Neruda42 : étude de cas immobilier (1er projet)

Bonsoir
je ne pige pas moi non plus
Les autres façades du studio sont aveugles ?
Vous pourriez poster des photos ?
merci

Bonjour à tous,

Effectivement je comprends que vous soyez étonnés que je poste seulement après signature du compromis sur ce site. Cela pour deux raisons:
-la premiere je ne connaissais pas l’existence de ce super forum je l’ai connu par vdv
-la deuxième avec de tels petits prix de vente tout va vite. Je me suis toujours fait griller a l’achat pas des investisseurs payant cash…et ça malgré ma rapidité à visiter et à faire mes offres….ça fait deux ans que je cherche à st Etienne et alentours.
Un off-market à 27k dans un bâtiment en pierre avec un certain cachet me semble être une affaire.
Les prix de l’immobilier à st chamond ne sont pas élevés, la rue de la république est dans l’hyper centre et dynamique avec commerce et marchés  à deux pas. Seul inconvénient le stationnement limité a proximité directe.

J’utilise Lybox pour mes recherches et avec des travaux à 30k, sur 20 ans je  conserve du cashflow et un prix de vente après tout les travaux dans les prix moyen du marché. Que pensez vous de cette extension ?

Côte part:173/10000
Montant des charges 20 euros/mois.
Pas de fond de travaux.
Pas d’ascenseur.
1er etage sur 3 étages la copropriété est composée de plusieurs bâtiments. Il est de plein pied sans mezzanine. Je suis sur cour donc un peu en retrait de l’agitation de la rue piétonne.
Pour avoir discuté avec les voisins de la copropriété aucun ne compte voter la restauration de la façade car ce n’est pas nécessaire. Et avec le service d’urbanisme de la ville que j’ai contacté idem et ils n’obligent jamais ce genre de chose.

Pour la lumière, c’est très embêtant effectivement. Je réfléchissais a des solution d’eclairage de peinture très claires et de miroir pour créer de la luminosité.

Durant les formations et échanges avec d’autres investisseurs à Lyon on m’a beaucoup rabâché que le bien parfait n’existe pas et j’ai aussi essayer d’avancer sans avoir constamment le besoin de validation. 

Je vais réfléchir encore durant mon délai de rétractation. C’est fait pour justement.
Je vous mets des photos dès que possible.

Ps: j’ai envoyé deux photos du bien sur l’avis de valeur locatif car là je n’ai que ça sous la main et je ne suis pas a la  maison.

Dernière modification par Neruda42 (23/07/2023 03h32)

Je réagis sur le point suivant :

Neruda42 a écrit :

la deuxième avec de tels petits prix de vente tout va vite. Je me suis toujours fait griller a l’achat pas des investisseurs payant cash…et ça malgré ma rapidité à visiter et à faire mes offres….ça fait deux ans que je cherche à st Etienne et alentours.

Non seulement il est inévitable de se faire concurrencer par des acheteurs en cash sur des petits prix (ne serait-ce que parce qu’obtenir un crédit prend du temps, l’achat cash est beaucoup simple sur 27000€, sans compter évidemment la préférence des vendeurs pour le cash) mais ce phénomène prend une énorme ampleur depuis quelques mois et va s’accentuer.

Vous faîtes un crédit avec un taux à 4%, l’acheteur cash lui est à 0%. Le rendement n’est plus du tout le même.

L’idéal étant d’acheter un bien pas cher en cash + faire un éco-PTZ pour les travaux. Voir cette file : https://www.investisseurs-heureux.fr/t30229

Très peu d’investisseurs se sont lancés dans cette brèche astucieuse (130 seulement en date d’avril 2023) : https://www.capital.fr/immobilier/renov … ov-1466556

La raison est simple :

Capital a écrit :

"Dans le contexte actuel tendu, les banques ont autre chose à faire que de perdre du temps avec des prêts à taux zéro. Elles ne le refusent pas forcément quand on leur demande, mais elles n’en font pas la promo non plus. Il faut dire que mettre en place un tel prêt leur coûte, de fait, du temps et des frais de gestion"

Vous devriez réfléchir à la problématique des travaux.
On se trompe très souvent sur le temps nécessaire et vous risquez d’avoir des délais à rallonge.
Trop de gens abreuvés d’émissions télé fantasment la facilité avec laquelle les choses se font et encore plus leur capacité à sortir une qualité correcte. Vous devruiez regarder les gros plans rares sur les travaux réalisés dans déco ou miaison à vendre : bavures, coulures, fonds mal préparés, beau de loin mais moche et du bricolage. 9a donne des idées déco mais sûrement pas une méthodologie pour bosser proprement.

On oublie aussi les incontournables galères -notamment lorsqu’on est seul et sans équipement adapté- que sont l’approvisionnement du chantier, l’enlèvement des gravats et autres éléments à retirer.

En guise d’apprentissage mieux vaut se lancer dans un bien qui n’a besoin que d’un simple rafraîchissement, sauf à avoir des équipes de pros sûres tant en terme de qualité de travail que de maîtrise de leurs devis.
Je serai d’avis que vous renonciez et considériez avec attention les conseils de Bernard2k.

la revente serait surement équivalente au prix d’achat + frais de notaire  + cout travaux à la condition que l’enveloppe soit contenue dans les 15k et non 30k.

Evidemment avec 15 k€ de rénovation, ça devient plus rentable. Mais Neruda42 ne sait déjà pas comment faire descendre des devis qui sont actuellement entre 34 et 38 k€, à 30 k€, alors à 15 k€…

15 k€ c’est 333 €/m². On ne sait pas ce qu’il y a à faire comme travaux, mais si c’est une rénovation complète comme laissé entendre, pour descendre à 330 €/m², il ne faut quasiment aucun artisan sur le chantier ; il faut tout faire soi-même.

Comment transformer une débutante absolue qui n’a aucune compétence en bricolage, et qui de plus n’a personne pour l’aider dit-elle, en artisan tous corps d’état… J’ai dit ce que j’en pensais : en théorie, c’est possible, etc.

Sur le coût de faire les travaux soi-même, c’est pas cher si on les subventionne avec l’argent du ménage, c’est à dire qu’on oublie de reporter chaque déplacement et chaque dépense (auquel cas, on s’étonne quand même un peu à la fin du mois que l’argent ait fondu si vite ce mois-ci). Mais quand on fait des notes de frais envers son activité LMNP pour chaque déplacement effectué en voiture (dès 1 km !) et qu’on n’oublie pas non plus de faire une facture à chaque achat (même le plus petit), là on se rend compte que ça finit par faire des sommes.

Ne pas oublier non plus que ça fait plusieurs années que les gens investissent à tout va dans l’immobilier. On est donc en concurrence avec des biens parfaitement rénovés. A Saint-Chamond, les profils qui sont prêt à louer un bien qui est rénové seulement "cheap", en échange de quelques dizaines d’euros moins cher de loyer, ça va être des profils peu qualitatifs. Il faudra se fader la gestion locative qui va avec.

Déjà c’est très remarquable de rénover 80 m² pour 31000 €. Ce n’est pas donné à tout le monde.

Ensuite, les devis pour 40 m² ne sont pas la moitié de ceux pour 80 m² (et pour 20 m², ce n’est pas non plus un quart de ceux de 80 m²). Notamment parce que 1) les artisans ont un coût minimal de mise en place et de fin de chantier 2) la plupart des appartements de 80 m² ont autant de pièces d’eau qu’un de 40 m² (une salle d’eau ou de bains, un WC, et une cuisine), or celles-ci sont coûteuses. Vous n’avez pas 2 salles d’eau, 2 WC et 2 cuisines, n’est-ce pas ?

Dernière modification par Bernard2K (25/07/2023 08h40)

Mon but est de ne pas payer d’impôt et de revendre dès lors que ce sera le cas.
J’ai parlé du type d’exploitation que je souhaitais faire dans mon premier message et de ma volonté de prendre une comptable pour déduire un maximum de choses… J’aimerais qu’une fois acheté, cet appartement ne me coute rien et puisse se revendre facilement.

Je cherche des biens en nom propres avec travaux dans le but de faire du LMNP de préférence longue durée, de standing avec une revente facile. Je ne souhaite pas faire du patrimonial. Juste un moyen à long terme de grossir mon patrimoine sans impacter de trop ma vie et mon pouvoir d’achat.

Je ne saurais pas faire les calculs exacts du nombres d’années d’exonération mais je sais que les travaux devraient me laisser tranquille un bon moment.
Ma tranche marginal d’imposition n’est pas énorme je suis à 11%.
Honnêtement, la fiscalité c’est pas domaine de prédilection je dois bien avouer…mais mes recherches m’ont conduite aux conclusions ci-dessus.

Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

Mon but est de faire de la defiscalisation en regime reel du coup un appartement neuf cest pas ce que je vise. Moins de travaux serait plus simple je suis d’accord. Mais il en faut.

C’est faux. En première approche, un appartement de 30 k€ avec 30 k€ de travaux s’amortit pareil qu’un appartement à 50 k€ et 10 k€ de travaux, qui s’amortit pareil qu’un appartement de 60 k€ sans travaux.

Après, il est vrai que certaines personnes amortissent les travaux sur une durée plus courte, donc ça fait un montant  d’amortissement plus élevé, chaque année (mais ça dure moins longtemps). Pourtant, en bonne comptabilité, des travaux qui viennent remplacer un composant devraient s’amortir sur la même durée que le composant qu’ils remplacent. Si l’on refait à neuf l’électricité, et qu’on considère que l’électricité s’amortit sur 25 ans, il faut amortir ces travaux sur 25 ans ; tout comme, dans l’hypothèse d’un appartement sans travaux, on aurait considéré qu’une part du prix d’achat correspondait au composant électricité qu’on aurait amorti sur 25 ans.

Je ne saurais pas faire les calculs exacts du nombres d’années d’exonération mais je sais que les travaux devraient me laisser tranquille un bon moment.
(…)
Honnêtement, la fiscalité c’est pas domaine de prédilection je dois bien avouer…mais mes recherches m’ont conduite aux conclusions ci-dessus.

C’est bien le problème. Votre compréhension incomplète du mécanisme de l’amortissement vous a conduit à sacraliser les travaux, sans raison.
Ce n’est pas une question d’"exonération", ce n’est pas non plus une question de fiscalité, c’est seulement une question de comptabilité : s’il y a suffisamment de montant à amortir, les revenus moins les charges moins les amortissements = zéro, donc pas de fiscalité. C’est juste de la compta, et c’est la même compta pour tout le monde (qu’on soit maçon ou boucher ou LMNP). Votre patron (vétérinaire) est probablement imposé en BNC au réel. S’il achète de nouveaux équipements à 100 k€ qu’il amortit sur 10 ans, il va pouvoir déduire 10 k€ d’amortissement par an. C’est pareil.

Par ailleurs, attention à un effet pervers : plus c’est cher, plus on amortit, moins il y a de fiscalité à payer. A force de vouloir défiscaliser, on risque d’accepter de payer trop cher (soit l’appartement, soit les travaux), puisque payer cher, cela produit des amortissements donc de la "défiscalisation". Pour ne pas payer d’impôt : achetez un bien immobilier très cher et sans travaux (en VEFA par exemple) et louez-le meublé, vous ne paierez pas d’impôts pendant très longtemps. Et n’oubliez pas non plus de démissionner de votre emploi pour supprimer vos revenus salariés, vous paierez encore moins de fiscalité. (c’est un raisonnement par l’absurde, faut-il le préciser). Attention à la recherche de la défiscalisation, qui conduit souvent à des raisonnements erronés et contreproductifs.

Je vous conseille de prendre le temps de creuser le mécanisme des amortissements jusqu’à avoir bien compris comment cela fonctionne.

Dernière modification par Bernard2K (26/07/2023 08h17)

Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

J’ai finalement rompu le compromis devant tant de réticence de la part d’investisseurs chevronnés.

Bonjour,

A la lecture des différents éléments apportés par les contributeurs, je comprends que vous ayiez pris peur.

Pour autant -c’est plus pour la suite que je dis ça, si vous cherchez systématiquement l’approbation des autres, il y aura toujours un souci et vous n’achèterez rien.

Bien acheter c’est connaître son emplacement, vous avez fait vos recherches et habitez probablement dans la Loire, si la rue passante de Saint-Chamond a coché toutes vos cases alors ce n’est pas un avis divergent X ou Y qui doit vous faire sauter un compromis ! Ayez des convictions ! 😉

De manière générale, je vois de nombreux dogmes dans l’investissement immobilier, et le moins que l’on puisse dire c’est que les membres qui font le plus de bruit ici sont très conservateurs. Ca veut dire que peu importe l’investissement et l’étude de cas proposée, il y aura toujours plus de raison de ne pas l’acheter que de l’acheter. Ca ne veut pas dire que c’est une bonne ni une mauvaise chose, ça remet l’église au milieu du village, mais vous devez l’avoir en tête pour faire les bons choix.

J’ai posté tout comme vous mon premier investissement locatif après compromis, et tout comme vous il y a très peu de personnes sur le forum ou dans mon entourage qui ont validé l’investissement compte tenu de l’emplacement.
Les principales raisons, du  classique : "ça craint, y a que des kebabs à côté, c’est une zone populaire, c’est la zone la moins chère du centre-ville donc pas côté"…. Bah oui mais bon quand on veut faire de la rentabilité c’est vers ces zone qu’on s’oriente… Renta et pour autant je suis à +10k de PVL par rapport à mon coût de revient 😇

Aujourd’hui c’est un bien que je loue 590 HC avec la hausse des loyers, pour un crédit fixe de 400.

Dernière modification par Rodin (29/07/2023 15h36)

Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

J’ai finalement rompu le compromis devant tant de réticence de la part d’investisseurs chevronnés.
Je vous fais confiance entièrement car je sais que ce peojets comporte des faiblesses mais c’est mega frustrant et des heures de travail qui tombent en miettes.

Puis je suis allée sur le terrain et me suis confrontée à ma réalité: à savoir, un monde de requins où les agents mentent sur le coût des travaux, ou ils faut littéralement les harceler car trop de concurrence, des appartement vendu par telephone sans visite, où certaines offres acceptées capotent car il y a des dessous de table en cash, ou jarrive pour 1 appart car petit budget et il y a deja une offre pour tout l’immeuble en face… bref c’est épuisant lol
Je maudit toute les pubs que jai tout les jours qui me ventent des gens pauvre devenu riche en 2 ans avec des achats sans apport pour des gens au chomage…la grosse blague.

Si vous avez des formations en recommandations je vous écoute.

Je vous comprends.
J’ai fait le même constat, début 2023, ici

’ai l’impression que le nombre de néo investisseur explose. Même sur ce forum, on lit dans les rares études de cas publiées -là aussi j’ai l’impression d’en voir bien peu par rapport à mon entrée dans le forum en 2016, et beaucoup pour des changements de régime fiscal - des néo investisseurs prêt à accepter un cash flow fort négatif, même avec un apport conséquent.
Et que dire de ceux qui se contentent de comparer mensualité du crédit et loyer ? Et font fi des autres postes de dépenses.

Je ne sais pas bien pourquoi ils se lancent dans cette aventure, avec des rentabilités aussi faible. Surement par méconnaissance des charges qui vont arriver. Par amour de la pierre ? Pour avoir quelque chose de tangible ? Pour la valeur transmission aux enfants ? Via des formations qui vendent du rêve, promettent de l’argent facile sans effort ?

Je propose systématiquement des offres sans conditions suspensives de prêt. Pour le premier bien dont je parlais, l’intégralité des offres l’ont été sans conditions suspensives, m’a indiqué le vendeur.
Quand j’ai dit que je ne mettais aucune condition, elle m’a dit " oui, en achat cash, comme tous les autres de toute façon".

Je ne sais pas si ces biens reviendront décôtés sur le marché. Au tout du moins, dans un futur proche.

mais déjà en 2016 j’évoquais la difficulté de se placer, ici

Pour l’habitation, très compliqué. Réussir à avoir le vendeur ( offre retirée car trop d’acheteur potentiel, et augmentation du prix de 12 000€ !), réussir à avoir l’agent immobilier ( visite en 4eme position, mon offre était la 3eme, donc attendre une double annulation pour espérer pouvoir acheter). Très compliqué.
Augmenter le budget? la banque ne me suivra pas.
Mettre de l’apport? Nous déménageons bientot pour un nouveau projet professionnel de mon compagnon.
Et enfin, la semaine dernière, après avoir appelé (très ) fréquemment l’agent immobilier, lui avoir dis que j’étais sérieuse, financable, vraiment interessée, et que j’avais posé une offre (en 3eme position) suite à une visite avec un de ces collègues, j’ai pu visiter une petite studette. Je suis en attente du chiffrage pour les travaux à venir.

Bilan de ces 6 mois: beaucoup de recherche, beaucoup de temps perdu, d’appels inutiles, de propriétaires qui ne savent pas s’ils veulent vendre, qui veulent tester le marché, d’agents qui plannifient 10 visites sur un bien, et repartent avec autant d’offre d’achat.

Je n’ai pas trouvé de solution miracle, ni de site avec des supers biens en vente à prix convenables.
J’ai juste un peu plus d’expérience dans les visites, et à force d’en faire, de temps en temps, sur une ça fonctionne, et j’en deviens propriétaire.