BernardChoubidexe : étude de cas immobilier (augmenter ma capacité d'emprunt)

BernardChoubidexe a écrit :

- Scénario 2 – Rembourser en anticipé la 1ère ligne de crédit avec les impacts suivants :
     o L’apport retombe à 30k (comme il augmente de 20k par an, il faudra attendre quelque mois pour avoir un apport de 10%) ;

100k - 30 = 70k / 20 = 3.5 ans, ce n’est pas "quelques mois"

Questions :
1. Le scénario est-il pertinent d’un point de vue financier (rembourser en anticipé une ligne à 0,9% avec les taux actuels). On économise quasi rien en intérêt (mangé par les frais), par contre ça fait un placement de 70k qui rapporte 600*12=7200€ ? 10% / an ? Le raisonnement est il correct ?

Ce n’est pas pertinent puisque vous allez solder un crédit à 0.9% pour en reprendre un à 3%.
Au contraire il faut conserver au maximum ce crédit à taux avantageux.
Votre calcul de "rendement" ne tient pas la route, vous confondez patrimoine et trésorerie. Le remboursement anticipé vous dégage un flux de trésorerie mais ne vous enrichit pas de plus que le taux d’intérêt économisé c’est-à-dire 0.9% par an. Vu que vous allez vous endetter derrière à 3% en réalité cela représente un "placement" à -2.1%.

2. Et le plus important, pourront nous prétendre à une capacité d’emprunt supérieur puisque nos mensualités sont diminuées à 380€ pendant plus de 10 ans (contre 1000€ actuellement) ? Ou la banque va-t-elle prendre en compte ce 2ème pallier qui augmente au bout de 10 ans et si oui comment ?

A vérifier avec la banque ou un courtier mais je pense que la banque prendra en compte le 2è pallier dans votre endettement de toute façon.
Je résume crûment ce que j’ai compris : vous possédez un bien que vous ne voulez pas vendre et qui n’est pas encore totalement payé. Vous voulez acheter un autre bien en plus. Mais, vous n’en avez pas les moyens.
Et vous cherchez à optimiser pour acquérir ce nouveau bien quand même.

Essayez de raisonner au global. Quel est le capital restant dû sur le bien actuel ? Quel est le montant de l’emprunt envisagé pour le nouveau ? Cela vous donne votre endettement total projeté, si celui-ci est supérieur à votre capacité d’endettement à 33% alors vous n’avez pas les moyens d’acheter ce que vous voulez dans tous les cas.

Si ca passe, alors il /peut/ y avoir une solution mais qui dépend des taux. Par exemple faire racheter votre crédit immo actuel en passant sur 20 ans pour libérer un peu de flux de trésorerie pour permettre un deuxième emprunt. Ce serait viable si les taux n’avaient pas explosé, en cette période je serais très étonné que cela fonctionne.

Conclusion :
- continuer à épargner pour avoir les moyens de ce que vous souhaitez acheter
ou
- vendre l’appartement qui est actuellement votre résidence principale (plus value éventuelle exonérée d’impôt) pour dégager le cash nécessaire à la nouvelle acquisition

Bonjour,

Quel est le capital restant dû sur vos prets en cours ?

Et a quelle valeur est estimé votre logement actuel ?

Vous pouvez rallonger vos prêts de 2 ans pour diminuer vos mensualités et gagner en capacité d’emprunt. Avec l’inflation actuelle et donc l’augmentation future de vos salaires, cela peut être un bon plan.

Vous pouvez tenter le montage suivant :

Effectuer un pret relais afin que la banque ne tienne pas compte de vos mensualités actuelles : cela va vous degager de la capacité d’emprunt.

Vous achetez votre nouveau logement et remboursez votre pret relais avec votre apport que vous aurez diminué en conséquence en disant que vous avez changé d’avis et le vous le mettez en locatif.

Cela vous permet donc de garder les deux biens et d’avoir acheté votre nouvelle rp sans avoir eu besoin de revendre.

Toutefois, c’est un montage risqué car mentez à votre banque (ou pas, certain conseillers acceptent ce montage mais ca reste très Borderline).
Vous serez grillé auprès de votre établissement bancaire et votre taux d’endettement sera elevé après operation, ce qui signifie que vous serez durablement non financable et cela peut etre problématique si besoin d’ un pret travaux ou auto par exemple.

BernardChoubidexe a écrit :

Au même taux ?
C’est une disposition légale ?
Parce que je ne crois pas que mon contrat prévoit ça

Non, il s’agit d’une disposition contractuelle, appelée modulation :
- le taux reste inchangé
- la durée d’augmentation est limitée à 6 mois, 1 an voire 2 ans
- il y a une période de "carence" avoir de pouvoir moduler

Cette clause permet donc de bénéficier d’un taux plus bas lors de la souscription, par exemple prendre un 18 ans et le basculer ensuite sur un 20 ans, au prix évidemment d’une augmentation du coût global du crédit et de l’assurance qui doit couvrir la durée totale du prêt.

Pour vous donner un ordre d’idée, sur un prêt 17 => 19 ans de 300k à 1.1%, la baisse de mensualité est d’environ 150€, le coût du crédit augmente de 5k€.

Il est également possible de moduler les mensualités à la hausse en raccourcissant le crédit mais cette opération n’a à priori pas d’intérêt dans votre cas.

Xavier.

BernardChoubidexe a écrit :

Merci.
Du coup le prêt relais n’est pas soldé ?

Exemple :
La banque prête 200k pour un bien qui vaut 250k que finalement je ne vends pas et mets en location.
J’achète une maison à 400k avec les 200k du prêt relais + 30k d’apport + 170k de crédit à 4%.

Je mets les 70k d’apport restant dans le prêt relais.
Il reste toujours 130 à rembourser dans les 2 ans ?
J’ai mal compris ?

Dans votre cas, le calcul du pret relais serait :

240k ( en tenant compte de la baisse de l’immobilier avec la hausse des taux actuel) - 215k de capital restant dû soit 25k.
La banque retiendra 70% de 25k donc 17k environ.

Votre montage sera :
Apport de 80 000euros
Pret relais de 17k
Pret classique de xxx euros.

Les charges de vos prets actuels ne seront pas retenues dans le calcul.

Après operation, vous utilisez une partie de votre apport restant pour solder le pret relais et vous vous retrouvez avec vos deux logements et les prets restants.