Neruda42 : étude de cas immobilier (1er projet)

Range19 · #26

Comme le dit fort justement Bernard2K, les personnes rationnelles entretiennent un doute méthodique.
J’ai des convictions mais aucune certitude.

Celle de Rodin n’est pas la mienne.
D’une manière générale, donner un conseil ou avis ne consiste pas à congratuler pour son génie tel ou tel mais analyser au gré de circonstances actuelles -qu’il est curieux de ne pas entrevoir- l’espoir de succès d’un projet.
Je ne suis pas certain qu’il soit si conservateur de ne pas recommander à un(e) débutant(e) de donner suite à un projet lorsque ce débutant n’a pas les compétences techniques ni budget.
C’est juste bienveillant et expérimenté.

Laucyn · #27

Rodin, le 29/07/2023 a écrit :
Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :
J’ai finalement rompu le compromis devant tant de réticence de la part d’investisseurs chevronnés.
Bah oui mais bon quand on veut faire de la rentabilité c’est vers ces zone qu’on s’oriente… Renta et pour autant je suis à +10k de PVL par rapport à mon coût de revient 😇

Aujourd’hui c’est un bien que je loue 590 HC avec la hausse des loyers, pour un crédit fixe de 400.

Avec tout le respect que je vous dois, non ce n’est pas dans ces zones que l’on s’oriente si l’on veut faire de la rentabilité, ce sont les zones dans lesquelles vous vous orientez…

A titre personnel, qui je pense est valable pour d’autres investisseurs chevronnés, ou conventionnels, je n’irais dans ces zones que pour obtenir une rentabilité très très sympa, à plus de 2 chiffres. Sinon je ne vois pas l’intérêt, puisque ce n’est ni patrimonial ni vraiment rentable car cela impacte votre taux d’endettement. Tout dépend de ce que l’on considère comme rentable, le livret A l’est aussi.

Concernant une PLV de 10ke, c’est un oxymore. C’est une estimation ou une valorisation mais pas une plus value.
Une PLV de 150ke je veux bien la prendre en compte mais sur 10ke si les taux montent en septembre et le prix baissent de quelques petits % la plus value devient une moins value.

Le but du forum est de tirer les performances vers le haut, du moins c’est ce que je pense donc il me semble normal que les contributeurs soulignent les risques, le manque de rentabilité, la complexité ect…

Bernard2K · #28

A propos de "ces zone" (sic) :
- comme Laucyn, je trouve que pour y aller, il faut que le jeu en vaille la chandelle, donc rentabilité élevée.
- on ne peut pas mettre toutes "ces zone" dans le même paquet. Vous n’avez jamais précisé l’emplacement exact de votre investissement immobilier, mais je pense que c’est la banlieue lyonnaise. En termes de dynamisme économique, de bassin d’emploi, de taille de la métropole, de dynamisme géographique, ça n’a rien à voir avec Saint-Chamond. Saint-Chamond, que je connais un peu et avec toute la sympathie que j’ai pour ce genre de zone, c’est vraiment une zone de faible dynamisme à tout point de vue. Le seul point positif c’est qu’il y a eu très peu d’émeutes (alors qu’à Saint-Etienne ça a été un carnage)…
Donc, du fait de ce manque de dynamisme économique, un logement mal foutu (studio de 45 m² avec une seule fenêtre) n’aura jamais de vraie valeur dans cette ville, ni d’un point de vue revente ni d’un point de vue locatif. Et quand il n’y a pas de valeur intrinsèque, un bien immobilier est un peu comme le sparadrap du capitaine haddock.

Tlaloc · #29

Je suis d’accord, on ne va pas dans "ces zones" si le rendement n’est pas suffisant. 12 % c’est vraiment déjà pas terrible, 15% me semble être le minimum.

Et surtout on essaie de trouver un bien avec peu de travaux quand on est débutant (on en aura toujours plus que prévu), et on essaie de ne pas dépendre d’une copro.

Amha, le rendement s’obtient plus facilement en misant sur de petits lots (petit immeuble ou quelques maisons).

Plutarque · #30

Un rendement brut de 12% sans aucun travaux avec un appartement prêt à louer (ou encore mieux : déjà loué), cela reste relativement satisfaisant selon moi, y compris dans des zones avec un plus grand risque locatif. Mais il faut avoir bien évalué le marché local pour se faire une idée fidèle de l’investissement.

Bernard2K · #31

La rentabilité de ce cas était :
500x12 / (32000+4200+34000) =8,5 %

Donc la question du 12 ou du 15 % est intéressante dans l’absolu mais ne concerne pas ce cas.

lechatquiroucoule · #32

Le bien que j’avais posté à titre de comparaison (70m2 avec 2 entrées) est toujours disponible, ou pas vendu, question de point de vue. Appartement 4 pièces - 70m2.

@Neruda42 : êtes-vous allé le visiter ?
L’annonce date du 20 juillet, le vendeur est peut-être disposé à accepter une baisse de prix

Xavier

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Neruda42 : étude de cas immobilier (1er projet)

#26 31/07/2023 12h09

1 #27 31/07/2023 14h58

Rodin, le 29/07/2023 a écrit :

Neruda42, le 25/07/2023 a écrit :

#28 01/08/2023 07h51

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