PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

Réduction du délai de jouissance.

"Les SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2, gérées par PERIAL Asset Management, modifient leurs délais de jouissance à compter du 1er juillet 2023.
Le délai de jouissance des trois SCPI sera réduit au 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription, au lieu du 1er jour du 6e mois aujourd’hui"

Pour ceux qu’ils veulent faire un retrait il va falloir être patient :

PFO2 a écrit :

Les demandes de retrait sont enregistrées chronologiquement à leur date de réception complètes, puis exécutées dès lors qu’il existe une contrepartie suffisante, c’est à dire de nouvelles souscriptions à la SCPI. Pour rappel, un nombre de demandes de retraits plus important que la moyenne, émanant de 5 investisseurs professionnels, allonge le délai de traitement des ordres de retraits reçus pour la SCPI PFO2. Votre demande sera donc traitée dans un délai de plusieurs mois.

Pendant ce temps d’attente, vous continuez à percevoir les acomptes trimestriels de dividendes de votre SCPI.

J’ai fait le test il y a une semaine avec Spirica… j’ai arbitré (à la vente) l’unité de compte adossée à la SCPI, sans difficulté.

Je suppose que l’assureur conserve les SCPI qui correspondent aux UC arbitrées en sortie, puisque les demandes de retrait ne sont pas exécutées dans un délai court faute de contrepartie suffisante. Il est donc exposé à des moins-values en cas de baisse ultérieure du prix des parts.

Je mets en garde sur le réinvestissement automatique des dividendes.
Lorsque vous vendez vos parts, tous les dividendes réinvestis notamment ceux des 3 dernières années ont subi les frais de souscription, 5 ou 6 % en AV. Ainsi ces parts n’ont rien rapporté du tout et les dernières qui ont perdu de la valeur auraient été mieux investies sur un fonds euro.

Le réinvestissement automatique des dividendes n’est valable que si vous êtes sûr de conserver vos parts sur les 5 prochaines années au minimum, toutes les parts, s’il est possible que vous en vendiez quelques-unes dans un futur pas trop éloigné, il faut avoir le réflexe de suprimer ce réinvestissement automatique, générateur de frais au bénéfice de l’assureur (et la SCPI).

Oui car positive. Prenons les dernières années, 2021, 2022 et 2023, chaque dividende réinvesti subit 6,15 % de frais. Avec le délai de jouissance, les parts de 2022 n’auront quasiment rien rapporté, pas suffisamment pour compenser les frais, celles de 2023 sont clairement en perte. Pour celles de 2021, vous aurez tout 2022 et la moitié de 2023 qui compensera les frais, on commencera à égaliser un bête fonds euro.

Précision : ce message ne vise pas à pointer une erreur de votre part mais s’adresse à toute personne qui met en place le réinvestissement, il faut penser à l’enlever en amont d’une revente si possible ou y penser avant de le mettre en place.
Dans votre cas, j’imagine que vous n’avez pas anticipé la revente et il ne faut en aucun cas conserver les parts quelques années de plus au prétexte que les dernières auraient été désavantagées, le risque de perte de la valeur de part + blocage étant élevé, il est préférable de sortir de PFO2.

S’il n’y a aucun délai de jouissance sur aucun contrat d’AV, alors cesser le réinvestissement plutôt 1,5 à 2 ans avant une éventuelle revente plutôt que 3 ans.

Dernière modification par Surin (12/08/2023 10h45)

Aucun délai de jouissance en assurance-vie sur les SCPI (en tout cas, sur ce contrat).

Pour en avoir le coeur net, je viens de faire le calcul sous Excel.
Pour simplifier :
- j’imagine que la totalité du revenu annuel des parts PFO2 arrive en début d’année pour être investi sur le fonds euros (ce qui est faux, il arrive chaque trimestre) pour simplifier.
- j’imagine que les PS sont prélevés à la fin sur le fonds euros (ce qui est faux, ils le sont au fil de l’eau).
Ce calcul simplifié avantage donc le placement en fonds euros…
- j’imagine aussi que les frais de gestion de 0,44% sont prélevés en une fois ( ce qui est faux).



Avec un placement des revenus PFO2 (au lieu d’un réinvestissement), :
> 9691 + 4615 + 342 = 14648
> Gain brut : 4 648 €
> Rendement annualisé brut : 4,44%
> Rendement annualisé net : 4,19%   

Le réinvestissement en PFO2 (même avec les frais) a donc été plus profitable (de 9% environ) que le placement des revenus en fonds euro (sur la période de 10,50 ans).
Il l’aurait été encore plus en stoppant le réinvestissement sur 2022 par exemple pour éviter des frais. Pas de beaucoup, car avec un revenu annuel de 450 € réinvesti, ça fait 450 x 6,15% = 27 € à quoi s’ajoute la rémunération du fonds euros (450 x 1,30% = 6 €), soit 33 € perdus.

Désolé Surin ;-).
Si vous parliez uniquement de 2022-2023 avec les frais, là, évidemment, c’est perdant… C’est logique.

PS : si j’ai fait une erreur, je peux modifier.

Dernière modification par maxicool (12/08/2023 12h48)

Toutes les scpi à risque vont baisser d’ici la fin de l’année , l’annonce de celle de PFO2 semble tout à faire cohérente et jusqu’à présent les forums en questions ont toujours donné des infos juste.

Après ce n’est pas dit que le phénomène ne continue pas l’année prochaine car si plus personne ne veut des scpi et qu’ils vendent du bureau pourris avec du -30 à -50% en catastrophe ça peut tourner au bain de sang pour les scpi qui ne sont plus dans le coups.

Mcgill, le 31/08/2023 a écrit :

Toutes les scpi à risque vont baisser d’ici la fin de l’année , l’annonce de celle de PFO2 semble tout à faire cohérente et jusqu’à présent les forums en questions ont toujours donné des infos juste.

Après ce n’est pas dit que le phénomène ne continue pas l’année prochaine car si plus personne ne veut des scpi et qu’ils vendent du bureau pourris avec du -30 à -50% en catastrophe ça peut tourner au bain de sang pour les scpi qui ne sont plus dans le coups.

Merci de ne pas colporter les rumeurs et les peurs.
Pour l’instant aucune news de PF02.
Ils ont publié leur S1 en juillet, il avaient là l’occasion d’annoncer la baisse de la valeur de leur patrimoine.

kiwijuice a écrit :

Mcgill, le 31/08/2023 a écrit :

Toutes les scpi à risque vont baisser d’ici la fin de l’année , l’annonce de celle de PFO2 semble tout à faire cohérente et jusqu’à présent les forums en questions ont toujours donné des infos juste.

Après ce n’est pas dit que le phénomène ne continue pas l’année prochaine car si plus personne ne veut des scpi et qu’ils vendent du bureau pourris avec du -30 à -50% en catastrophe ça peut tourner au bain de sang pour les scpi qui ne sont plus dans le coups.

Merci de ne pas colporter les rumeurs et les peurs.
Pour l’instant aucune news de PF02.
Ils ont publié leur S1 en juillet, il avaient là l’occasion d’annoncer la baisse de la valeur de leur patrimoine.

Factuellement la société de gestion a prévenu beaucoup de cabinets de cet ajustement, Meilleurs Taux/placement a d’ailleurs contacté ses clients pour les prévenir.

Du grand n’importe quoi.

Ou alors anticiper la poursuite de la baisse des prix immo.

Une baisse de 10% n’est pas si énorme au regard de la forte hausse des taux que l’on a eu.

Evidemment ! Ils ont tout intérêt à faire comme BNP/Amundi et baisser un grand coup.
C’est limite une aubaine ces expertises de mi-année => en baissant le prix maintenant les gens ne sortiront pas et ils repartent d’une page blanche pour le taux de distribution 2024.