Transmettre de l'immobilier sans lien de parenté avec une SCI ?

L’adoption.
https://www.service-public.fr/particuli … roits/F933

Quelques remarques :
- Votre femme est l’héritière. Vous avez pris l’appartement de la marraine en viager dites-vous. Donc vous l’avez payé. En effet, si la personne a une longévité moyenne, au moment où elle décèdera, entre le bouquet et la rente, vous aurez payé 100 % du prix du bien. Alors que si votre femme avait hérité, elle n’aurait payé que 60 % du prix du bien en droits de mutation. Je ne vois pas bien en quoi c’est une solution pour optimiser la transmission de payer 100 % au lieu de 60 %. Si le prix a été sous-évalué dans le viager, c’est sûr que ça optimise mais ça crée aussi un risque de redressement.
- la SCI n’efface pas la valeur du bien. Que la marraine transmette la maison, ou bien les parts de la SCI, c’est presque pareil, il y a aura de gros droits de mutation. Il y a seulement une petite décote pour illiquidité des parts de SCI.

Il n’y a pas de solution miracle pour transmettre à une personne non apparentée. Il y a :
- l’assurance-vie, qui permet de transmettre 152500 € maxi en franchise de droits si souscrite avant 70 ans et 30500 € si souscrite après cet âge.
- léguer des terres agricoles ou forestières pour bénéficier de l’abattement des 3/4 de leur valeur (avec des conditions de durée de détention et de gestion durable).
- s’agissant d’un bien immobilier donné de son vivant, il y a le démembrement + éventuellement prise en charge des droits de mutation par le donateur(+ éventuellement faire des travaux sur ce bien, à la charge de l’usufruitier), mais ça ne fait pas de miracles, il reste beaucoup de droits à payer.
- sans oublier les présents d’usage : arroser généreusement et régulièrement pour noël et anniversaires de la filleule de coeur.

Tous ces sujets ont déjà été amplement discutés sur le forum. Personnellement, j’ai dit tout ce que j’en savais dans ce fil : Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2023 14h57)

Un de mes oncles s’est retrouvé dans cette situation.
Le voisin de ses parents, vieux garçon, l’avait pris en affection.
Adulte, il a acheté la nue-propriété et laisser l’usufruit.
Au décès du voisin, il a payé des droits de succession sur l’argent qu’il avait donné pour la vente que le vieux garçon n’avait pas dépensé.
Pas vraiment optimisé.

Dans votre cas, vous paierez, en plus, 60% sur les espèces de la rente non dépensées par "Marraine".
S’il n’y a pas d’héritier, Marraine pourrait vous restituer une partie de la rente, puisque personne ne devrait venir questionner son train de vie.

Patience

Pour restituer légalement une partie de la rente, il y a les solutions susmentionnées :
- Marraine fait des travaux sur les biens dont elle est usufruitière. Ainsi, elle améliore les biens qui seront transmis sans droits de mutation par extinction de l’usufruit.
- présents d’usage.
- assurance-vie.

Le cas mentionné par Patience est instructif. En achetant le bien, on enrichit Marraine. Si Marraine a effectivement besoin d’argent car elle n’a ni les revenus ni le patrimoine nécessaires pour payer la maison de retraite, ça peut être une bonne solution. En revanche, si elle n’a pas besoin d’argent et que pendant des années on fait un effort d’épargne pour payer un bien dont on n’avait pas forcément besoin, et qu’en fait en faisant cela on a fait grossir le bas de laine de Marraine, ce qui fait qu’au décès on doive donc ensuite payer des droits de mutation quand on reçoit le legs… c’est ballot.
Dans le comparatif "achat vs attendre le legs", j’avais écrit que votre femme payait 100 % vs 60 %. Mais, si Marraine conserve l’argent qu’elle a gagné en vendant le bien en viager, et que votre femme reçoit donc le legs de cet argent, au final votre femme n’aura pas payé 100 % vs 60 % comme je l’écrivais, mais 160 % vs 60 % ! Ca renforce l’idée que ce n’est pas une bonne idée d’acheter les biens d’une personne dont on doit "hériter".

Sinon, je reviens sur le tout début de votre message :

Ma femme est l’unique héritière de sa "marraine de coeur" (pas de lien de parenté)

Ca n’est pas possible. Votre femme ne peut pas être héritière d’une personne avec qui elle n’est pas apparentée. Elle est légataire, c’est à dire que marraine lui a fait, par testament, don de ses possessions au moment sa mort. C’est pour ça que j’ai mis "hériter" entre guillemets. Encore faut-il réunir quelques conditions :
- qu’il y ait un testament instituant votre femme légataire universelle,
- que ce testament soit en lieu sûr (pas un testament olographe conservé chez elle qui peut s’égarer ou brûler) ;
- que ce testament ne soit pas changé d’ici là (cf. les romans d’Agatha Christie où de vielles personnes adorent changer leur testament à la dernière minute sans rien dire à personne) ;
- et encore faut-il qu’il reste du patrimoine au décès (car Marraine a pu tout dilapider ou bien être victime d’un escroc).

A propos, ce n’est pas parce que marraine n’a pas d’enfants qu’elle n’a pas d’héritiers. Elle a peut-être des frères et sœurs, des neveux ou en tout cas des cousins (jusqu’au 6e degré inclus) qui sont des héritiers aux yeux de la loi… Certes, ils ne sont pas réservataires, donc si le testament donne tout à votre femme, ils ne recevront rien. Mais ça les fera râler qu’elle ait tout donné à quelqu’un "qui n’est même pas de la famille" et ils pourraient très bien engager une mesure de rétorsion telle que contester le testament ou vous dénoncer aux impôts. C’est là qu’il faut être bien droit dans ses bottes, et que les "optimisations" du type sous-estimation de la valeur d’un bien, restitution d’une partie de la rente en faisant des dons non déclarés d’argent ou d’autres valeurs mobilières etc… peuvent se payer très cher au final.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2023 16h17)

Il ne s’agit pas de demander à Marraine de tout vous dire sur son patrimoine. Il suffit de comprendre qu’acheter sa maison revient à la payer deux fois : une fois quand vous l’achetez, une fois quand vous devez payer 60 % de droits de mutation sur l’argent qu’elle a reçu pour la vente et que vous recevez en legs. Même si ce n’est pas exactement cet argent qui vous revient, elle a reçu de l’argent et ça a forcément dû grossir son patrimoine d’une façon ou d’une autre (sauf à ce qu’elle l’ait vraiment dilapidé).

En première approche, il n’est donc pas intéressant d’acquérir la maison de Marraine, ni en viager ni de quelque façon que ce soit. Pour autant, si le legs promet d’être d’un montant important, ça mérite peut-être de faire quelques efforts pour contenter Marraine. Mais il ne faut pas oublier que ce legs peut disparaître (si Marraine dilapide tout ou bien modifie son testament ; en vieillissant le cerveau devient parfois très bizarre, donc le fait que Marraine soit actuellement raisonnable ne présage pas des choix ou imprudences qu’elle pourrait commettre plus tard). A vous de voir, ou plutôt à votre femme.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2023 08h36)