Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

Kool31 a écrit :

Voici comment est calculer mon taux d’endettement dans la banque des agriculteurs :

1) mon revenu mensuel :
revenu imposable de l’année N-1 / 12 + flux de trésorerie de chaque appartement (loyer *0.7 - crédit)

2) montant de mon loyer ou crédit RP

3) crédit en cours (hors immobilier)

4) mensualité du crédit

Taux d’endettement = (2+3+4)/1*100

Ce qui me dérange dans ce calcul c’est qu’il est trés pénalisant pour multiplier les achats. En effet, on prend en compte le montant du crédit dans le 1) ET dans le 4).
En gros le montant du crédit vient plomber votre calcul par deux fois.

Etes vous sur du retrait du crédit sur les loyers dans la première ligne?

kentin a écrit :

Kool31 a écrit :

Voici comment est calculer mon taux d’endettement dans la banque des agriculteurs :

1) mon revenu mensuel :
revenu imposable de l’année N-1 / 12 + flux de trésorerie de chaque appartement (loyer *0.7 - crédit)

2) montant de mon loyer ou crédit RP

3) crédit en cours (hors immobilier)

4) mensualité du crédit

Taux d’endettement = (2+3+4)/1*100

Ce qui me dérange dans ce calcul c’est qu’il est trés pénalisant pour multiplier les achats. En effet, on prend en compte le montant du crédit dans le 1) ET dans le 4).
En gros le montant du crédit vient plomber votre calcul par deux fois.

Êtes vous sur du retrait du crédit sur les loyers dans la première ligne?

Désolé je me suis mal exprimé. Dans le 1) on prend en compte le revenu réel que l’on percoit chaque mois avec le salaire et, si il y en a, des revenus fonciers.

** Donc si vous avez 1 appartement et que vous voulez en achetez un 2eme alors on prend le salaire mensuel avec l’avis d’imposition + (le loyer CC "appartement 1" *0.70 - crédit "appartement 1")

Ensuite on calcule le taux d’endettement qui ne doit pas dépassé les 40% environ.

** Pour l’achat de l’appartement 3:
salaire mensuel avec l’avis d’imposition + (le loyer CC "appartement 1" *0.70 - crédit "appartement 1") + (le loyer CC "appartement 2" *0.70 - crédit "appartement 2")

Ensuite on calcule le taux d’endettement qui ne doit pas dépassé les 40% environ.

Voila pourquoi le cash flow doit etre positif (avec loyer *0.7>crédit) car cela permet de pouvoir continuer à investir si les précédents investissements s’autofinancent.

@ Range 19

Je vous pardonne, je vous pardonne! Je ne dis pas que des bonnes choses et il faut effectivement que je me méfie quand j’écris car j’intègre des hypothèses qui sont devenues évidentes pour moi mais qui ne sont pas forcément bonnes pour toutes les situations.

J’entrevois dans nos propos 4 situations:
1) j’ai moins de 30ans avec un petit salaire et j’investis
2) j’ai entre 30 et 40 ans avec une capacité d’épargne, et je démarre dans l’investissement
3) j’ai entre 40 et 50 ans, des ronds de côté, une capacité d’épargne et j’investis pour préparer ma retraite
4) je suis à la retraite et je veux gâter mes successeurs

Effectivement les stratégies peuvent varier d’une situation à l’autre et je me situe plutôt dans la première catégorie.

Je vous rejoins quand vous soulignez que les calculs théoriques ne constituent pas des garanties de réussites et que des marges de manœuvres doivent être intégrées.

(Il y a un "moins" en trop dans ma phrase en gras) L’avantage de conserver un prêt ancien se situe dans la proportion d’intérêt dans la mensualité, dans le cas d’un prêt à taux fixe et mensualité constante et avec la supposition que dans 20 ans, l’épargne constituée pourra être placée et rémunérée plus fortement que les taux d’emprunt actuel.
Il s’agit d’une hypothèse qui devra être vérifiée au moment m.

En ce qui concerne la martingale, elle n’existe pas, on est bien d’accord. Les hypothèses que j’ai prises intègrent le renouvellement de composant, mais pas le temps passé à gérer, or il s’agit bien d’un coût (recherche du bien, coordination des artisans ou bricolage, entrée/sortie des locataires…).

Les banques semblent réticentes à prêter avec un taux d’endettement supérieur à 33% si les biens concernés ont une rentabilité "classique". Or le schéma habituel me semble être: j’ai pas de thune j’achète petit, puis j’ai pas la patience d’attendre la bonne affaire/j’ai un coup de cœur donc j’y mets mon bas de laine. Sauf que le rendement s’en ressent.

J’ajoute que tous les freins que vous mettez en évidence sont plus ou moins connus de tout un chacun, et que l’idée de diminuer la durée du prêt est associée à une baisse du risque ou une augmentation de la rentabilité.
Genre "si je mets 100€ de ma poche j’ai remboursé 5 ans plus tôt, donc c’est plus rentable".
Vous conviendrez qu’il s’agit d’une erreur de perception. Moi, je préfère attendre 5 ans de plus pour que cela soit le locataire qui paye.

Par contre, un prêt plus court avec effort de remboursement avance la situation où il génère beaucoup de cash car libéré du prêt. Dans un objectif de rente à court ou moyen terme s’est tout à fait valable.

ah le taux d’endettement… Je suis à 67% d’endettement, et avoir un crédit à ce niveau c’est juste la croix et la bannière pour continuer à investir. J’ai monté un dossier béton, en montrant que pour chaque achat j’ai un cash flow positif. J’ai mis en avant un confortable reste à vivre. Enfin, j’ai également mis en avant mon patrimoine net. Sur une dizaine de banques et courtiers contacté, j’en ai eu une seule qui a accepté de me financer (renta nette du projet pourtant >8% et cash flow actuel de 2k€)

Pour ceux qui pensent qu’il suffit de ne pas déclarer les prêts qu’on à dans la banque X pour en prendre un autre à la banque Y (oui, moi aussi j’y avais pensé…)   il ne suffit pas "d’oublier" qu’on a des crédits en cours, il faut aussi falsifier les relevés de compte, la taxe foncière, bref, je ne pense pas que ça soit une solution sérieusement envisageable.

Range19 a écrit :

Nous nous sommes compris. Youpi.

S’agissant des catégories, il y en aurait bien plus de 4, le statut de rentier me semblant bien différent de celui de retraité.

Nous avons rapproché nos points de vue au prix de la mise en évidence de mes raccourcis liés à ma réflexion actuelle… Il faut que je fasse attention si je veux donner de bons conseils.

DDtee a écrit :

Philippe30 a écrit :

Je suis à plus de 100 % d’endettement

Merci pour ce retour d’expérience très intéressant.
Vos investissements sont-ils réalisés en nom propre ou pour une société ?
Quels sont d’après vous les éléments déterminants qui vous ont permis cette situation ?

Profil Info

Range19 a écrit :

C’est pourquoi je maintiens mon hostilité aux emprunts de très long terme qui n’ont de sens que lorsqu’on a 20 ans et encore… quoi que puissent laisser imaginer les calculs d’optimisation.

Vous préférez
- payer plus de fiscalité.
- Devoir mettre un complément tous les mois
- Limiter vos capacités d’emprunt futures….

C’est un choix , moi à chaque fois que j’investis j’augmente mon cash flow d’une dizaine voir d’une centaine d’euros , ce cash flow me permet de couvrir tous les frais et de disposer d’un solde positif en fin d’année.

Les intérêts d’emprunts et l’amortissement des biens en meublé  me permettent de ne pas impacter mon imposition.

Les emprunts longs sont un choix , soit vous faites 3 ou 4 achats et vous allez bloquer soit vous avez décider de passer à la vitesse supérieure et là les emprunts longs sont indispensables.

Quand aux remboursements d’emprunts , je suis contre car vous avez payer les intérêts au début , vous payer les IRA ensuite pour au bout du compte rendre de l’argent à la banque.

Un bon emprunt avec cautionnement permet de revendre le bien sans prévenir la banque et finir de rembourser tranquillement sans payer des pénalitées.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Les emprunts longs sont un choix , soit vous faites 3 ou 4 achats et vous allez bloquer soit vous avez décider de passer à la vitesse supérieure et là les emprunts longs sont indispensables.

Je partage ce point de vue, d’où le questionnement sur le taux d’endettement. Votre parcours est effectivement un excellent exemple !

Philippe30 a écrit :

Un bon emprunt avec cautionnement permet de revendre le bien sans prévenir la banque et finir de rembourser tranquillement sans payer des pénalitées.

Pouvez-vous nous développer le type de garantie que vous privilégiez ?

DDtee a écrit :

Philippe30 a écrit :

Un bon emprunt avec cautionnement permet de revendre le bien sans prévenir la banque et finir de rembourser tranquillement sans payer des pénalitées.

Pouvez-vous nous développer le type de garantie que vous privilégiez ?

J’ai le cas de la banque populaire ou ma femme étant fonctionnaire bénéficie du cautionnement Casden.
Pas d’hypothèques de biens donc possibilité de revendre de façon transparente , c’est le cas pour 2 biens dont les mensualités sont faibles et les échéances dans 4 à 5 ans.

L’intérêt étant de récupérer de l’argent pour investir dans un immeuble ensuite , le gain de l’apport sur un immeuble paiera les mensualités du premier prêt et à son terme j’aurais un cash flow positif.
Le gain d’un immeuble étant une réduction des charges.

Philippe

ZX-6R a écrit :

Pour ceux qui pensent qu’il suffit de ne pas déclarer les prêts qu’on à dans la banque X pour en prendre un autre à la banque Y (oui, moi aussi j’y avais pensé…)   il ne suffit pas "d’oublier" qu’on a des crédits en cours, il faut aussi falsifier les relevés de compte, la taxe foncière, bref, je ne pense pas que ça soit une solution sérieusement envisageable.

Sans compter les modalités de la future mise en place du fichier des emprunteurs, qui, s’ils devaient intégrer les crédits immobiliers, pourraient rendre cela impossible.

Philippe30 a écrit :

Range19 a écrit :

C’est pourquoi je maintiens mon hostilité aux emprunts de très long terme qui n’ont de sens que lorsqu’on a 20 ans et encore… quoi que puissent laisser imaginer les calculs d’optimisation.

Vous préférez
- payer plus de fiscalité.
- Devoir mettre un complément tous les mois
- Limiter vos capacités d’emprunt futures….

Bonsoir Philippe,
Il faut sans doute relativiser nos expériences personnelles, nos buts étant probablement différents.
à ces 3 questions je réponds oui, non et non.
- Oui, je préfère payer plus d’impôts que plus d’intérêts
- Non, je n’ai plus à mettre de complément chaque mois depuis déjà quelques années grâce aux efforts fournis à l’époque où c’était facile, époque ou mon géni n’était pas nécessaire pour engranger de la capitalisation (prix bas, loyers élevés, demande locative élevée, puis augmentation des prix et population pas encore empêtrée dans le misérabilisme ambiant ). Les loyers de ce qui est payé permettent de faciliter le financement des nouveaux lots sur des durées de 7 à 10 ans.
Une exception : un appartement exceptionnel voit son financement sur 12 ans… jusqu’en 2022.
vous et moi n’avons que peu de mérite Philippe : nous sommes arrivés sur le marché au bon moment.
- non, au contraire, j’ai régulièrement un prêt qui s’arrête, mon patrimoine augmente sensiblement, mon épargne aussi. Je suis plus liquide que jamais et les maisons neuves faîtes en Robien et Scellier minorent ma fiscalité. Ma banque me regarde avec les yeux de l’amour. Je n’ai jamais eu comme je vous l’ai indiqué par ailleurs à occulter des informations où à enjoliver la réalité. Il faut dire que nos professions respectives étaient respectées dans le monde bancaire et qu’au fil des années nous gagnions de plus en plus.

Un rappel :
Les relations avec ma banque son celles que l’on a souvent dans mon coin ie sincères.

Vous me demandez ce que je propose pour démarrer un investissement aujourd’hui.
Je peux répondre que je ne propose justement rien de sûr si ce n’est du coup par coup facile à financer et adapté à chacun, en intégrant que le risque sur l’immobilier d’investissement n’a jamais été aussi élevé.
Il vaudrait mieux à mon sens 10 logements à 30 ou 40 000 euros achetés progressivement qu’un achat d’un bloc à 400 000. Histoire d’apprendre et de diversifier sans tout miser sur un projet mal bétonné et d’apprendre à se connaître.
Je propose donc seulement d’être vigilant et de s’assurer de rester un minimum liquide ou de pouvoir le redevenir. Je ne propose pas un modèle auquel je ne crois pas mais espère que chacun fasse un choix lucide. Emprunter sur 20 ans aujourd’hui sans disposer d’une stratégie de repli, c’est prendre le risque de vendre avant terme et de n’avoir "autofinancé" que des intérêts.
Tout cela n’a évidemment pas la même portée selon les montants en jeu. 40 000 euros sur 20 ans ce n’est rien, même si on n’en voit jamais le bout.

Pourquoi cette position ?
Je vais me répéter.
Notre environnement socio économique est devenu totalement incertain sur une durée courte en tout cas bien inférieure aux emprunts 20 à 30 ans vantés il y a encore peu par les banques.
Mes certitudes de jeune étudiant se sont évaporées, on diminue le nombre de fonctionnaires, on ferme des casernes, des services publics de proximité. Les quartiers autrefois demandés peuvent ne plus l’être à la faveur du déplacement d’un commissariat ou de la mise en place d’une ligne de transport en commun mal fréquentée.
La fiscalité comme le droit sont eux aussi devenus incertains. Les beaux tableaux Excel d’il y a 20 ans devraient subir une belle mise à jour.
Ici, les loyers n’ont quasiment pas augmenté, les impôts ont augmenté, CSG, CRDS, taxes foncières, les coûts de main d’oeuvre donc des travaux ont été multipliés par au moins 5.
L’évolution forte du chômage ne peut pas épargner les bailleurs et leurs locataires.

J’ai un parcours particulier.
Totalement fauché il y a 26 ans, je ne le suis plus et ne travaille plus depuis septembre. Je n’ai jamais été d’une témérité qui rende extatique les dames qui me fréquentent et ai d’autant plus de mal à laisser croire que j’aurais pu être particulièrement doué et donc génial pour arriver à mon résultat.
J’ai simplement eu le petit culot d’y aller et avec le recul la bonne idée de me débarrasser des lots en immeubles anciens pour m’orienter vers de la qualité et des maisons. Même les gens modestes aiment le confort dans mon coin.
J’avais simplement des facilités en droit et en gestion…
Aujourd’hui, je ne sais pas comment je débuterais.
Peut-être faut-il simplement avoir la dose d’inconscience nécessaire que l’on a à 20 ans ?

J’étais justement avec mon banquier aujourd’hui pour une prochaine opération immobilière.
J’ai acquis dernièrement 2 appartements et je souhaite en acquérir 1 voir 2 autres en 2013. Et je pensais justement que mon taux d’endettement allait poser problème. Celui-ci dépassant maintenant la barre des 33 %.
Et ce banquier que je connais très bien… m’a avoué certaines choses:

1)    Vous pouvez très bien « cacher » vos prêts immobilier actuels et chercher un financement auprès d’autres banques concurrentes. Les banques ne croisent apparemment pas leurs fichiers.

PS : une banque est dans l’interdiction de vous imposer le versement de votre salaire dans leur établissement sous prétexte qu’il vous finance votre projet immobilier.

2)    Pour dépasser la barre des 33% d’endettement sans avoir à « tricher », vous avez pour obligation de viser un taux de rentabilité élevé et dégager un cashflow plus que positif. De ce fait, vous pourrez «  facilement » répéter vos opérations immobilières.

Il faut être capable de montrer à votre conseiller que vous savez investir correctement et que vous maîtrisez votre domaine.

Mais il est clair que certaines banques sont plus souples que d’autres. La banque populaire pour ne pas la citer…