes week-end et vacances à l’extérieur. Jamais aucune dégradation, des gens respectueux des lieux, une somme pour moi conséquente qui m’a permis de payer en moyenne 50 à 75% de mon loyer. Cela m’obligeait aussi à une certaine régularité pour faire le ménage. Il n’y a eu que des avantages.

Je m’apprête à faire la même chose avec ma résidence principe une fois les travaux d’agrandissements terminés pour la louer en totalité pendant la saison estivale. Le rapport affectif sera probablement différent entre un logement que vous louez et celui que vous possédez mais je pense avoir la psychologie "Airbnb" suffisamment ancrée en moi pour ne pas être submergé par les éléments négatifs qui seront moindres en comparaison de l’avantage de pouvoir payer la quasi totalité de mon crédit annuel avec 60-90 jours de location. Il faut évidemment pouvoir évacuer les lieux pendant la période, ce qui n’est pas un problème pour moi (travail à Paris actuellement, voyage pendant l’été à l’avenir).

Chaque situation personnelle est différente mais la location de la RP peut être une vraie chance. Reste à voir ce que donner la réforme du statut LMNP si elle a lieu.

A ceux qui louent fréquemment leur résidence principale, comment éviter qu’elle se retrouve tôt ou tard infestée par des punaises de lit?
S’en débarrasser peut ensuite prendre des mois, car il faut parfois deux ou trois désinfections.

Les punaises de lit ne vont pas se limiter au seul matelas. Si le visiteur pose une valise infestée sur une commode par exemple pendant son séjour d’une semaine, les punaises vont se retrouver dans la commode puis essaimer dans tout le logement …

Les combattre peut se révéler parfois mission impossible, dans le cas d’un logement disposant de beaucoup de meubles, linge, et recoins difficilement accessibles où les punaises se réfugieront pendant les campagnes de désinfection.

Je pense que la base consiste simplement à mentionner toutes les informations dans l’annonce et à le rappeler dans un message une fois la réservation effectuée par un voyageur.
Rien ne vous empêche donc d’indiquer qu’il s’agit de la chambre de votre enfant et que certaines de ses affaires s’y trouvent. La plupart des personnes qui louent une partie de ma RP ne font vraiment que passer. Pour les papiers importants, il est possible d’acheter un meuble qui ferme à clé ou une malle si vous n’avez pas d’autres solutions.
C’est toujours une histoire de coût/bénéfice. Votre enfant va peut-être faire un job d’été qui va lui rapporter 1000€ par mois alors que s’il rangeait sa chambre, peut-être qu’elle rapporterait au moins autant.

On m’a déjà demandé si la cuisine était accessible car il semblerait que des hôtes interdisent l’accès. Vous pouvez faire cela également.

Le gros avantage que j’ai c’est que toutes les pièces ferment à clé chez moi et que dès le départ j’ai en quelque sorte pensé l’appartement pour cet usage (il n’y a rien de très cher chez moi, à part l’appartement en lui même .

Il n’y a pas de situation standard ou idéale bien entendu. C’est toujours mettre en parallèle, qu’est ce qu’on est prêt à faire pour obtenir une augmentation de 1000€/1500€ par mois dans son métier vs la mise en location d’une partie de sa RP. 

Content de voir que certains n’ont pas eu de dégradations.
Si vous louez une partie de votre RP et que vous êtes présent, je pense que le risque de dégradation ou vol est très limité.

Enfin je pense qu’une façon de garder la "motivation" consiste à se payer des expériences ou objet un peu hors du commun ou qu’on n’a pas l’habitude de faire avec une partie des revenus.