Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

Discussion tres interessante. Pour ma part je viens  d’emprunter a 100% a 3.85% sur 25 ans pour 100K, sans trop de soucis.

J’ai deja un premier investissement immo dans la meme banque avec des loyers qui paient le credit.

Il est assez clair que cela aide. Et apporte une credibilite.

Il y a plusieurs contributions qui mentionnent qu’il faut avoir un "banquier malin" et demontrer son "business plan" avec un "tableau (Excel)". Je suis tout a fait demandeur de ce genre de banquier et ma question est donc : qui a un "banquier malin" ?

Pour ma part la derniere fois que j’ai montre mon Excel a ma banquiere, elle a cru que j’enquetais pour un journal et a eu assez peur. Elle ne sait pas calculer un TCAM, ni ne sait ce que c’est vraiment.

En discutant avec mon entourage, le "banquier malin" semble ne pas exister plus que le Yeti, et de toute maniere le dossier fini toujours a "Paris" pour etre valide, et il semble impossible de rencontrer le decideur. Et j’ai pourtant insiste ! (la aussi ils ont eu peur).

backsync a écrit :

Vous me rassurez tous sur le fait que l’on ne peut plus emprunter à 110% de nos jours …

Je viens d’emprunter à 110% sur 15 ans pour un montant de 67k€.

Frédéric

Nous abordons donc la psychologie du banquier ….vaste sujet qui rejoint la psychologie humaine.

Par contre je ne connais pas la définition du banquier malin sauf celui qui vous entourloupe

Je dirais que les banquiers peuvent se décomposés en 2 catégories, dans la définition de banquiers il faut plutôt comprendre conseiller de clientèle 

- Jeune débutant , ne comprend pas trop les choses et pensent plutôt à caser ses produits maison pour toucher sa commission 

- Banquier expérimenté professionnellement et personnellement , il connait les investissements et représente le meilleur interlocuteur

L’implication , la connaissance personnelle de votre conseiller est un atout indiscutable , comment voulez vous obtenir un prêt si le conseiller ne comprend rien à l’immobilier , n’a jamais investi lui-même sauf dans dans assurance vie dans lesquelles il met joyeusement 50 €/ mois en pensant que son avenir est assuré.

C’est une question de personnes  , comme l’a indiqué ZX-6R , il faut ratisser large en terme de demande , prenez des crédits dans plusieurs banques différentes , ayez plusieurs interlocuteurs et vous verrez très vite la différence.
Une fois que vous avez un panel de banques pouvant vous fournir un emprunt , il est plus facile de les contacter  pour disposer d’une réponse de principe sur un futur investissement.

Il faut savoir que les banques ont des objectifs de placement d’emprunt en début , au cours ou en fin d’année dans ce cas il faut aussi bien tomber et au bon moment pour que le crédit passe.

En fait beaucoup de paramètres plus ou moins objectifs permettent d’obtenir un emprunt.

Philippe

ZX-6R a écrit :

…C’est au delà du rationnel.

J’ai noté un décalage important entre la volonté de constituer une étude de risque avec le maximum de données possibles et le nombre de questions pertinentes pas posées (relevant aussi de l’étude du risque).
Pour l’anecdote, je faisais remarquer à un banquier que son étude (notation dans son logiciel maison) était statistique (donc pas pertinente dans ce cas évoqué avec lui car cas plus que rare.). Il m’a répondu : "avec toutes ces données ce n’est plus de la statistique, mais de la vérité" (il s’agissait de ma vie professionnelle, activité ont il n’avait jamais entendu parlé et dont son logiciel n’avait pas plus de "case à cocher".

Bonjour,

pour votre projet, quels sont les arguments de stabilité long terme que vous avez mis en avant?

Vous dites en pas avoir de RP et donc comment avez vous essayé de rassurer le banquier?

Ok, ce sont des arguments financiers qui se tiennent sur le papier. Mais la vie n’est pas comme sur le papier, et le banquier a besoin d’être rassuré de ce point de vue.

En tant que locataire, vous êtes plus mobile que si vous étiez propriétaire. Quelles sont les garanties que vous ne déménagerez pas à l’autre bout de la France pour répondre à une opportunité de carrière?
Et si vous souhaitez garder cette possibilité ouverte, quel système de gestion de l’immeuble mettez vous en face pour maintenir les rentrées d’argent et continuer à rembourser l’emprunt?

Que faites vous des 100€ de cash flow? Souhaitez vous les utiliser dans vos dépenses courantes ou constituez vous un matelas de sécurité?

Avez vous évoqué la possibilité de faire un différé de remboursement d’emprunt pour constituer un matelas de sécurité, pour rassurer le banquier?

Comment gérez vous les impayés? Assurance? Chez qui? Et qui assure le bien? J’imagine que le banquier sera sensible à la possibilité de récupérer ce genre de produits financiers?

Autre élément qui me semble aller dans le sens d’un bon dossier, c’est de démontrer une capacité d’épargne en constituant un matelas de sécurité (côté vie courante cette fois-ci)

Attention, le crédit mutuel fonctionne par fédération, les règles ne sont donc pas forcément les mêmes partout en France.

Après je ne sais pas si il fonctionne par agence ou avec un service central qui accorde les prêts.

Je suis en IDF
J’ai sollicité l’agence de l’Eaubonne.

Réponse d’emblée: "Pas de prêt à 110%".

Mais bon, comme c’est déja dit, cela dépends trop d’agences, de banquiers que nous avons en face que le traitement semble être différent pour chaque cas.

@DDte: quelle est autre banque qui vous proposait 110% si c’est pas indiscret ?

Pruls a écrit :

Ok, ce sont des arguments financiers qui se tiennent sur le papier. Mais la vie n’est pas comme sur le papier, et le banquier a besoin d’être rassuré de ce point de vue.

En tant que locataire, vous êtes plus mobile que si vous étiez propriétaire. Quelles sont les garanties que vous ne déménagerez pas à l’autre bout de la France pour répondre à une opportunité de carrière?
Et si vous souhaitez garder cette possibilité ouverte, quel système de gestion de l’immeuble mettez vous en face pour maintenir les rentrées d’argent et continuer à rembourser l’emprunt?

Que faites vous des 100€ de cash flow? Souhaitez vous les utiliser dans vos dépenses courantes ou constituez vous un matelas de sécurité?

Avez vous évoqué la possibilité de faire un différé de remboursement d’emprunt pour constituer un matelas de sécurité, pour rassurer le banquier?

Comment gérez vous les impayés? Assurance? Chez qui? Et qui assure le bien? J’imagine que le banquier sera sensible à la possibilité de récupérer ce genre de produits financiers?

Autre élément qui me semble aller dans le sens d’un bon dossier, c’est de démontrer une capacité d’épargne en constituant un matelas de sécurité (côté vie courante cette fois-ci)

Ok, peut etre que je raisonne trop comme un investisseur que comme un banquier car pour moi une rp reste un passif plutot qu’un actif. La RP ne peut vous enrichir que si vous avez une PV a la revente.

Avoir une RP ne garantit pas plus que je ne déménagerai pas si j’ai une opportunité a l’autre bout de la France voire a l’autre bout de la Terre.

Je mettrai au moins 6 mois de loyer ( y compris les 100 euros cashflow) en prevision des travaux ou de loyers impayés.

Meme en voulant prendre tous les assurances chez eux: pour le pret et habitation. Ils ne veulent pas changer d’avis.

J’ai ete donc obliger de rogner sur mon matelas de securite pour financer les frais annexes.
Pas de choix donc…

backsync a écrit :

Ok, peut etre que je raisonne trop comme un investisseur que comme un banquier car pour moi une rp reste un passif plutot qu’un actif. La RP ne peut vous enrichir que si vous avez une PV a la revente.

Avoir une RP ne garantit pas plus que je ne déménagerai pas si j’ai une opportunité a l’autre bout de la France voire a l’autre bout de la Terre.

Je mettrai au moins 6 mois de loyer ( y compris les 100 euros cashflow) en prevision des travaux ou de loyers impayés.

Meme en voulant prendre tous les assurances chez eux: pour le pret et habitation. Ils ne veulent pas changer d’avis.

J’ai ete donc obliger de rogner sur mon matelas de securite pour financer les frais annexes.
Pas de choix donc…

Je vous suis sur la RP en tant que passif et faussement un frein à bouger.

Comme le dit Buckingham, la relation avec son conseiller peut surement faire la différence, et le fait que cela soit votre premier achat immobilier a surement joué dans la balance.

Si vous renouvelez l’expérience, avec ce que vous aurez appris en vrai et les retours de ce forum, j’ose espérer que cela sera plus facile.

Pour ma part, j’ai acheté ma RP en faisant construire et en bénéficiant d’un super montage sponsorisé par l’état. C’était en plein plan de relance, il est difficile de monter un meilleur dossier de financement.
J’ai courtoisement chipoté sur l’ordre d’engagement des prêts car ma banquière avait débloqué le PTZ après le prêt banque et je viens de renégocier avantageusement le prêt banque.
Il se trouve que j’ai négocié directement avec le directeur car ma conseillère était en congé, et il a fait un retour élogieux sur ma vision des choses. On avait échangé de manière assez soutenue sur différents placements et sur la manière de garantir un prêt.

Ça commence à faire un historique de bonne gestion qui doit jouer en ma faveur, et lorsque j’ai demandé un premier rendez vous pour savoir quelles étaient les conditions d’octroi pour investir en immobilier, et que j’ai présenté ma démarche d’achat d’immeuble, ma conseillère est directement partie sur 110% sans franchement regarder le taux d’endettement.

Reste quand même le passage à l’acte mais j’ai ressenti l’échange de l’ordre du partenariat, ce qui devrait être de bon augure, je croise les doigts (des pieds aussi!)

backsync a écrit :

quelle est autre banque qui vous proposait 110% si c’est pas indiscret ?

Nous avons actuellement une proposition de LaBanquePostale à 110% sur 25 ans, à un taux de 3,65% assurance 100% sur 2 têtes comprise…
Sinon je confirme ce qui a été dit sur le Crédit Mutuel, à savoir la différence entre régions, et même entre agences de la même région. Pour mon premier achat, j’ai été gentiment mis dehors par l’agence dans laquelle j’étais client.
Et c’est l’agence Crédit Mut. de la ville voisine (chez qui le vendeur avait ses comptes) qui m’a fait le prêt… No comment !

Discussion fort interessante.
Personnellement,je m’arrange à chaque entretien pour discuter de choses et d’autres(et pas uniquement de l’objet du RDV) avec mes conseillers et tenter de comprendre ce qui est un handicap et ce qui est un atout.
   Lors de mon dernier investissement,j’ai donc posé la question du taux d’endettement en demandant si des biens partiellement amortis(ou en PV potentielle)continuaient à etre penalisant du point de vue des sacro saints ratios de 70% des revenus locatifs et des 33% des revenus perso  ou un atout prouvant un certain savoir faire et ma conseillere m’a clairement répondu qu’evidemment une "affaire qui roule" se base sur le realisé et non sur du prévisionnel et que le fait que le CRD est largement inferieure à la valeur du bien etait un atout plus qu’un probleme

   Dernierement,j’ai rencontré mon autre conseiller pour l’achat de ma RP(eh oui,je suis bailleur et locataire!).Il avait préparé l’entretien et avait intégré l’endettement perso des locatifs en tenant compte de 70% des loyers.J’ai tout de suite mis les points sur les "i" en lui disant que d’une part mon realisé dépasse les 70% et que sur ces locatifs j’ai une faculté de moduler les echeances pour effacer leur impact sur mes 33%.

   Il a tout de suite effacé la ligne concernant l’impact des locatifs dans mes 33%…

   Concernant les durées et les cash flows,perso,je préfererai rembourser 1 000 000 sur 25ans sans effort que 100 000 sur 15 ans en y injectant une petite somme chaque mois(c’est un exemple tiré du chapeau ).

DDtee a écrit :

backsync a écrit :

@DDte: quelle est autre banque qui vous proposait 110% si c’est pas indiscret ?

C’est un courtier en fait, qui à plusieurs propositions à 110%, je le vois mardi (et vous dit)

D’après ce que le courtier (mentionné en MP) me dit, pas de problème particulier sur le 110%, il a plusieurs propositions (Crédit patate, Epargne écureuil, CIC…). Il note part contre une tendance montante à vouloir de moins en moins souvent faire du 25 ans pour du locatif en privilégiant le 20 ans… l’écureuil par exemple.