Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

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#76 30/01/2023 21h08

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#92 30/04/2023 18h13

#93 03/07/2023 23h27

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#95 26/07/2023 17h26

#96 26/07/2023 18h16

#97 26/07/2023 18h35

#98 27/07/2023 11h18

#99 27/07/2023 11h18

#100 27/07/2023 11h19

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SlowCash, le 31/01/2023 a écrit :

maxlille, le 26/07/2023 a écrit :

SOFIDY a écrit :

SlowCash, le 31/01/2023 a écrit :

Asn540 · #76

Ce bulletin précise que la SCPI a 20% d’hôtels dans son patrimoine. Mais ne précise pas qu’il n’y a … qu’un locataire à savoir B&B Hotels

Je m’interroge d’abord sur la diversification. Avec un patrimoine maintenant conséquent, la SCPI est très dépendante d’un seul locataire.

Au-dela je m’interroge sur la signature du locataire. Quelle SCPI n’a pas de B&B dans son patrimoine, de Corum à Perial Hospitality. Ce locataire qui pratique une expansion à grande vitesse accorde des taux de rendement généreux aux SCPI qui lui rachètent son patrimoine pour qu’il puisse réinvestir ailleurs. Mais si le rendement est élevé n’est ce pas parce que le risque est plus élevé ? Ou autrement dit B&B n’est-il pas la baleine des SCPI ?

GoodbyLenine · #77

Cette SCPI est toute jeune (créée en avril 2021, 50M€ de capi fin 2021, 205M€ fin 2022) et n’a que 18 biens (dont 5 hôtels, valant 20% du patrimoine, tous exploités par le même locataire) ce qui ne permet pas (encore) une bonne diversification.

Mais vu le montant de sa collecte, et l’expérience de sa SdG, gageons que, dans 5 ans, elle aura (largement) dépassé le milliard de capitalisation et la centaine de biens, et sera bien plus diversifiée.

On ne peux pas demander à une si jeune SCPI d’être aussi diversifiée qu’une vétérante comme Immorente.

SlowCash · #78

Sofidy semble fonctionner très différemment de beaucoup d’autres sociétés de gestion, car comme souligné par beaucoup de contributeurs sur ce fil, son délai de jouissance est toujours fixé au 1er jour du quatrième mois depuis sa création le 28 mai 2021.

En opposition par exemple à sogenial coeur d’Europe lancé la même année et dont l’entrée en jouissance est au 1er jour du 6e mois.
Cette pratique n’est pas neutre sur le rendement sans compter que les acquisitions de 2021 se sont fait sans aucune dette.

sofidy_europe_invest_-__bt_4t2021.pdf

En regardant le rapport annuel de 2021 l’essentiel des acquisitions se fait par le biais de SCI (intitulé SYREF 9, SYREF 10 et 12) dont immorente et effimo sont aussi associés

extrait de société.com

avec 20% de participation pour Europe Invest dans cette SCI

Répartition entre immobilier direct et indirect

fin 2021 le TOF était de 100% quelque soit la méthode de calcul

extrait de la page 44 RA 2021

.

Je ne sais quoi penser des bienfaits de l’investissement partagé avec les autres SCPI de la SDG par le biais de SCI…si vous pouvez éclairer ma lanterne, je suis preneur.

Drystan · #79

SlowCash a écrit :
Je ne sais quoi penser des bienfaits de l’investissement partagé avec les autres SCPI de la SDG par le biais de SCI…si vous pouvez éclairer ma lanterne, je suis preneur.

Tout dépend du point de vue.
Au démarrage de Europe Invest, pour cette dernière, c’était indéniablement intéressant pour se positionner tôt sur des lots de taille assez importante sans s’endetter vu que la collecte pouvait ne pas suffire.
Du point de vue de la société de gestion c’est évidemment tout bénéfice, on peut mixer des dépendances entre ses scpi et répartir le risque sur plusieurs d’entre elles avec une flexibilité importante, cela renforce aussi leur interdépendance ce qui est dans l’intérêt de la sdg pour garder son mandat sur la SCPI.
Cela peut aussi permettre de compenser une SCPI moins à la mode et à la traîne sur la collecte afin de profiter de l’élan d’une autre pour acheter des lots plus importants et/ou utiliser l’argent de la collecte plus vite.

Du point de vue de l’associé… au démarrage cela a un potentiel bénéfique assurément, sur moyen-long terme c’est un outil qui peut aider à renforcer la diversification du patrimoine.
Par contre j’avoue mon inculture sur le comment du fonctionnement de ces SCI, cela pourrait très bien être des surcouches administratives a l’utilité douteuse qui grèvent le rendement, mais peut-être pas, cela dit je doute que ce soit totalement neutre pour autant.

Tant que ce n’est pas utilisé pour dévoyer le but original d’une SCPI (qui pour Europe Invest est très clair) c’est le plus important.

Il y a surement d’autres aspects à prendre en compte auxquels je ne pense pas, mais il ne fait nul doute que je ne vois guère de point négatif pour la SDG alors que potentiellement il y en a ~~pas~~ pour les associés de la SCPI (mais il y a aussi du positif)

EDIT : retiré le "pas" dans ma dernière phrase qui changeait un peu tout le sens du post…

Dernière modification par Drystan (01/02/2023 14h15)

SlowCash · #80

Drystan a écrit :
Au démarrage de Europe Invest, pour cette dernière, c’était indéniablement intéressant pour se positionner tôt sur des lots de taille assez importante sans s’endetter vu que la collecte pouvait ne pas suffire.

Merci pour votre réponse. Effectivement, en cas de collecte compliqué pour le démarrage de cette scpi doublé du délai de jouissance "court", je comprend que sofidy ce soit appuyé sur ces autres véhicules historiques que sont Immorente et Efimmo 1.

Drystan a écrit :
Du point de vue de la société de gestion c’est évidemment tout bénéfice, on peut mixer des dépendances entre ses scpi et répartir le risque sur plusieurs d’entre elles avec une flexibilité importante, cela renforce aussi leur interdépendance ce qui est dans l’intérêt de la sdg pour garder son mandat sur la SCPI.
Cela peut aussi permettre de compenser une SCPI moins à la mode et à la traîne sur la collecte afin de profiter de l’élan d’une autre pour acheter des lots plus importants et/ou utiliser l’argent de la collecte plus vite.

là aussi je suis d’accord sur le bienfait de mutualiser la collecte et les risques entre diverses SCPI par le biais des SCI.
Cependant, je me demande si cela n’était pas plus bénéfique aux autres SCPI qu’à Europe Invest. Je vais essayer d’analyser tout cela avec la documentation disponible des sociétés concernées (sur 2021 et 2022) même si je regrette l’absence sur 2021 des taux de rendements des investissements (absence de taux AEM pas uniquement dans les BT de Sofidy)

Pour finir, tout comme vous, je n’ai pas une connaissance importante du fonctionnement d’une SCI et au premier abord la "lourdeur" administrative et le coût de fonctionnement pourrait être un facteur qui grèverait le rendement.

Je ne doute pas du fait que la SDG a du bien étudier la balance entre avantages et inconvénients avant de choisir cette voie.
Maintenant que la collecte et la capitalisation de la SCPI sont significatives, il sera intéressant de voir dans les prochains mois si les investissements en pleine propriété augmente proportionnellement.

Adrien55 · #81

Bonjour,

L’usufruit 5 ans de la SCPI SEI est de 18%.
Il y a quelques dossiers sur cette durée depuis quelques mois.
J’ai réussi à acheter 318 parts

NicolasV · #82

Il y avait déjà eu une courte discussion à propos de ces investissements indirects (via des sociétés contrôlées ou non) : Synthse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI) des SCPI
En tout cas j’ai l’impresssion que c’est devenu quasiment la norme aujourd’hui. Certains gérants font investir la plupart des SCPI du groupe sur chaque nouvel immeuble.. sans que l’intérêt stratégique pour chacune ne saute toujours aux yeux. Il y a sans doute des avantages pour les associés mais je crains que cela rende très délicat un éventuel changement de gestionnaire dans le futur.

L’autre tendance c’est le fait pour une SDG de se doter de sa SCI disponible en AV. Celle-ci investit quasi systématiquement dans les SCPI maisons. Je pense que ces SCI peuvent permettent de réguler les entrées/sorties sur les SCPI et donc pour le coup avoir pas mal d’avantages pour les associés (performance, liquidité).

7Moneymaker · #83

Europ invest 2,190 € par part 1er trimestre de prévue

Asn540 · #84

En baisse versus Q1/22. Très très décevant. On n’a jamais été aux 5% nets promis mais si ça continue on ne va même plus être à 5% brut.

Avec des locaux en Allemagne et en Irlande c’est assez étrange de ne pas bénéficier de l’indexation des loyers

Sans ont-ils encore du retard sur l’investissement de la collecte…

Drystan · #85

Dans le BT4 22 la capitalisation était à 205.4M€ pour un patrimoine à 131.4M€ et

Sofidy Europe Invest a écrit :
Avec 45 M€ de trésorerie disponible à fin 2022, votre SCPI se trouve en situation favorable pour saisir les opportunités d’investissement à venir.

Donc on peut imaginer que oui.
Si ils savent ce qu’ils font et qu’une opportunité d’investissement plus intéressante sur le long terme émerge bien, une distribution réduite sur un (voire plusieurs) trimestres est un compromis acceptable. Investir à tout prix quitte à obtenir un mauvais rendement AEM ou des biens surévalués est bien plus dommageable sur une période longue.

Après tout cela n’est que supposition, aucune info d’investissement sur leur site officiel depuis fin Novembre dernier et la concurrence devient forte dans le secteur des SCPI qui se positionnent en Europe.

cedREIM · #86

Clairement je préfère une SCPI qui temporise les investissement dans le contexte.
Sacrifier un peu de rendement à court terme (dilution), pour espérer acheter avec un meilleur point d’entrée dans quelques mois est préférable à long terme.

Le marché UK est déjà sur -20% depuis le peak a fin mars.

Greyna · #87

Oui l’attente semble saine en ce moment. D’autant plus que comme le monétaire rapport maintenant +-3 %, conserver du cash est moins pénalisant que dans le passé.

maxicool · #88

Revenu T1 2023 : 2,28 € / part
Reçu sur le compte aujourd’hui (imposition IS).

Drystan · #89

Rapport annuel 2022

Ironiquement j’ai davantage retenu cette information suivante issue du rapport annuel de chez Immorente

Immorente a écrit :
À ce titre, IMMORENTE est déjà engagée dans plusieurs nouvelles acquisitions d’actifs immobiliers de qualité notamment au coeur de Paris et de Londres.

Information non mentionnée dans le rapport d’Europe Invest, donc Immorente fera peut être ce(s) acquisition(s) à Londres seul, mais jusqu’ici (cf discussion précédente) près de la moitié des investissements Europe Invest ont été fait de façon croisée avec Immorente et autres SCPI Sofidy.

Cela vaudrait la peine de vérifier en parallèle la proportion des investissements Europe des autres SCPI Sofidy qui se font de façon croisée avec Europe Invest

Egalement p54-55

SYREF 15 => Les bureaux acquis à Madrid en Avril 2022 (seul bien en plus value latente)
SYREF 10 => Les biens acquis à Dublin (en moins value de 23%)

Greyna · #90

Je note que la valeur de reconstitution est de 226,88 € alors que le prix de souscription est de 235 €.

Sofidy Europe Invest affiche donc une surcote de 3,58 %. Pour moi c’est clairement rédhibitoire.

maxicool · #91

Pour donner suite à mon post #55 (détenant cette SCPI en US), voilà mes notes sur les BT T3 et T4.

BT n°6 – T3 2022

Collecte : 41 M€ - Capitalisation en fin de trimestre : 149 M€
Dividende estimé : 9,50 à 9,90 € / part : 4,04% à 4,21% net de fiscalité (brut 4,48 à 4,65%).
Acompte T3 2022 : 2,28 €

Achat n°10 – Anvers (Belgique) – 22-09-22
Immeuble de bureaux 2863 m2 – 9 M€ - 3 locataires : Deutsche Bank (57%)
Bail résiduel : 3 ans

Rentabilité nette des investissements sur 2022 : 5,00%

BT n°7 – T4 2022

Collecte : 46 M€ - Capitalisation en fin de trimestre : 205 M€
Trésorerie disponible fin 2022 : 45 M€
TOF : 98,21%
Valeur de reconstitution : 230,36 €
Dividende distribué : 10,08 € / part : 4,65% brut / 4,29% net de fiscalité

Achat n°11 – Rotterdam (Pays-Bas) – 13-10-22
Bureaux / groupe éducatif 1941 m2 – 4,8 M€ - 1 locataire : LMC-VO
Bail résiduel : 10 ans

Achat n°12 13 14 15 – Bonn, Brême, Aix, Dusseldorf (Allemagne) – 01-12-22
4 Hôtels B&B 9328 m2 – 25,95 M€ - 1 locataire : B&B Hôtels
Bail résiduel : 25 ans
Participation de 40% (soit 3731 m2) avec d’autres fonds Sofidy – SYREF17

Achat n°16 17 – Utrecht (Pays-Bas) – 21-12-22
2 immeubles de bureaux 4651 m2 – 16,5 M€ - 3 locataires : RAM, Exact, RPS
Bail résiduel : 7,5 ans

Achat n°18 – Amsterdam (Pays-Bas) – 29-12-22
Commerces 2749 m2 – 16,6 M€ - 2 locataires : Albert Heijn & Gamestate
Bail résiduel : 6,4 ans

--

Et celles sur le rapport annuel 2022

Collecte 155 M€ sur 2022 (48,9 M€ en 2021), capitalisation fin 2022 : 205,4 M€
Investissements : 119 M€ en 2022 (10 opérations)
Trésorerie disponible fin 2022 : 45 M€
Taux de rendement net moyen des acquisitions sur l’année 2021 : 4,70%
Taux de rendement net moyen des acquisitions sur l’année 2022 : 5,40% (page 18 et 58)
Taux de rendement immédiat moyen : 5,70% (page 4 – 38 - 58)

>> On constate que le rendement des acquisitions 2022 (pour 119 M€) est bien supérieur à celui des acquisitions de 2021 (pour 22,70 M€).
>> Avec un investissement 5 fois plus important en 2022 qu’en 2021, cela devrait faire augmenter le résultat courant en 2023.

Patrimoine au 31.12.2022 (46 locataires)

- Pays-Bas 26,10% - Allemagne 37% - Belgique 5,80% - Espagne 16,70% - Irlande 14,40%
- Bureaux 59,80% - Hôtels 21% - Commerces 19,20%

Prix moyen d’achat (hors frais) : 3213 € / m2 (3952 € / m2 fin 2021)
Valeur d’expertise moyenne (hors droits) : 3205 € / m2 (-0,31% P/R 2021)

A noter que 4 acquisitions réalisées au cours du T4 n’ont pas été expertisés et sont retenues à leur valeur d’acquisition hors frais (représentant 44,50% de la valeur totale des actifs).

A noter que la SDG est engagée pour l’achat de 2 autres hôtels B&B en Allemagne (Francfort et Duisbourg) pour 7 M€. Seront acquis via SYREF17 (participation de 40%).

--

Les acquisitions réalisées via la SCI SYREF10 sont en forte MV (valeur comptable 9,85 M€ / valeur estimée 7,64 M€). Elles concernent les 4 actifs situés à Dublin.

C’est bizarre car Europe Invest détient 20% de SYREF10, qui a acheté pour 114,8 M€. Europe Invest a donc dépensé 114,8 x 20% = 22,80 M€ (page 55).
Or, page 54, la valeur comptable de SYREF10 est à 9,85 M€ (pour une valeur estimée à 7,63 M€).

Là, je ne pige pas trop…

--

Résultat par part : 10,38 € en 2022 (9,93 € en 2021)
RAN : 0,57 € (0,23 € fin 2021)

>> En retrait P/R à 2021 (car prudence dans les investissements, donc décalage des acquisitions, donc décalage des revenus)

Une partie de la trésorerie (35 M€) a été placée sur un CAT rémunérés 2,50% / an

Impôt payé à l’étranger par la SDG : 0,85 € (dont 11,23 – 0,85 = 10,38 €) soit 7,56%

Valeur de reconstitution : 226,88 € (230,36 € en 2021) soit – 1,51%
Valeur de réalisation : 200,54 € (207,00 € en 2021) soit – 3,12%
Prix de la part : 235 €

Endettement : 3,30% (SYREF12) à taux fixe 2,15% (sur 9 ans)
L’opportunité d’utiliser le levier sera étudié à chaque nouvelle acquisition.

A suivre.

Saroyan · #92

Sofidy Europe Invest investit la logistique espagnole (2 entrepôts logistiques)

Source : [url=https://www.pierrepapier.fr/scpi/sofidy-europe-invest-investit-la-logistique-espagnole/]

Tous deux sont intégralement loués à l’entreprise de transport logistique et de solutions de stockage TXT, présente en Espagne et au Portugal.
Le bail est d’une durée ferme de plus de 7 ans. A noter qu’une partie de ces locaux est à usage de bureaux. Celui de Saragosse Plaza en compte 931 m² sur un total de 6 926 m².

Celui de Saragosse, 1 648 m² sur 20 871 m².

Avec cette acquisition, Sofidy Europe Invest renforce donc son exposition sur le marché espagnol, qui était déjà de 16,6% fin 2022. Et accroît sa diversification sectorielle, en faisant entrer la classe d’actifs logistique dans son patrimoine.

Asn540 · #93

Acquisition de six hôtels B&B en Allemagne aux cotés d’autres fonds de Sofidy:
Nouvelle acquisition de 900 chambres d?hôtel en Allemagne – Sofidy

Je suis curieux de connaître la part de B&B dans les revenus de Europe Invest après cette acquisition. On va frôler les 25/30% sans doute…

Drôle de diversification…

Drystan · #94

C’est plutôt le genre de patrimoine que j’aurais vu dans une SCPI comme Atream Hotel (qui possède d’ailleurs du foncier pour B&B à Stuttgart, Offenbach-Francfort et Amsterdam) mais j’imagine que Sofidy a pu se positionner sur ce gros portefeuille (on doit être à plus de 200M ?) grâce à sa force de frappe.

Les SCPI françaises se font "plaisir" en Allemagne en tout cas, reste à voir si tout le monde y est gagnant à terme

maxlille · #95

Pour info, dividende versé au titre du second trimestre, 2.15e/part après prélèvement à la source.

ambou2554 · #96

Bonjour,

C’est la première fois que ça baisse non? Le prix de la part à diminué ?

Merci,
Ambou

Asn540 · #97

Le prix de la part n’a rien à voir avec le dividende versé

Le dividende n’a pas diminué mais comme il est composé de plus de revenus financiers (soumis à prélèvement libératoire), le montant versé sur votre compte a, lui, baissé.

saubek · #98

SlowCash, le 31/01/2023 a écrit :
En opposition par exemple à sogenial coeur d’Europe lancé la même année et dont l’entrée en jouissance est au 1er jour du 6e mois.
Cette pratique n’est pas neutre sur le rendement sans compter que les acquisitions de 2021 se sont fait sans aucune dette.

D’autres SdG comme Remake, Iroko …

Ceci étant donnée la moyenne de détention des SCPI (28 ans de mémoire), 2 mois de plus ou de mois n’a pour moi qu’une incidence négligeable sur le rendement.

L’endettement au 31/03 était de 2.8% donc faible effectivement

LeToulousain · #99

maxlille, le 26/07/2023 a écrit :
Pour info, dividende versé au titre du second trimestre, 2.15e/part après prélèvement à la source.

Le dividende est bien de 2,28€ brut, strictement identique au 1ier trimestre.

D’après le dernier bulletin trimestriel reçu ce jour :

SOFIDY a écrit :
Les résultats de Sofidy Europe Invest permettent d’envisager une fourchette de dividende annuel(2) entre 9,70 € et 10,20 € par part ayant pleine jouissance sur l’exercice 2023, reflétant un taux de distribution brut de fiscalité compris entre 4,72 % et 4,94 %(1).

Je crois beaucoup en cette SCPI, la maison mère à fait ses preuves. J’ai échangé avec eux de vive voix sur une rencontre, c’est pas des débutants. Cette SCPI investi souvent conjointement avec IMMORENTE (qui elle va rester à 25% max d’immo européen). Ils ont aussi énormément de cash ce qui leur permet de se positionner sur les "bons coups".

saubek · #100

SlowCash, le 31/01/2023 a écrit :
En opposition par exemple à sogenial coeur d’Europe lancé la même année et dont l’entrée en jouissance est au 1er jour du 6e mois.
Cette pratique n’est pas neutre sur le rendement sans compter que les acquisitions de 2021 se sont fait sans aucune dette.

D’autres SdG comme Remake et Iroko pratiquent un faible délai de jouissance de 3 mois

Ceci étant donnée la moyenne de détention des SCPI (28 ans de mémoire), 2 mois de plus ou de mois n’a pour moi qu’une incidence négligeable sur le rendement et n’est pas un critère de décision.

L’endettement au 31/03 était de 2.8% donc faible effectivement

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