Sd39 : étude de cas immobilier (achat d'une station-service avec ses murs)

Bonjour,

vous mélangez deux études de cas :
- commerce de station-service. Qui vend, pourquoi ? Chiffres d’affaires, bénéfices ? Qui exploite actuellement, qui exploitera à l’avenir ? Est-ce rentable, est-ce pérenne ? Les cuves sont-elles aux normes ? Le site est-il en règle vis à vis de la réglementation sur les ICPE ?
- murs. Qui vend, pourquoi ? Quelle solidité financière des locataires ? Lesquels sont susceptibles de partir ? Seront-ils faciles à remplacer ? Pourquoi un local est-il resté vacant ? Quels travaux à prévoir ? Lire les baux pour voir, entre autres 1) où en est-on du bail 3-6-9 ? 2) quels travaux et taxes sont à charge du preneur et lesquels sont à charge du bailleur.

Les stations services peuvent parfois avoir une bonne rentabilité… mais de nombreuses ferment. Il reste alors de l’immobilier difficile à valoriser autrement (on en voit certaines devenir un logement, d’autres une boulangerie, d’autres restent vides très longtemps… D’autres sont rasées).

Notez que station-service (+ garage) depuis longtemps à cet endroit, quand l’activité s’arrêté, ça donne :
- des cuves à dépolluer, extraire, évacuer, reboucher les trous… Ca coûte très cher.
- un sol pollué. Pendant des années, il y a eu très probablement déversement d’amiante (présent dans les plaquettes de freins notamment), d’huile de vidange, divers métaux lourds, etc. Parfois, les murs eux-mêmes peuvent être pollués. Dans ma ville, un commerce implanté dans un ancien garage a dû être fermé. Deux salariés ont développé une hyper-sensibilité aux produits chimiques qui les poursuivra à vie (ils font des réactions allergiques dès qu’ils touchent autre chose que de l’eau et du savon de Marseille). Il a fallu une dépollution carabinée (et coûteuse) avant qu’un autre commerce puisse ouvrir à cet endroit.

Il vous faut donc analyser séparément, et bien plus précisément que vous ne l’avez fait, l’opportunité représentée par le reprise du fonds de commerce de la station-service d’une part, et par l’achat des murs d’autre part.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2023 09h43)